【正文】 92 號地塊財務評價 通過前面的收益及成本估算，可算出 92 號地塊項目的投資利潤率： 中原地産 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 寶林房產(chǎn)淞濱路項目的評價及比選 27 投資利潤率 =利潤總額 /總投資 =（ – – ） / = % 92 號地塊的總投資利潤率為 %，即以上面的定價水平， 92 號地塊僅能夠收回成本，基本無利潤可言。 中原建議 92 號地塊小高層銷售均價為 3896 元 /平方米 。 = 3528 以樣本 G 為參考： 3538247。 = 4052 以項目 C（明月花園）為參考： 4100247。并且地塊附近有多條公交線路，其中， 75 路、 125 路、 711 路是終點站。 目前要到上海市區(qū)房向的交通還不太方便，明珠線延伸段建成后會有所改善。 單位： M2 單位：元 /M2 單位：萬元 中原地産 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 寶林房產(chǎn)淞濱路項目的評價及比選 10 ? 客戶特征 從當前區(qū)域客戶結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀以及區(qū)域在寶山的位臵和交通發(fā)展等方面的特 征，可以看出，今后一段時間區(qū)域住宅客戶的構(gòu)成將繼續(xù)呈現(xiàn)以下特點： ? 以希望改善現(xiàn)有居住條件的本區(qū)域居民及在區(qū)域內(nèi)工作的從業(yè)人員為主 由于寶山區(qū)地處上海的北部，地域內(nèi)一無國道穿越，二無高速公路聯(lián)動，加之黃浦江的阻隔，與外界的溝通存在客觀的局限性，購房的外區(qū)人士對寶山住房的吸納程度較低，因此區(qū)域人口導入效應遠不如閔行和浦東，因此歷來寶山區(qū)住宅項目的開發(fā)建設(shè)以改善區(qū)內(nèi)居民居住條件為主，以區(qū)域客戶為主。吳淞新城的一半已售完，其 它部分約 6 萬平方米還未開盤；四季花城目前開首期的第一部分約300 多套，雖未開盤但已預定一空。 （ 5）小結(jié) 近幾年間寶山商品住宅市場呈現(xiàn)穩(wěn)定而快速的發(fā)展趨勢，供求同步增長，價格一路上揚。 ? 大華板塊 本板塊范圍包括汶水路以南、滬太路以西地區(qū)，區(qū)域東臨閘北、西臨普陀，為寶山距市中心最近的板塊，交通較為便利。 供應與需求的比例在近三年間較為穩(wěn)定， 2000 到 2002年供需比保持在 1： 的水平，相當穩(wěn)定。未來寶山城區(qū)居民人均收入水平有望超過上海全市水平。 表 12 寶山區(qū)居民收入情況 單位：元 上海城市居民人均收入 寶山城區(qū)居民人均收入 2001 年 11,718 8,576 2002 年 12,883 10,368 同比增長 % % 資料來源：寶山區(qū)人民政府，上海統(tǒng)計年鑒 （ 3） 市政道路建設(shè) ? 綠地建設(shè) 近年寶山區(qū)一直在 推進大型公共綠地 500米服務半徑工程， 將 做好外環(huán)線 400米綠帶、道路 兩側(cè)綠帶建設(shè)，建設(shè)水產(chǎn)路下沉式廣場綠地和同濟路立交橋等大型景觀綠地 等工作作為 2020 年政府工作目標，實現(xiàn) 全區(qū)新建公共綠地 500公頃，人均公共綠地面積達到 16 平方米，綠化覆蓋率達到 38%， 提高城鄉(xiāng)綠化管理水平， 以成為 國家園林城區(qū) 。說明寶山的供應與需求在完全同步的快速增長， 寶山商品住宅市場呈現(xiàn)穩(wěn)定而快速的發(fā)展趨勢 。該板塊在經(jīng)過大華集團、復地集團近幾年的苦心經(jīng)營后，已成為寶山區(qū)最具規(guī)模的住宅區(qū)域。 研究地塊位于寶山新城的西面，靠近寶山中心區(qū)域（牡丹江路沿線）?？偟膩碚f， 目前競爭區(qū)域市場的供應量較小 。 ? 以寶鋼的從業(yè)人員及外區(qū)購房人士為輔 環(huán)線、軌道交通及高架道路相連，寶山區(qū)交通狀況有較大改觀，區(qū)內(nèi)住宅不但對寶鋼從業(yè) 人員的吸引在半徑上有所放大，同時對于外區(qū)人口的吸納將有一定的提高。 生活配套資源 所在區(qū)域商業(yè)氛圍濃厚，有好美家、世紀聯(lián)華 生活配套設(shè)施齊備 規(guī)劃布局 呈兩排分布，中間設(shè)臵主體景觀 一般化 建筑布局 建筑平行排布，立面采用淺色的天然石材 滿足采光要求，立面美觀大方 小區(qū)環(huán)境 旁邊是新建成的道路和商業(yè)街 環(huán)境清潔、舒適，適合生活 小區(qū)配套 配有車庫和會所 配套一般，主要借助周邊的配套設(shè)施 售樓處包裝 售樓處裝飾風格與小區(qū)相近 外觀較好，但內(nèi)部 功能分配不太合理。 ? 92 號地塊 該地塊被住宅環(huán)繞，出行相對困難，所依賴的公共交通同 91 號地塊，但不如91 號地塊便捷。 = 3805 本案價格推算： 中原地産 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 寶林房產(chǎn)淞濱路項目的評價及比選 18 本案價格 =以項目 A為參考的定價 A權(quán)重 +…… +以項目 C為參考的定價 C權(quán)重 = 3859 元 /平方米 注：權(quán)重 =1減去各比較對象的比較系數(shù)減 1 的絕對值 /1減去各比較對象的比較系數(shù)減 1 的絕對值之和 據(jù)以上數(shù)據(jù)分析，本項目銷售價格水平應該在 3860元 /平方米左右，這是一個通過市場比較得出的數(shù)據(jù)。 = 3740 本案價格推算： 本案價格 =以樣本 A為參考的定價 A 權(quán)重 +…… +以樣本 G 為參考的定價G 權(quán)重 = 3726 +4194 +3613 +3933 +3239 +3528 +3740 = 3710 元 /平方米 注：權(quán)重 =1減去各比較對象的比較系數(shù)減 1 的絕對值 /1減去各比較對象的比較系數(shù)減 1 的絕對值之和 據(jù)以上數(shù)據(jù)分析，本項目多層銷售價格水平應該在 3710元 /平方米左右，這是一個通過市場比較得出的數(shù)據(jù)。 （ 3） 多層定價 我們以小高層的定價為基礎(chǔ) ，用差價進行調(diào)整，得出 91 號地塊多層的售價。 中原地産 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 寶林房產(chǎn)淞濱路項目的評價及比選 28 四、地塊綜合評價及結(jié)論 在地塊土地價值方面， 91 號地塊在地塊規(guī)模、生活服務實施、交通條件等主要方面優(yōu)于 92 號 地塊。 92 號地塊開發(fā)成本估算 表 39 開發(fā)成本估算表 序號 項目 類別 成本費用估算 備 注 單位成本（ RMB/M2） 總費用 （萬元） 一 土地費用 1 土地動遷費 6600 ? 無其它土地費用和契稅 小計 6600 二 建安費用 ? 含建設(shè)及基本安裝 （ 1） 多層 850 ? 包括外立面涂料、門窗 （ 2） 小高層 1300 ? 1218 層住宅 （ 3） 公建 500 小計 三 前期費用 ? 總投資 5%（約） 1 勘查設(shè)計費 / ? 總投資 % 2 建筑設(shè)計費 50 ? 含施工圖；按住宅建筑面積計 3 景觀設(shè)計費 20 ? 含施工圖；按綠地面積計 4 設(shè)計招投標管理費 / ? 總投資 % 5 審圖及設(shè)計咨詢費 6 ? 按住宅建筑面積計 6 施工監(jiān)理費 10 ? 按住宅建筑面積計 7 施工證費 / ? 建安費 % 8 測繪費 1 ? 按住宅建筑面積計；含竣工面積測繪 9 可行性報告編制費 / 10 10 臨水臨電費 / 100 小計 四 配套費用 1 住宅配套費用 ? 用地紅線外 中原地産 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 寶林房產(chǎn)淞濱路項目的評價及比選 26 （ 1） 大市政配套費 0 0 ? 含紅線外道路、上水、燃氣、電話等，按住宅建筑面積計 （ 2） 排水配套費 17 ? 按住宅建筑面積計 2 室外附屬工程費用 ? 綠化、道路、變配電站、煤表房、上下水管道、 CCTV、紅外線報警等 （ 1） 綠化建設(shè)費 12 ? 按住宅建筑面積計 （ 2） 供水管道工程費 ? 按住宅建筑面積計 （ 3） 燃氣管道工程費 21 ? 按住宅建筑面積計 （ 4） 電話通訊工程費 20（多層）、 （高層） ? 暗埋式，按住 宅建筑面積計 （ 5） 電力工程費 145 ? 按住宅建筑面積計 （ 6） 配套站房 18 ? 按住宅建筑面積計 （ 7） 道路及附屬設(shè)施 20 ? 按住宅建筑面積計 3 人防工程建設(shè)費 0 0 ? 按地面總建筑面積計 小計 五 其它費用 1 管理費用 / ? （建安 +前期 +配套） 3% 2 銷售推廣費用 / ? 按銷售收入約 %計 3 不可預見費用 / ? （建安 +前期 +配套） 3% 小計 總計 數(shù)據(jù)來源：上海中原市場研究部 92 號地塊財務數(shù)據(jù)估算 ? 銷售收入估算 根據(jù)前面通過市場比較和收益還原確定的價格，進行項目銷售收入的估算，結(jié)果見下表： 表 310 銷售總收入估算 物業(yè)類別 數(shù)量 銷售方式 建議銷售單價 銷售收入（萬元） 多層住宅 7848M2 出售 3682 元 /M2 小高層住宅 36869M2 出售 3896 元 /M2 總計 數(shù)據(jù)來源：上海中原市場研究部 ? 經(jīng)營稅金及附加 按銷售收入的 %計算經(jīng)營稅金 及附加為 萬元，其中包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育附加稅、堤防費及義務兵優(yōu)待金。中原考慮各種因素，保守地把漲幅定為 3%。 = 3239 以樣本 F 為參考： 3444247。 = 3738 以項目 B（住友寶蓮）為參考： 4700247。地塊南北兩側(cè)的淞濱路及淞興支路為該區(qū)域的副馬路，出行相對便利。 交通配套資源 有 四川北路商業(yè)街等處的公交車；明珠線延伸段也將經(jīng)過。 中原地産 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 寶林房產(chǎn)淞濱路項目的評價及比選 9 圖 15 區(qū)域單套單價與成交量的關(guān)系0 .0 % 5 .0 % 1 0 .0 % 1 5 .0 % 2 0 .0 % 2 5 .0 % 3 0 .0 % 3 5 .0 % 4 0 .0 %2000 以下25003000350040004500 以上2002 年 2001 年資料來源：上海市房地產(chǎn)交易中心 圖 16 區(qū)域單套總價與成交 量的關(guān)系 0 . 0 % 1 0 . 0 % 2 0 . 0 % 3 0 . 0 % 4 0 . 0 % 5 0 . 0 % 6 0 . 0 %1 0 以下30502002年 2001年 資料來源：上海市房地產(chǎn)交易中心 圖 17 區(qū)域單套面積與成交量的關(guān)系 0 . 0 % 5 . 0 % 1 0 . 0 % 1 5 . 0 % 2 0 . 0 % 2 5 . 0 % 3 0 . 0 %8 0 以下901001101201301 4 0 以上2002年 2001年 資料來源：上海市房地產(chǎn)交易中心 另外，通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)寶山區(qū)居民購房時除價格外，區(qū)位和環(huán)境是其較為關(guān)注的因素，目前項目所在區(qū)域的這兩個因素在人們心目當中不理想，但隨著區(qū)域房地產(chǎn)市場的開發(fā)以及軌道交通 3 號線的開通，這一現(xiàn)狀將會得到一定改觀。前段時間的重點樓盤 ——住友寶蓮花園、白玉蘭花園均已進入尾聲，所剩單位已