【導(dǎo)讀】寶山地處上海北大門，是上?！颁摗?、“港”基地及農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地。山，形成了具有寶山特征的產(chǎn)業(yè)和帶動了一些新興行業(yè)的發(fā)展。寶山又提出了“一業(yè)特強(qiáng)、多業(yè)并存”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路，一業(yè)即冶金延伸業(yè)；多業(yè)即交通運(yùn)輸倉儲業(yè)、生活游覽服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和特色農(nóng)業(yè)。近年寶山區(qū)的經(jīng)濟(jì)保持高速增長，到2002年全區(qū)GDP已達(dá)到，年的%提高到9%。工業(yè)一直是寶山經(jīng)濟(jì)的支柱，但近期第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度。尤為顯著，對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率已由2001年的25%提高到2002年的32%。入的增長速度遠(yuǎn)高于上海全市。未來寶山城區(qū)居民人均收入水平有望超過上海。寶山區(qū)加快綠地的建設(shè)推進(jìn)不但進(jìn)一步提高。暢達(dá)、快捷的交通降低了居民和企業(yè)的出行、發(fā)展成本，寶山區(qū)樓市升。藻浜沿線橋梁全部取消收費(fèi)。系列措施的出臺為寶山區(qū)樓市的繁榮和發(fā)展創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境。來分析寶山商品房市場情況。說明寶山的供應(yīng)與需求在完全同步的快速增長，寶山商品。2002年，上海房地產(chǎn)市場空前高速發(fā)展，供應(yīng)和需求均急劇上升。

　　

【正文】 作為樣本。 表 36 小高層價格擬合系數(shù)表 比較內(nèi)容 權(quán) 重 吳淞新城（二期） 住友寶蓮（三期） 明月花園（四期） 擬合 程度 比較 系數(shù) 擬合 程度 比較 系數(shù) 擬合 程度 比較 系數(shù) 小區(qū)規(guī)模 10% 區(qū)域位臵 20% 外部環(huán)境 10% 社區(qū)景觀 15% 立面設(shè)計 15% 1 房型設(shè)計 15% 1 配套設(shè)施 10% 1 主題提煉 5% 1 合 計 100% / / / 數(shù)據(jù)來源：上海中原市場研究部 將各比較對象的市場價格經(jīng)比較系數(shù)修正后得出此項(xiàng)目住宅的參考定價： 以項(xiàng)目 A（吳淞新城）為參考： 4000247。 = 3604 中原地産 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 寶林房產(chǎn)淞濱路項(xiàng)目的評價及比選 23 以項(xiàng)目 B（住友寶蓮）為參考： 4700247。 = 3933 以項(xiàng)目 C（明月花園）為參考： 4100247。 = 3823 本案價格推算： 本案價格 =以項(xiàng)目 A為參考的定價 A權(quán)重 +…… +以項(xiàng)目 C為參考的定價 C權(quán)重 =3604 +3933 +3823 =3783 元 /平方米 注：權(quán)重 =1減去各比較對象的比較系數(shù)減 1 的絕對值 /1減去各比較對象的比較系數(shù)減 1 的絕對值之和 據(jù)以上數(shù)據(jù)分析，本項(xiàng)目銷售價格水平應(yīng)該在 3783元 /平方米左右，這是一個通過市場比較得出的數(shù)據(jù)。 由于本項(xiàng)目開發(fā)時期將在未來兩年，故在本案銷售過程中，上述價格預(yù)計會隨市場變化有一定波動，從價格趨勢看是在上漲，且漲幅較大。中原考慮各種因素，保守地把漲幅定為 3%。 中原建議 92 號地塊小高層銷售均價為 3896 元 /平方米 。 （ 3） 多層定價 我們以小高層的定價為基礎(chǔ) ，用差價進(jìn)行調(diào)整，得出 91 號地塊多層的售價。然后，以地塊周邊存量房的價格為基礎(chǔ)，進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，得出另一個參考價格，進(jìn)行比較后確定多層的最終價格。 ? 以小高層的定價為基礎(chǔ) 根據(jù)上海周邊區(qū)域住宅市場小高層和多層的價格差異，以及小高層與高層的成本（建安成本和土地成本）差異，中原確定小高層和多層差價為 200元 /M2，即多層的銷售價格為 3690 元 /M2。 ? 以地塊周邊存量房的價格為基礎(chǔ) 我們走訪了地塊周邊的房屋中介機(jī)構(gòu)，選擇了 7個較有代表性的南向產(chǎn)權(quán)房作為交易樣本，其具體情況如下表所示： 表 37 代表性存量房交易樣本 序號 物業(yè)地址 建筑形態(tài) 建筑年代 房形 面積 樓層 總價 均價 裝修 A 淞濱路 77 弄 多層 1990 2/1 5 簡裝 B 淞濱路 100 弄 多層 2000 2/1 6 31 全裝 C 淞濱路 756 弄 多層 1997 3/1 96 6 全裝 D 淞濱路 756 弄 多層 1997 2/1 6 31 全裝 E 松濱支路，二紡新工房 多層 2000 2/2 113 5 36 毛坯 中原地産 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 寶林房產(chǎn)淞濱路項(xiàng)目的評價及比選 24 F 淞濱路 803 弄 多層 1996 3/1 3 毛坯 G 淞濱路 810 弄 多層 1991 2/1 65 2 23 毛坯 根據(jù)前面的市場比較法的定價思想，采用不同的調(diào)整項(xiàng)目，對價格進(jìn)行調(diào)整，從另一角度確定多層的售價。具體調(diào)整方法見下表。 表 38 多層價格擬合系數(shù)表 比較內(nèi)容 地段 環(huán)境 建筑年代 樓層 裝修 合計 權(quán)重 25% 20% 20% 20% 15% 100% 淞濱路 77弄（ A) 擬合程度 比較系數(shù) 淞濱路 100弄（ B） 擬合程度 1 比較系數(shù) 淞濱路 756弄（ C） 擬合程度 比較系數(shù) 淞濱路 756弄（ D） 擬合程度 比較系數(shù) 二紡新工房 （ E） 擬合程度 1 1 1 1 比較系數(shù) 淞濱路 803弄（ F） 擬合程度 1 比較系數(shù) 淞濱路 810弄（ G） 擬合程度 1 比較系數(shù) 數(shù)據(jù)來源：上海中原市場研究部 將各比較對象的市場價格經(jīng)系數(shù)修正后得出此項(xiàng)目多層住宅的參考定價： 以樣本 A為參考： 3534247。 = 3677 以樣本 B為參考： 4318247。 = 4143 以樣本 C 為參考： 3531247。 = 3585 以樣本 D為參考： 3882247。 = 3903 以樣本 E 為參考： 3186247。 = 3198 以樣本 F 為參考： 3444247。 = 3510 以樣本 G 為參考： 3538247。 = 3721 本案價格推算： 本案價格 =以樣本 A為參考的定價 A 權(quán)重 +…… +以樣本 G 為參考的定價G 權(quán)重 =3677 +4143 +3585 +3903 +3198 中原地産 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 寶林房產(chǎn)淞濱路項(xiàng)目的評價及比選 25 +3510 +3721 =3675 元 /平方米 注：權(quán)重 =1減去各比較對象的比較系數(shù)減 1 的絕對值 /1減去各比較對象的比較系數(shù)減 1 的絕對值之和 據(jù)以上數(shù)據(jù)分析，本項(xiàng)目多層銷售價格水平應(yīng)該在 3675元 /平方米左右，這是一個通過市場比較得出的數(shù)據(jù)。 綜合考慮以小高層為基礎(chǔ)的定價及以存量房為基礎(chǔ)定價，取平均值可得 92 號地塊多層的銷售價格為 3682 元 /M2。 92 號地塊開發(fā)成本估算 表 39 開發(fā)成本估算表 序號 項(xiàng)目 類別 成本費(fèi)用估算 備 注 單位成本（ RMB/M2） 總費(fèi)用 （萬元） 一 土地費(fèi)用 1 土地動遷費(fèi) 6600 ? 無其它土地費(fèi)用和契稅 小計 6600 二 建安費(fèi)用 ? 含建設(shè)及基本安裝 （ 1） 多層 850 ? 包括外立面涂料、門窗 （ 2） 小高層 1300 ? 1218 層住宅 （ 3） 公建 500 小計 三 前期費(fèi)用 ? 總投資 5%（約） 1 勘查設(shè)計費(fèi) / ? 總投資 % 2 建筑設(shè)計費(fèi) 50 ? 含施工圖；按住宅建筑面積計 3 景觀設(shè)計費(fèi) 20 ? 含施工圖；按綠地面積計 4 設(shè)計招投標(biāo)管理費(fèi) / ? 總投資 % 5 審圖及設(shè)計咨詢費(fèi) 6 ? 按住宅建筑面積計 6 施工監(jiān)理費(fèi) 10 ? 按住宅建筑面積計 7 施工證費(fèi) / ? 建安費(fèi) % 8 測繪費(fèi) 1 ? 按住宅建筑面積計；含竣工面積測繪 9 可行性報告編制費(fèi) / 10 10 臨水臨電費(fèi) / 100 小計 四 配套費(fèi)用 1 住宅配套費(fèi)用 ? 用地紅線外 中原地産 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 寶林房產(chǎn)淞濱路項(xiàng)目的評價及比選 26 （ 1） 大市政配套費(fèi) 0 0 ? 含紅線外道路、上水、燃?xì)狻㈦娫挼?，按住宅建筑面積計 （ 2） 排水配套費(fèi) 17 ? 按住宅建筑面積計 2 室外附屬工程費(fèi)用 ? 綠化、道路、變配電站、煤表房、上下水管道、 CCTV、紅外線報警等 （ 1） 綠化建設(shè)費(fèi) 12 ? 按住宅建筑面積計 （ 2） 供水管道工程費(fèi) ? 按住宅建筑面積計 （ 3） 燃?xì)夤艿拦こ藤M(fèi) 21 ? 按住宅建筑面積計 （ 4） 電話通訊工程費(fèi) 20（多層）、 （高層） ? 暗埋式，按住 宅建筑面積計 （ 5） 電力工程費(fèi) 145 ? 按住宅建筑面積計 （ 6） 配套站房 18 ? 按住宅建筑面積計 （ 7） 道路及附屬設(shè)施 20 ? 按住宅建筑面積計 3 人防工程建設(shè)費(fèi) 0 0 ? 按地面總建筑面積計 小計 五 其它費(fèi)用 1 管理費(fèi)用 / ? （建安 +前期 +配套） 3% 2 銷售推廣費(fèi)用 / ? 按銷售收入約 %計 3 不可預(yù)見費(fèi)用 / ? （建安 +前期 +配套） 3% 小計 總計 數(shù)據(jù)來源：上海中原市場研究部 92 號地塊財務(wù)數(shù)據(jù)估算 ? 銷售收入估算 根據(jù)前面通過市場比較和收益還原確定的價格，進(jìn)行項(xiàng)目銷售收入的估算，結(jié)果見下表： 表 310 銷售總收入估算 物業(yè)類別 數(shù)量 銷售方式 建議銷售單價 銷售收入（萬元） 多層住宅 7848M2 出售 3682 元 /M2 小高層住宅 36869M2 出售 3896 元 /M2 總計 數(shù)據(jù)來源：上海中原市場研究部 ? 經(jīng)營稅金及附加 按銷售收入的 %計算經(jīng)營稅金 及附加為 萬元，其中包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加稅、堤防費(fèi)及義務(wù)兵優(yōu)待金。 92 號地塊財務(wù)評價 通過前面的收益及成本估算，可算出 92 號地塊項(xiàng)目的投資利潤率： 中原地産 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 寶林房產(chǎn)淞濱路項(xiàng)目的評價及比選 27 投資利潤率 =利潤總額 /總投資 =（ – – ） / = % 92 號地塊的總投資利潤率為 %，即以上面的定價水平， 92 號地塊僅能夠收回成本，基本無利潤可言。 中原地産 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 寶林房產(chǎn)淞濱路項(xiàng)目的評價及比選 28 四、地塊綜合評價及結(jié)論 在地塊土地價值方面， 91 號地塊在地塊規(guī)模、生活服務(wù)實(shí)施、交通條件等主要方面優(yōu)于 92 號 地塊。中原認(rèn)為 91 號地塊的土地價值優(yōu)于 92 號地塊 。 在財務(wù)評價方面，由于 92號地塊產(chǎn)品的估計市場價格略低于 91 號地塊，但其熟地樓板價卻高于 91 號地塊，因此造成 92 號地塊的投資利潤率明顯低于 91號地塊 。 表 41 兩地塊財務(wù)評價情況 地塊 熟地樓板價 建造成本 總成本 小高層售價 多層售價 投資利潤率 91 號 1136 2070 3206 3975 3700 % 92 號 1437 2081 3518 3890 3630 % 因此，中原認(rèn)為 91 號地塊總體優(yōu)于 92 號地塊。 以上的財務(wù)分析是根 據(jù)目前的區(qū)域狀況和市場狀況得出的。隨著 91 號地塊的開發(fā)區(qū)域價值會得到一定提升。因此，中原建議等到市場時機(jī)相對成熟時再開發(fā) 92 號地塊。