【正文】 坊。 ? 92 號(hào)地塊 該地塊占地 19494平方米，南北方向看呈反“ L”形 ，地塊東隔工房臨淞濱支路，南側(cè)緊靠泗東小學(xué)和一老式三層辦公樓（現(xiàn)有人居住），對(duì)面為二紡新工房，西側(cè)緊鄰泗東新村住宅區(qū)，與南泗塘相距約 200 米，北側(cè)為老式住宅小區(qū)及一小型公共綠地，距泰和路約 200 米。 ? 92 號(hào)地塊 東南側(cè)為泗東幼兒園，北側(cè)為區(qū)域口碑較好的泗東 小學(xué)，教育配套設(shè)施較為齊全。地塊南北兩側(cè)的淞濱路及淞興支路為該區(qū)域的副馬路，出行相對(duì)便利。 表 22 兩地塊土地價(jià)值評(píng)價(jià)之比較 中原地産 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 寶林房產(chǎn)淞濱路項(xiàng)目的評(píng)價(jià)及比選 16 91 號(hào)地塊 92 號(hào)地塊 地塊規(guī)模 ???? ??? 地塊形狀 ?? (( 教育設(shè)施 ( ((( 生活服務(wù)設(shè)施 (((( (( 交通條件 ((( (( 環(huán)境質(zhì)量 ( (( 綜合 ((( (( 綜上所述， 91 號(hào)地塊的土地價(jià)值優(yōu)于 92 號(hào)地塊。 ② 樣本選取 樣本必須具有參照意義，否則將影響價(jià)格的準(zhǔn)確性。但在樣本選取的過(guò)程中，我們充分考慮了交易情況因素，這里簡(jiǎn)略認(rèn)為相同；個(gè)案得到的銷(xiāo)售價(jià)格數(shù)據(jù)，都是當(dāng)前 時(shí)期內(nèi)發(fā)生的價(jià)格，因此也不必考慮交易日期因素。 = 3738 以項(xiàng)目 B（住友寶蓮）為參考： 4700247。中原考慮各種因素，保守地把漲幅定為 3%。 ? 以小高層的定價(jià)為基礎(chǔ) 根據(jù)上海周邊區(qū)域住宅市場(chǎng)小高層和多層的價(jià)格差異，以及小高層與高層的成本（建安成本和土地成本）差異，中原確定小高層和多層差價(jià)為 200元 /M2，即多層的銷(xiāo)售價(jià)格為 3775 元 /M2。 = 3726 以樣本 B為參考： 4318247。 = 3239 以樣本 F 為參考： 3444247。 （ 4） 底層商鋪定價(jià) 中原調(diào)查了周 圍的商鋪?zhàn)馐矍闆r，考慮了商鋪的位臵、面積、樓層等因素，確定小區(qū)底商的租金為 2 元 /M2〃 天。 2. 92 號(hào)地塊財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析 92 號(hào)地塊產(chǎn)品價(jià)格定位 下面將對(duì) 92 號(hào)地塊的小高層住宅和多層住宅分別進(jìn)行定價(jià)。 = 3604 中原地産 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 寶林房產(chǎn)淞濱路項(xiàng)目的評(píng)價(jià)及比選 23 以項(xiàng)目 B（住友寶蓮）為參考： 4700247。中原考慮各種因素，保守地把漲幅定為 3%。 ? 以小高層的定價(jià)為基礎(chǔ) 根據(jù)上海周邊區(qū)域住宅市場(chǎng)小高層和多層的價(jià)格差異，以及小高層與高層的成本（建安成本和土地成本）差異，中原確定小高層和多層差價(jià)為 200元 /M2，即多層的銷(xiāo)售價(jià)格為 3690 元 /M2。 = 3677 以樣本 B為參考： 4318247。 = 3198 以樣本 F 為參考： 3444247。 92 號(hào)地塊開(kāi)發(fā)成本估算 表 39 開(kāi)發(fā)成本估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 類(lèi)別 成本費(fèi)用估算 備 注 單位成本（ RMB/M2） 總費(fèi)用 （萬(wàn)元） 一 土地費(fèi)用 1 土地動(dòng)遷費(fèi) 6600 ? 無(wú)其它土地費(fèi)用和契稅 小計(jì) 6600 二 建安費(fèi)用 ? 含建設(shè)及基本安裝 （ 1） 多層 850 ? 包括外立面涂料、門(mén)窗 （ 2） 小高層 1300 ? 1218 層住宅 （ 3） 公建 500 小計(jì) 三 前期費(fèi)用 ? 總投資 5%（約） 1 勘查設(shè)計(jì)費(fèi) / ? 總投資 % 2 建筑設(shè)計(jì)費(fèi) 50 ? 含施工圖；按住宅建筑面積計(jì) 3 景觀設(shè)計(jì)費(fèi) 20 ? 含施工圖；按綠地面積計(jì) 4 設(shè)計(jì)招投標(biāo)管理費(fèi) / ? 總投資 % 5 審圖及設(shè)計(jì)咨詢(xún)費(fèi) 6 ? 按住宅建筑面積計(jì) 6 施工監(jiān)理費(fèi) 10 ? 按住宅建筑面積計(jì) 7 施工證費(fèi) / ? 建安費(fèi) % 8 測(cè)繪費(fèi) 1 ? 按住宅建筑面積計(jì)；含竣工面積測(cè)繪 9 可行性報(bào)告編制費(fèi) / 10 10 臨水臨電費(fèi) / 100 小計(jì) 四 配套費(fèi)用 1 住宅配套費(fèi)用 ? 用地紅線外 中原地産 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 寶林房產(chǎn)淞濱路項(xiàng)目的評(píng)價(jià)及比選 26 （ 1） 大市政配套費(fèi) 0 0 ? 含紅線外道路、上水、燃?xì)?、電話等，按住宅建筑面積計(jì) （ 2） 排水配套費(fèi) 17 ? 按住宅建筑面積計(jì) 2 室外附屬工程費(fèi)用 ? 綠化、道路、變配電站、煤表房、上下水管道、 CCTV、紅外線報(bào)警等 （ 1） 綠化建設(shè)費(fèi) 12 ? 按住宅建筑面積計(jì) （ 2） 供水管道工程費(fèi) ? 按住宅建筑面積計(jì) （ 3） 燃?xì)夤艿拦こ藤M(fèi) 21 ? 按住宅建筑面積計(jì) （ 4） 電話通訊工程費(fèi) 20（多層）、 （高層） ? 暗埋式，按住 宅建筑面積計(jì) （ 5） 電力工程費(fèi) 145 ? 按住宅建筑面積計(jì) （ 6） 配套站房 18 ? 按住宅建筑面積計(jì) （ 7） 道路及附屬設(shè)施 20 ? 按住宅建筑面積計(jì) 3 人防工程建設(shè)費(fèi) 0 0 ? 按地面總建筑面積計(jì) 小計(jì) 五 其它費(fèi)用 1 管理費(fèi)用 / ? （建安 +前期 +配套） 3% 2 銷(xiāo)售推廣費(fèi)用 / ? 按銷(xiāo)售收入約 %計(jì) 3 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 / ? （建安 +前期 +配套） 3% 小計(jì) 總計(jì) 數(shù)據(jù)來(lái)源：上海中原市場(chǎng)研究部 92 號(hào)地塊財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算 ? 銷(xiāo)售收入估算 根據(jù)前面通過(guò)市場(chǎng)比較和收益還原確定的價(jià)格，進(jìn)行項(xiàng)目銷(xiāo)售收入的估算，結(jié)果見(jiàn)下表： 表 310 銷(xiāo)售總收入估算 物業(yè)類(lèi)別 數(shù)量 銷(xiāo)售方式 建議銷(xiāo)售單價(jià) 銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） 多層住宅 7848M2 出售 3682 元 /M2 小高層住宅 36869M2 出售 3896 元 /M2 總計(jì) 數(shù)據(jù)來(lái)源：上海中原市場(chǎng)研究部 ? 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 按銷(xiāo)售收入的 %計(jì)算經(jīng)營(yíng)稅金 及附加為 萬(wàn)元，其中包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加稅、堤防費(fèi)及義務(wù)兵優(yōu)待金。 在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方面，由于 92號(hào)地塊產(chǎn)品的估計(jì)市場(chǎng)價(jià)格略低于 91 號(hào)地塊，但其熟地樓板價(jià)卻高于 91 號(hào)地塊，因此造成 92 號(hào)地塊的投資利潤(rùn)率明顯低于 91號(hào)地塊 。因此，中原建議等到市場(chǎng)時(shí)機(jī)相對(duì)成熟時(shí)再開(kāi)發(fā) 92 號(hào)地塊。 以上的財(cái)務(wù)分析是根 據(jù)目前的區(qū)域狀況和市場(chǎng)狀況得出的。 中原地産 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 寶林房產(chǎn)淞濱路項(xiàng)目的評(píng)價(jià)及比選 28 四、地塊綜合評(píng)價(jià)及結(jié)論 在地塊土地價(jià)值方面， 91 號(hào)地塊在地塊規(guī)模、生活服務(wù)實(shí)施、交通條件等主要方面優(yōu)于 92 號(hào) 地塊。 = 3721 本案價(jià)格推算： 本案價(jià)格 =以樣本 A為參考的定價(jià) A 權(quán)重 +…… +以樣本 G 為參考的定價(jià)G 權(quán)重 =3677 +4143 +3585 +3903 +3198 中原地産 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 寶林房產(chǎn)淞濱路項(xiàng)目的評(píng)價(jià)及比選 25 +3510 +3721 =3675 元 /平方米 注：權(quán)重 =1減去各比較對(duì)象的比較系數(shù)減 1 的絕對(duì)值 /1減去各比較對(duì)象的比較系數(shù)減 1 的絕對(duì)值之和 據(jù)以上數(shù)據(jù)分析，本項(xiàng)目多層銷(xiāo)售價(jià)格水平應(yīng)該在 3675元 /平方米左右，這是一個(gè)通過(guò)市場(chǎng)比較得出的數(shù)據(jù)。 = 3585 以樣本 D為參考： 3882247。具體調(diào)整方法見(jiàn)下表。 （ 3） 多層定價(jià) 我們以小高層的定價(jià)為基礎(chǔ) ，用差價(jià)進(jìn)行調(diào)整，得出 91 號(hào)地塊多層的售價(jià)。 = 3823 本案價(jià)格推算： 本案價(jià)格 =以項(xiàng)目 A為參考的定價(jià) A權(quán)重 +…… +以項(xiàng)目 C為參考的定價(jià) C權(quán)重 =3604 +3933 +3823 =3783 元 /平方米 注：權(quán)重 =1減去各比較對(duì)象的比較系數(shù)減 1 的絕對(duì)值 /1減去各比較對(duì)象的比較系數(shù)減 1 的絕對(duì)值之和 據(jù)以上數(shù)據(jù)分析，本項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格水平應(yīng)該在 3783元 /平方米左右，這是一個(gè)通過(guò)市場(chǎng)比較得出的數(shù)據(jù)。 （ 2） 小高層定價(jià) 遵循以上定價(jià) 原則，結(jié)合項(xiàng)目周邊其他可比競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)因素以及價(jià)格，選擇了近期銷(xiāo)售的三個(gè)樓盤(pán) —— “吳淞新城二期”、“住友寶蓮花園三期”、 “明月花園四期” 作為樣本。 91 號(hào)地塊開(kāi)發(fā)成本估算 表 34 開(kāi)發(fā)成本估算表 序號(hào) 項(xiàng)目類(lèi)別 成本費(fèi)用估算 備 注 單位成本（ RMB/M2） 總費(fèi)用 （萬(wàn)元） 一 土地費(fèi)用 1 土地動(dòng)遷費(fèi) 6400 ? 無(wú)其它土地費(fèi)用和契稅 小計(jì) 6400 二 建安費(fèi)用 ? 含建設(shè)及基本安裝 （ 1） 多層 850 ? 包括外立面涂料、門(mén)窗 （ 2） 小高層 1300 ? 1218 層住宅 小計(jì) 三 前期費(fèi)用 ? 總投資 5%（約） 1 勘查設(shè)計(jì)費(fèi) / ? 總投資 % 2 建筑設(shè)計(jì)費(fèi) 50 ? 含施工圖；按住宅建筑面積計(jì) 3 景觀設(shè)計(jì)費(fèi) 20 ? 含施工圖；按綠地面積計(jì) 4 設(shè)計(jì)招投標(biāo)管理費(fèi) / ? 總投資 % 5 審圖及設(shè)計(jì)咨詢(xún)費(fèi) 6 ? 按住宅建筑面積計(jì) 6 施工監(jiān)理費(fèi) 10 ? 按住宅建筑面積計(jì) 7 施工證費(fèi) / ? 建安費(fèi) % 8 測(cè)繪費(fèi) 1 ? 按住宅建筑面積計(jì)；含竣工面積測(cè)繪 9 可行性報(bào)告編制費(fèi) / 10 10 臨水臨電費(fèi) / 100 小計(jì) 四 配套費(fèi)用 1 住宅配套費(fèi)用 ? 用地紅線外 （ 1） 大市政配套費(fèi) 0 0 ? 含紅線外道路、上水、燃?xì)?、電中原地産 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 寶林房產(chǎn)淞濱路項(xiàng)目的評(píng)價(jià)及比選 21 話等，按住宅建筑面積計(jì) （ 2） 排水配套費(fèi) 17 ? 按住宅建筑面積計(jì) 2 室外附屬工程費(fèi)用 ? 綠化、道路、變配電站、煤表房、上下水管道、 CCTV、紅外線報(bào)警等 （ 1） 綠化建設(shè)費(fèi) 12 ? 按住宅建筑面積計(jì) （ 2） 供水管道工程費(fèi) ? 按住宅建筑面積計(jì) （ 3） 燃?xì)夤艿拦こ藤M(fèi) 21 ? 按住宅建筑面積計(jì) （ 4） 電話通訊工程費(fèi) 20（多層）、 （高層） ? 暗埋式，按住宅建筑面積計(jì) （ 5） 電力工程費(fèi) 145 ? 按住宅建筑面積計(jì) （ 6） 配套站房 18 ? 按住宅建筑面積計(jì) （ 7） 道路及附屬設(shè)施 20 ? 按住宅建筑面積計(jì) 3 人防工程建設(shè)費(fèi) 0 0 ? 按地面總建筑面積計(jì) 小計(jì) 五 其它費(fèi)用 1 管理費(fèi)用 / ? （建安 +前期 +配套） 3% 2 銷(xiāo)售推廣費(fèi)用 / ? 按銷(xiāo)售收入約 %計(jì) 3