【正文】 20012002（ 111 月），隨著盧灣大橋， M8 線等大型市政利好消息的頌，配合 區(qū)域產(chǎn)品型態(tài)的變化（多層社區(qū)變?yōu)樾「邔由鐓^(qū)），價(jià)格有了較大升幅。 ? 在市場(chǎng)放量的同時(shí)，市場(chǎng)消化能力增強(qiáng)。 ? 二期開(kāi)發(fā)則相應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)規(guī)模加大推案量，單批時(shí)間間隔在 45 個(gè)月左右。 項(xiàng)目分期 時(shí)間節(jié)點(diǎn) 產(chǎn)品 量體 一期 2020 年底 小高層、多層 67 萬(wàn) m2 二期 2020 年底 小高層、多層 1314 萬(wàn) m2 依據(jù) ? 寶山 新城西區(qū)及四縱二橫二線建設(shè)仍然需要一定時(shí)間，適當(dāng)控制節(jié)奏能為本項(xiàng)目贏得時(shí)間價(jià)值，從而使項(xiàng)目利潤(rùn)增加。 ? 就需求來(lái)看，隨著市場(chǎng)需求在經(jīng)過(guò)房產(chǎn)市場(chǎng)的幾年發(fā)展后，區(qū)域客源有效需求將可能面臨趨于飽和的風(fēng)險(xiǎn)，需要外區(qū) 域客源的補(bǔ)充、加強(qiáng)。生活 ? 通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研顯示，寶山房產(chǎn)市場(chǎng)（尤其以中北部）客源區(qū)域性明顯，以本區(qū)域客源為主要消化力量。 ? 區(qū)域小環(huán)境的逐步成熟，加強(qiáng)了生活的便利性，能在很大程度上吸引有效客源。 ? 就寶山整體市場(chǎng)而言，寶山房產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)得到突飛猛進(jìn)的發(fā)展，價(jià)格持續(xù)上漲；但同時(shí)，寶山價(jià)格仍然處于上海 12個(gè)行政區(qū)的末次，使得價(jià)格有較大的上升空間。 ? 樓市價(jià)格有再度上揚(yáng)的可能。 ? 外地客源比例較高，所占比例已接近 20%，排位在閔行、浦東之后，居全市第三。 四、市場(chǎng)總結(jié) （一）市場(chǎng)小結(jié) ? 寶山區(qū)市場(chǎng)在上?？傮w市場(chǎng)中所占份額不高。 （四）客源分析 ? 市場(chǎng)客源的區(qū)域性明顯，寶鋼職工為市場(chǎng)購(gòu)房的絕對(duì)主力。 中高價(jià)位市場(chǎng)供應(yīng)比例較少， 將使區(qū)內(nèi)的中高價(jià)位客源有所外流。 ? 總價(jià)主力段集中在 3645 萬(wàn)元 /套，與寶山區(qū)總體市場(chǎng)比較，要高出 10 萬(wàn)元 /套，這主要是由均價(jià)較高而引起的。 （二）價(jià)格分析 均價(jià) 34003100360030003900310042003400440036000500100015002000250030003500400045005000逸興家園當(dāng)代高邸同濟(jì)公寓月泉灣名邸臨江佳園淞南新四村白玉蘭花園寶山六村寶蓮花園海逸半島 ? 項(xiàng)目周邊個(gè)案價(jià)格普遍較高，市場(chǎng)均價(jià)在 30003600 元 /M2。 ? 復(fù)式產(chǎn)品比例上升明顯，市 場(chǎng)供應(yīng)已經(jīng)超過(guò) 10%。 別墅、類(lèi) 別墅型產(chǎn)品 ? 類(lèi)別墅產(chǎn)品：主要為聯(lián)排別墅，目前在推個(gè)案僅 1個(gè) —— “錦秋加州花園”。 三、項(xiàng)目周邊市場(chǎng)分析 （一）產(chǎn)品分析 產(chǎn)品形態(tài) 公寓型產(chǎn)品 ? 多層：目前為市場(chǎng)主力產(chǎn)品，市場(chǎng)接受度普遍較高。 區(qū)域內(nèi)部客源為主。 區(qū)域內(nèi)部客源為主。 軌道交通規(guī)劃（ M7線）。 起步早，發(fā)展時(shí)間較長(zhǎng)。 受閘北彭浦居住區(qū)北沿，發(fā)展較成熟。 （二）區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展的成熟度和未來(lái)發(fā)展?jié)摿?，選定了三大區(qū)域進(jìn)行簡(jiǎn)要的競(jìng)爭(zhēng)比較分析。 ? 上海大學(xué)新校區(qū)位于本區(qū)的東部，周邊環(huán)境相對(duì)較好。 ? 商服完善，生活機(jī)能成熟。 大華地區(qū) ? 區(qū)位：位于寶山區(qū)的最南部，距市區(qū)最近，與閘北、普陀兩區(qū)相接壤，區(qū)位優(yōu)勢(shì)較明顯。 ? 區(qū)域概述 ? 區(qū)域環(huán)境較差，有大片地塊屬于為開(kāi)發(fā)階段。 ? 區(qū)域概述 ? 區(qū)域內(nèi)存在大片工業(yè)區(qū)和倉(cāng)儲(chǔ)用地，集裝箱堆場(chǎng)分布較廣。 ? 區(qū)內(nèi)居住區(qū)集中，生活環(huán)境較好。 ? 鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展相對(duì)較晚，鎮(zhèn)內(nèi)居民以寶鋼職工為主。 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較成熟，市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)良好。 ? 區(qū)域概述 ? 臨近寶山鋼鐵（集團(tuán)）公司，屬吳淞工業(yè)區(qū)規(guī)劃范圍。 ? 主力成交單套總價(jià) ? 主力范圍各季均鎖定為 2050 萬(wàn)元 /套，各季比重在 92%左右。 （三）商品房成交狀況 ? 主力成交均價(jià) ? 主力單價(jià)范圍 25004000元 /M2，單套單價(jià)峰值顯示穩(wěn)定，鎖定為 3500元 /M2。 ? 從近年來(lái)全市房?jī)r(jià)來(lái)看， 2000 年至 2020 一季度房?jī)r(jià)上漲 1397 元 /M2， 漲幅達(dá)%。 二、價(jià)格走勢(shì) 附圖：寶山區(qū)商品住宅價(jià)格走勢(shì)圖 3491332432223139299933013043296728322881283728592635050010001500200025003000350040002000年一季度2000年二季度2000年三季度2000年四季度2001年一季度2001年二季度2001年三季度2001年四季度2002年一季度2002年二季度2002年三季度2002年四季度2003年一季度 分析： ? 寶山住宅均價(jià)排位為上海 12個(gè)行政區(qū)的末次。 ? 供求結(jié)構(gòu)逐步趨于平衡，前幾年供略大于求的局面，在 2002 年發(fā)生逆轉(zhuǎn)，上半年呈現(xiàn)求略大于供的良好態(tài)勢(shì)。 三、比較分析總結(jié)及范圍框定 在價(jià)格上 本項(xiàng)目 所處寶山中北部區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格上揚(yáng)存在較大空間，項(xiàng)目?jī)r(jià)格塑造力較強(qiáng)。 ? 寶鋼等產(chǎn)業(yè)的客源支撐為本項(xiàng)目的主力客源方向。 針對(duì)本項(xiàng)目 2020 年 2020 年 區(qū)域價(jià)格 4500 元 /M2 4800 元 /M2 客源比較分析 早期 目前 未來(lái) 外高橋保稅園區(qū) 閔行化工工業(yè)園 嘉定汽車(chē)工業(yè)園 寶山鋼鐵工業(yè)園 小結(jié) ? 由上述表述可見(jiàn)，早期各區(qū)域客源主要依靠當(dāng)?shù)丶皬?qiáng)勁的產(chǎn)業(yè)客源支撐。 價(jià)格比較分析 區(qū)域 價(jià)格演變圖 分析 外高橋保稅園區(qū) 兩年漲幅達(dá)到 50%以上，由于其物流產(chǎn)業(yè)的附加值較高，因此，在一定程度上對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的影響要稍大于其他產(chǎn)業(yè)的推動(dòng)作用，但其作用在近期趨緩 閔行化工工業(yè)園 目前兩年漲幅只有 25%左右，從側(cè)面反映，區(qū)域產(chǎn)業(yè)對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)影響較小，且其影響作用逐漸消失 2001 2002 目前 2000 3000 4000 5000 6000 2600 3200 4000 目前 2000 3000 4000 5000 6000 3600 4000 4500 2001 2002 嘉定汽車(chē)工業(yè)園 區(qū)域市場(chǎng)漲幅逐漸變小，但年價(jià)格增長(zhǎng)絕對(duì)量平穩(wěn)，平均保持 500 元 /年的增長(zhǎng)量 寶山鋼鐵工 業(yè)園 價(jià)格漲幅保持在 25%左右，年增長(zhǎng)量放大， 2002 年單年增長(zhǎng)了近 700 元/M2左右，在區(qū)域產(chǎn)業(yè)的大力推動(dòng)下，市場(chǎng)前景看好 目前 2000 3000 4000 5000 6000 2500 3000 3500 2001 2002 目前 2000 3000 4000 5000 6000 2500 3100 3800 2001 2002 小結(jié) ? 四大產(chǎn)業(yè)園區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)都保持增長(zhǎng)勢(shì)頭。 ? 市場(chǎng)發(fā)展至目前，由于市場(chǎng)客源購(gòu)買(mǎi)力、區(qū)域化概念的淡化、上海整體市場(chǎng)發(fā)展的需求、土地稀有性的體現(xiàn)等多方面因素影響，其小高層產(chǎn)