上海寶山月浦項(xiàng)目報(bào)告-文庫吧
2025-05-12 21:39 本頁面
【正文】 價(jià)格漲幅保持在 25%左右，年增長量放大， 2002 年單年增長了近 700 元/M2左右，在區(qū)域產(chǎn)業(yè)的大力推動下，市場前景看好 目前 2000 3000 4000 5000 6000 2500 3000 3500 2001 2002 目前 2000 3000 4000 5000 6000 2500 3100 3800 2001 2002 小結(jié) ? 四大產(chǎn)業(yè)園區(qū)房產(chǎn)市場都保持增長勢頭。 ? 閔行化工工業(yè)園由于基數(shù)高，目前市場價(jià)格增長幅度相對較低，同時(shí)，在其產(chǎn)業(yè)影響方面，由于化工產(chǎn)業(yè)其對房產(chǎn)市場來說，附加值較低，因此市場產(chǎn)品價(jià)格漲幅相對較小。 ? 本項(xiàng)目所在寶山區(qū)域及嘉定汽車園的客源支撐強(qiáng)勁，因此，在一定程度上，極大地推動房產(chǎn)市場產(chǎn)品價(jià)格的節(jié)節(jié)攀升。 ? 鑒于目前上海購房政策推出主要針對高價(jià)位市場及投資客，同時(shí)，其政策影響效 應(yīng)并未充分體現(xiàn)，因此，預(yù)計(jì)區(qū)域價(jià)格將仍有較強(qiáng)勁的上升勢頭。 針對本項(xiàng)目 2020 年 2020 年 區(qū)域價(jià)格 4500 元 /M2 4800 元 /M2 客源比較分析 早期 目前 未來 外高橋保稅園區(qū) 閔行化工工業(yè)園 嘉定汽車工業(yè)園 寶山鋼鐵工業(yè)園 小結(jié) ? 由上述表述可見，早期各區(qū)域客源主要依靠當(dāng)?shù)丶皬?qiáng)勁的產(chǎn)業(yè)客源支撐。 ? 隨市場不斷發(fā)展，外高橋保稅園區(qū)、閔行化工工業(yè)園客源結(jié)構(gòu)明顯改變，產(chǎn)業(yè)客源的 支撐分額下降。 ? 寶山鋼鐵工業(yè)園客源仍保持基本不變，產(chǎn)業(yè)強(qiáng)大的客源支撐為區(qū)域市場注入相當(dāng)強(qiáng)的生命力。 主要為動遷、由產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐及當(dāng)?shù)乜驮? 有部分外區(qū)域客源進(jìn)駐，主要受金橋輻射 本區(qū)域與外區(qū)域客源相結(jié)合的客源構(gòu)成 主要為動遷、由產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐及當(dāng)?shù)乜驮? 環(huán)境改 造后，外區(qū)客源大量導(dǎo)入 區(qū)域客分額將減少，成為多元化客源構(gòu)成 當(dāng)時(shí)主要集中了相當(dāng)部分高層別墅客源 汽車產(chǎn)業(yè)帶來豐富的客源支撐 未來將仍以產(chǎn)業(yè)客源及當(dāng)?shù)乜驮礊橹? 主要為本地及寶鋼等企業(yè)的客源支撐 區(qū)域 80%以上為寶鋼客源，部分周邊客源 未來客源仍將主要依靠產(chǎn)業(yè)帶來的消費(fèi)層 針對本項(xiàng)目 ? 經(jīng)過發(fā)展，本項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展逐漸區(qū)別于外高橋保稅園區(qū)、閔行化工工業(yè)園等區(qū)域，產(chǎn)業(yè)客源仍是主導(dǎo)層。 ? 寶鋼等產(chǎn)業(yè)的客源支撐為本項(xiàng)目的主力客源方向。 ? 項(xiàng)目周邊、月浦鎮(zhèn)居民等將成為項(xiàng)目的輔助客源層。 ? 寶鋼客源處于長期溫和釋放中，未來區(qū)域開發(fā)力度不斷加大的同時(shí)，客源來源單一的劣勢將明顯顯現(xiàn)。 ? 未來區(qū)域產(chǎn)品去化將有相當(dāng)壓力。 三、比較分析總結(jié)及范圍框定 在價(jià)格上 本項(xiàng)目 所處寶山中北部區(qū)域市場價(jià)格上揚(yáng)存在較大空間，項(xiàng)目價(jià)格塑造力較強(qiáng)。 在產(chǎn)品上 本項(xiàng)目多層產(chǎn)品及小戶型的市場機(jī)會點(diǎn)較多，預(yù)期市場去化阻力不大。 在客源上 目前市場客源量較為豐富，未來客源分流變大，客源支撐將減弱，項(xiàng)目有一定風(fēng)險(xiǎn)。 項(xiàng)目價(jià)格定位范圍 4000 元 /M2—— 4500 元 /M2 項(xiàng)目價(jià)格縮小定位 價(jià)格定位范圍確立 價(jià)格定位范圍縮小 寶山市場細(xì)化分析及月浦鎮(zhèn)市場綜觀 肆、寶山區(qū)總體市場概述 一、 市場供需狀況 批準(zhǔn)預(yù)售面積 （萬 M2） 已登記預(yù)售面積 （萬 M2） 批準(zhǔn)預(yù)售面積： 已登記預(yù)售面積 2000年 一季度 1： 1： 二季度 1： 三季度 1： 四季度 1： 2001年 一季度 1： 1： 二季度 1： 三季度 1： 四季度 1： 2002年 一季度 1： 1： 二季度 1： 三季度 1： 四季度 1： 2020年 一季度 1： 1： 分析： ? 商品房供應(yīng)量逐年上升，并有效帶動了需求市場的放量，整體呈現(xiàn)出供需兩旺的良好態(tài)勢。 ? 供求結(jié)構(gòu)逐步趨于平衡，前幾年供略大于求的局面，在 2002 年發(fā)生逆轉(zhuǎn)，上半年呈現(xiàn)求略大于供的良好態(tài)勢。 ? 寶山房產(chǎn)市場供應(yīng)存在上半年供應(yīng)量不足，而居民購房踴躍的特征，導(dǎo)致供求離散度較大。 附表：近年寶山區(qū)房地產(chǎn)與全市市場比較 批準(zhǔn)預(yù)售面積 （萬 M2） 已登記預(yù)售面積 （萬 M2） 批準(zhǔn)預(yù)售面積： 已登記預(yù)售面積 2000年 全市 1： 寶山區(qū) 1： 所占比例 （ %） — 2001年 全市 1： 寶山區(qū) 1： 所占比例 （ %） — 2002年 全市 2610 2476 1： 寶山區(qū) 1： 所占比例 （ %） — ? 寶山區(qū)房地產(chǎn)市場歷年來并非是上海市場的主流區(qū)域。其歷年的商品房供應(yīng)量、需求量比例尚不足全市的一成。 二、價(jià)格走勢 附圖：寶山區(qū)商品住宅價(jià)格走勢圖 3491332432223139299933013043296728322881283728592635050010001500200025003000350040002000年一季度2000年二季度2000年三季度2000年四季度2001年一季度2001年二季度2001年三季度2001年四季度2002年一季度2002年二季度2002年三季度2002年四季度2003年一季度 分析： ? 寶山住宅均價(jià)排位為上海 12個行政區(qū)的末次。 ? 寶山房價(jià)長期處于低 位震蕩，價(jià)格始終保持在 26002900元 /M2。 ? 自 2000年以來，寶山房價(jià)逐漸上揚(yáng)，并于 2001年三季度突破 3000元 /M2大關(guān)。 附圖：商品住宅價(jià)格走勢圖 383442964628489552313491332431202974280601000200030004000500060002000年 2001年 2 0 0 2 年上半年 2 0 0 2 年下半年 2 0 0 3 年一季度全市寶山 分析： ? 寶山區(qū)由于地理位置較為偏遠(yuǎn)，房價(jià)始終較低，與全市均價(jià)差距較大（ 10001700元 /M2）， 并有逐漸放大之勢 。 ? 從近年來全市房價(jià)來看， 2000 年至 2020 一季度房價(jià)上漲 1397 元 /M2， 漲幅達(dá)%。其中， 20022020年漲幅最為明顯，達(dá)到 %。 ? 相對而言， 寶山區(qū)房價(jià)上漲速度較慢，三年半來房價(jià)上漲 685元 /M2，漲幅為 %。其中，漲幅最明顯的 20022020年為 %，其上漲幅度接近全市水平。 （三）商品房成交狀況 ? 主力成交均價(jià) ? 主力單價(jià)范圍 25004000元 /M2，單套單價(jià)峰值顯示穩(wěn)定，鎖定為 3500元 /M2。 ? 各季均值在 3500元 /M2左右浮動，該均價(jià)不但是區(qū)域房地產(chǎn)綜合品質(zhì)的反映，也顯示出該區(qū)房地產(chǎn)市場處于全市的地位。 ? 主力成交單套面積 ? 單套面積呈現(xiàn)出雙峰值，分別為 90130M2。 ? 各季單套面積均
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1