【正文】 圖片 （二）、項目分期操作建議 本項目總量體約 20 萬 m2，為多層、小高層社區(qū)，在面臨較大市場競爭的前提下，建議本項目進行分期操作。 ? 本項目自身量體較大，宜分期開發(fā)， 采用同步開發(fā)、分期分批銷售策略 。 ? 區(qū)域環(huán)境改善，吸引力加強，使得市區(qū)客源比例增加，區(qū)域市場客源層趨于豐富。四季花城作為本項目重要的參照個案，其擁有較高的市場知名度，但區(qū)域環(huán)境不甚理想，目前均價達到 4200 元 /M2,銷售情況良好，并吸引了部分市區(qū)客源，預計此項目年底均價將達到 5000元 /M2,對本項目有較大拉動作用。 ? 隨著后期區(qū)域面貌的改善，區(qū)域價格的提升，推案量勢必增加，競爭將日趨激烈，但由于前期價格鎖定配合本案 6 萬 m2左右推案量，使本項目占有區(qū)域 市場的一席之地。 房地產市場瞬息萬變，開盤定價是計劃與市場的最先接洽點，是日后進行價格修 正的實踐基準，因此，在整個價格策略中，開盤定價是第一步，也是最關鍵的一步。位置較好產品， 利用價差，促使首批房源 100%去化，又可利用前期預訂的所留客戶資源以及首批預訂在區(qū)域中打下的品牌基礎去化二批產品。 ? 與四季花城等項目保持適當的價格差，可以增強項目的競爭力，以爭奪市場，并創(chuàng)造一定的品牌知名度。 ? 2002 年 12 月隨著世博會申辦成功，以及環(huán)球影城的確立，區(qū)域價格在一夜之間上升了 1000 多元。 ? 有助于進行必要的銷控，及時根據實際情況調整策略。 ? 就項目自身而言，本項目總量體在 20 萬 m2，規(guī)模較大，需要相對較長的時間進行運作，同時著力于品牌知名度的建立和加強，同樣需要相對較長的周期。 ? 加強吸引市區(qū)客源 ? 隨著軌道交通北延的逐步實施，以及寶山整體規(guī)化的圈定，越來越多的市區(qū)客源在上海主城區(qū)價格快速上漲的前提下，選擇到 外圍區(qū)域購房。 ? 從項目周邊的狀況來看，寶山新城西區(qū)的規(guī)劃，以及四縱二橫二線快速連接市中心道路體系的規(guī)劃，無疑給本項目較大的想象空間。 （二）市場未來趨勢 ? “軌道效應” 將逐步顯現(xiàn)。 ? 寶山鎮(zhèn)由于獨特的地 理位置，客源構成逐步趨于多元化。 ? 主力價格段 3645萬元 /套，主要是由 3R所構筑的。 ? 主力 2R的面積段主要控制在 91100M2，這與寶山區(qū)總體市場供應情況完全吻合。 ? 小高層：市場次主力產品，隨著開發(fā)地塊的逐漸減少，土地開發(fā)強度加大，未來將成為市場主力。 彭浦新村客源。 大型居住社區(qū)，發(fā)展成熟。 寶山 中心及周邊地區(qū) 共康地區(qū) 大華地區(qū) 區(qū)域特征 居住區(qū)成熟，生活設施完善。 ? 公共交通發(fā)達，隨著地鐵 M7 線（規(guī)劃中）的通車，將進一步提高區(qū)域交通便捷度。 ? 區(qū)域交通不便捷，公共交通比較匱乏，雖為主干道的蘊川路，目 前運營能力尚顯不足。 ? 作為閘北彭浦新村的延續(xù)，房地產市場發(fā)展較成熟，市場反映較為熱烈。 月浦鎮(zhèn) ? 區(qū)位： 地處寶山區(qū)東北部，緊鄰寶山鋼鐵（集團）公司。 ? 各季峰值維持在 30萬元 /套， 2002年一季度的比重達到 %，可見該峰值在區(qū)域內處于高成交比重。其中， 20022020年漲幅最為明顯，達到 %。 ? 寶山房產市場供應存在上半年供應量不足，而居民購房踴躍的特征，導致供求離散度較大。 ? 項目周邊、月浦鎮(zhèn)居民等將成為項目的輔助客源層。 ? 閔行化工工業(yè)園由于基數高，目前市場價格增長幅度相對較低，同時，在其產業(yè)影響方面，由于化工產業(yè)其對房產市場來說，附加值較低，因此市場產品價格漲幅相對較小。 由上述分析可得出 上海四大產業(yè)區(qū)房產市場分析 時間上的對比 空間上的對比 預測四大產業(yè)區(qū)未來狀況 對比得出本區(qū)域競爭力 由類似性及共同規(guī)律，預測本項目未來走勢 由競爭力 強弱，推出本項目未來發(fā)展空間范圍 給出項目未來發(fā)展大框架 叁、上海四大產業(yè)區(qū)房產市場剖析 一、產業(yè)結構及分布 圍繞市中心從東南西北四大方位來看： 方位 產業(yè)結構 東 外高橋保稅園區(qū) —— 物流 南 閔行化工工業(yè)園 —— 化工 西 嘉定汽車工業(yè)園 —— 汽車 北 寶山鋼鐵工業(yè)園 —— 鋼鐵 注：★為本項目所在區(qū)域 ★ 二、各區(qū)域時間軸及空間軸對比 產品比較分析 外 高 橋 保 稅 園 區(qū) 早期 目前 未來 未來該區(qū)域產品將隨土地等條件限制，其產品結構演變?yōu)椋盒「邔?、高層產品為主流，多層產品為輔 閔 行 化 工 工 業(yè) 園 早期 目前 未來 未來該區(qū)域產品主導產品仍將走公寓產品市場，配合軌道線的不斷發(fā)展，小高層產品將成為主力市場 多層100% 多層60%小高40% 多層100% 別墅10% 多層30%小高60% 嘉 定 汽 車 工 業(yè) 園 早期 目前 未來 未來該區(qū)域產品將形成分化發(fā)展，不同區(qū)域將形成特有的產品形態(tài)，但整體產品主流將為多層、小高層 寶 山 鋼 鐵 工 業(yè) 園 早期 目前 未來 由于寶山整體環(huán)境不佳，且高端客源傾向度較低，因此，別墅市場發(fā)展將受較大限制；多層產品鑒于價格等因素，市場接受程度高，因此，多層產品在未來相當長時期內仍將有相當分額；受到土地發(fā)展限制等共同規(guī)律，小高層市場的市場占有率將有明顯提高 多層30%別墅70% 多層60%別墅40% 多層100% 小高30%多層70% 小結 ? 早期各區(qū)域產品基本都以多層為市場主流。 成熟度 ? 由于寶鋼企業(yè)的入住，區(qū)域發(fā)展較早，成熟度較高。 ? 由于周邊有月浦鎮(zhèn)公園，局部小環(huán)境尚可。 ? 周邊地塊處于開發(fā)狀態(tài)，道路系統(tǒng)正在改建、擴建中，因此，目前環(huán)境較差，但未來生活品質將有較明顯提高。 ? 月浦鎮(zhèn)、寶山鎮(zhèn)等傳統(tǒng)城鎮(zhèn)人氣旺盛。 ? 嘉定汽車工業(yè)園憑借自身良好的自然條件及虹橋別墅 區(qū)的影響，早期市場則以別墅為主。 ? 本項目所在寶山區(qū)域及嘉定汽車園的客源支撐強勁，因此，在一定程度上，極大地推動房產市場產品價格的節(jié)節(jié)攀升。 ? 寶鋼客源處于長期溫和釋放中，未來區(qū)域開發(fā)力度不斷加大的同時，客源來源單一的劣勢將明顯顯現(xiàn)。 附表：近年寶山區(qū)房地產與全市市場比較 批準預售面積 （萬 M2） 已登記預售面積 （萬 M2） 批準預售面積： 已登記預售面積 2000年 全市 1： 寶山區(qū) 1： 所占比例 （ %） — 2001年 全市 1： 寶山區(qū) 1： 所占比例 （ %） — 2002年 全市 2610 2476 1： 寶山區(qū) 1： 所占比例 （ %） — ? 寶山區(qū)房地產市場歷年來并非是上海市場的主流區(qū)域。 ? 相對而言， 寶山區(qū)房價上漲速度較慢，三年半來房價上漲 685元 /M2，漲幅為 %。 ? 單套總價均值呈現(xiàn)出穩(wěn)定運行的態(tài)勢，均值在 3233萬元套的范圍內，在全市處于較為低下的位置。 ? 區(qū)域概述 ? 受寶山鋼鐵（集團）公司的帶動，鎮(zhèn)區(qū)得到發(fā)展。 ? 受共和新路高架、地鐵 一號線延伸工程即將竣工通車的利好消息促進，房地產市場未來前景良好。 ? 生活機能不成熟，商服設施均集