【正文】 但整體產(chǎn)品主流將為多層、小高層 寶 山 鋼 鐵 工 業(yè) 園 早期 目前 未來(lái) 由于寶山整體環(huán)境不佳，且高端客源傾向度較低，因此，別墅市場(chǎng)發(fā)展將受較大限制；多層產(chǎn)品鑒于價(jià)格等因素，市場(chǎng)接受程度高，因此，多層產(chǎn)品在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)仍將有相當(dāng)分額；受到土地發(fā)展限制等共同規(guī)律，小高層市場(chǎng)的市場(chǎng)占有率將有明顯提高 多層30%別墅70% 多層60%別墅40% 多層100% 小高30%多層70% 小結(jié) ? 早期各區(qū)域產(chǎn)品基本都以多層為市場(chǎng)主流。 ? 按中心區(qū)輻射發(fā)展規(guī)律，寶山市場(chǎng)應(yīng)呈現(xiàn)由南向北價(jià)格依次遞減。 成熟度 ? 由于寶鋼企業(yè)的入住，區(qū)域發(fā)展較早，成熟度較高。 ? 目前項(xiàng)目周邊小交通環(huán)境一般，受到整體改造、改建的局限。 ? 由于周邊有月浦鎮(zhèn)公園，局部小環(huán)境尚可。 寶寶 山山 月月 浦浦 項(xiàng)項(xiàng) 目目 報(bào)報(bào) 告告 市場(chǎng)、建議 目錄 前言 報(bào)告針對(duì)上海寶山區(qū)月浦鎮(zhèn)項(xiàng)目二期進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估。 ? 周邊地塊處于開(kāi)發(fā)狀態(tài)，道路系統(tǒng)正在改建、擴(kuò)建中，因此，目前環(huán)境較差，但未來(lái)生活品質(zhì)將有較明顯提高。 ? “十五”計(jì)劃中軌道交通三號(hào)線，便捷的交通指日可待。 ? 月浦鎮(zhèn)、寶山鎮(zhèn)等傳統(tǒng)城鎮(zhèn)人氣旺盛。 寶山市場(chǎng)格局支撐 ? 綜觀市場(chǎng)分布特點(diǎn)，中北部區(qū)域市場(chǎng)客源 支撐強(qiáng)勁。 ? 嘉定汽車(chē)工業(yè)園憑借自身良好的自然條件及虹橋別墅 區(qū)的影響，早期市場(chǎng)則以別墅為主。 針對(duì)本項(xiàng)目 ? 鑒于本項(xiàng)目所在寶山中部偏北區(qū)域的位置來(lái)看，區(qū)域內(nèi)目前仍然由多層產(chǎn)品占據(jù)主導(dǎo)，項(xiàng)目目前推出多層產(chǎn)品將很好地迎合市場(chǎng)，為去化帶來(lái)有利條件。 ? 本項(xiàng)目所在寶山區(qū)域及嘉定汽車(chē)園的客源支撐強(qiáng)勁，因此，在一定程度上，極大地推動(dòng)房產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品價(jià)格的節(jié)節(jié)攀升。 ? 寶山鋼鐵工業(yè)園客源仍保持基本不變，產(chǎn)業(yè)強(qiáng)大的客源支撐為區(qū)域市場(chǎng)注入相當(dāng)強(qiáng)的生命力。 ? 寶鋼客源處于長(zhǎng)期溫和釋放中，未來(lái)區(qū)域開(kāi)發(fā)力度不斷加大的同時(shí)，客源來(lái)源單一的劣勢(shì)將明顯顯現(xiàn)。 在客源上 目前市場(chǎng)客源量較為豐富，未來(lái)客源分流變大，客源支撐將減弱，項(xiàng)目有一定風(fēng)險(xiǎn)。 附表：近年寶山區(qū)房地產(chǎn)與全市市場(chǎng)比較 批準(zhǔn)預(yù)售面積 （萬(wàn) M2） 已登記預(yù)售面積 （萬(wàn) M2） 批準(zhǔn)預(yù)售面積： 已登記預(yù)售面積 2000年 全市 1： 寶山區(qū) 1： 所占比例 （ %） — 2001年 全市 1： 寶山區(qū) 1： 所占比例 （ %） — 2002年 全市 2610 2476 1： 寶山區(qū) 1： 所占比例 （ %） — ? 寶山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)歷年來(lái)并非是上海市場(chǎng)的主流區(qū)域。 ? 自 2000年以來(lái)，寶山房?jī)r(jià)逐漸上揚(yáng)，并于 2001年三季度突破 3000元 /M2大關(guān)。 ? 相對(duì)而言， 寶山區(qū)房?jī)r(jià)上漲速度較慢，三年半來(lái)房?jī)r(jià)上漲 685元 /M2，漲幅為 %。 ? 主力成交單套面積 ? 單套面積呈現(xiàn)出雙峰值，分別為 90130M2。 ? 單套總價(jià)均值呈現(xiàn)出穩(wěn)定運(yùn)行的態(tài)勢(shì)，均值在 3233萬(wàn)元套的范圍內(nèi)，在全市處于較為低下的位置。東塊以商業(yè)、居住區(qū)為主，發(fā)展較為成熟；西塊以工業(yè)區(qū)為主，區(qū)域環(huán)境較差。 ? 區(qū)域概述 ? 受寶山鋼鐵（集團(tuán)）公司的帶動(dòng)，鎮(zhèn)區(qū)得到發(fā)展。 共康地區(qū) ? 區(qū)位： 地處寶山區(qū)南部，距市區(qū)較近，與閘北、虹口區(qū)相接壤。 ? 受共和新路高架、地鐵 一號(hào)線延伸工程即將竣工通車(chē)的利好消息促進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)前景良好。 ? 區(qū)域交通主要逸仙路高架，隨著輕軌明珠線寶山段工程的實(shí)施，未來(lái)交通將得到很大緩解。 ? 生活機(jī)能不成熟，商服設(shè)施均集中在鎮(zhèn)中心。 ? 上海北部地區(qū)的大型居住區(qū)，目前總規(guī)模已達(dá) 120萬(wàn) M2。 祁連鎮(zhèn) ? 區(qū)位：位于寶山區(qū)西南部，與普陀、嘉定區(qū)相接壤。 ? 房地產(chǎn)主要圍繞上海大學(xué)進(jìn)行開(kāi)發(fā)。 公交線路眾多，水陸交通便捷。 公交系統(tǒng)較發(fā)達(dá)。 商服設(shè)施完善，生活機(jī)能強(qiáng)。 寶鋼集團(tuán)內(nèi)部職工。 市區(qū)內(nèi)因舊城改造而外遷的客源。 部分普陀、閘北、嘉定客源。該類(lèi)產(chǎn)品目前市場(chǎng)接受尚存在一定抗性。 ? 別墅產(chǎn)品：即獨(dú)幢別墅，目前為市場(chǎng)空白點(diǎn)。 ? 主力 3R 的面積段為 111140M2，這與寶山區(qū)總體市場(chǎng)供應(yīng)情況（ 130M2左右）基本吻合。 ? 部分個(gè)案因地理位置較佳、產(chǎn)品品質(zhì)較高，使價(jià)格躍升至 4000元 /M2以上。該價(jià)格段中共推出約 1252套，其中 3R推出量約為 752套，比例達(dá)到 60%以上。 ? 從總價(jià)需求狀況來(lái)看，市場(chǎng)供應(yīng)主力、次主力依次為 3645 和 3135萬(wàn)元 /套的中高價(jià)位戶(hù)型，整體去化情況良好。除寶鋼職工外，區(qū)域機(jī)關(guān)公務(wù)員和部分崇明客源也對(duì)市場(chǎng)去化起了強(qiáng)有力的支撐。 ? 進(jìn)入 2002年以來(lái)，市場(chǎng)去化狀況良好，需求市場(chǎng)得到放量。 依靠規(guī)劃建造的軌道交通，縮短與市區(qū)的距離感。 舉例：閔行區(qū)樓市在 1996 年地鐵一號(hào)線剛運(yùn)營(yíng)時(shí)，價(jià)格僅為 2000 元 /M2左右，而現(xiàn)在閔行地鐵沿線各案已達(dá)到了 40004500元 /M2，其價(jià)格漲幅可見(jiàn)一斑。 ? 開(kāi)發(fā)商在當(dāng)?shù)負(fù)碛休^高的知名度，對(duì)本項(xiàng)目同樣形成機(jī)會(huì)。 ? 從未來(lái)市場(chǎng)的潛在競(jìng)爭(zhēng)看，項(xiàng)目周邊隨著寶山新城的規(guī)劃，將會(huì)有多個(gè)大量體個(gè)案推向市場(chǎng)（如海德花園、四季花城等），對(duì)本項(xiàng)目的沖擊不可忽視。 ? 本項(xiàng)目可能在此背景下，吸引到部分市區(qū)客源，如閘北、虹口、楊浦。 項(xiàng)目周期 —— 2 年左右時(shí)間 ? 從目前市場(chǎng)在售個(gè)案的去化速度和單期推案量以及市場(chǎng)容量來(lái)看，本項(xiàng)目的運(yùn)作周 期在 2年左右。 ? 從工程進(jìn)度方面看，規(guī)模社區(qū)通常采用滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略，以配合施工、銷(xiāo)售進(jìn)度的相應(yīng)步伐開(kāi)展。 ? 建議項(xiàng)目分為二期共六批推向市場(chǎng)，即一期、二期各為 3 批。 ? 一期宜適當(dāng)控制量體，以探測(cè)市場(chǎng)反映。 ? 二期價(jià)格較一期將有 1015%的上升，可為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)較高的利潤(rùn)。 （ 2）現(xiàn)區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格分析 分析： ? 恒大翰城瀚景苑為現(xiàn)今區(qū)域內(nèi)唯一帶裝修的全小高層社區(qū)， 5 月24 日開(kāi)盤(pán)均價(jià) 5880 元 /m2，除去裝修成本， 400 元 /m2左右，實(shí)際均價(jià)為5500 元 /m2。 ? 在一系列市政規(guī)劃的推動(dòng)下，本區(qū)域?qū)⒖赡茉絹?lái)越吸引外區(qū)客源，以及投資客的進(jìn)場(chǎng)。 價(jià)格執(zhí)行分析 ? 4200元 /m2均價(jià)推出首批約 6萬(wàn) m2量體的住宅，配合小區(qū)未來(lái)完善的配設(shè)施以產(chǎn)品自身的品質(zhì)迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，確立自己的品牌形象，在區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)量沒(méi)有引爆前與萬(wàn)科、 海德確立三足鼎立之勢(shì)。 整體價(jià)格策略 ? 首期 6萬(wàn) m2左右建議分為 3批推向市場(chǎng)，采取分批預(yù)訂策略。 ? 小區(qū) 30%的精品房源在二期預(yù)定 90%后 ，價(jià)格在上調(diào) 100150元 /m2，這時(shí)，此前 4萬(wàn)余平方米的銷(xiāo)售，已使產(chǎn)品的區(qū)域市場(chǎng)占有率大大提升，適時(shí)推出精品保留，使銷(xiāo)售量在上一個(gè)臺(tái)階。 。 ? 整體而言，本項(xiàng)目宜采用分批推案、低開(kāi)高走策略，一方面降低自身項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性，另一方面，與四季花城等競(jìng)爭(zhēng)性個(gè)案保持一定的監(jiān)測(cè)，以便適時(shí)調(diào)整策略和價(jià)格，保證項(xiàng)目利潤(rùn)的最大化。 ? 首批預(yù)定完成 90%，價(jià)格上調(diào) 100150元 /m2，推出第二批 40%。 ? 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)階段均價(jià) 36004200 元 /m2的執(zhí)行情況看，供求兩旺，后續(xù)價(jià)格會(huì)有所上升，我們正可以借此契機(jī)，以自身的價(jià)格優(yōu)勢(shì)成功占有市場(chǎng)，打響自身的品牌優(yōu)勢(shì)。 ? 從區(qū)域市場(chǎng)推案量來(lái)看，以現(xiàn)階段本區(qū)域與寶山其它區(qū)域比較來(lái)看，商品房開(kāi)發(fā)總量不大，但在近兩年來(lái)大量圈地運(yùn)動(dòng)的推動(dòng)下，項(xiàng)目周邊區(qū)域未來(lái)幾年內(nèi)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)量將有劇增，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)不可忽視。 ? 萬(wàn)科 ?