【正文】 298 號(hào) 10 2000 31003700 寶城府第 寶山友誼路 39 號(hào) 11 / 20012 27703640 華能時(shí)代花園 牡丹江路 1188 號(hào) 20014 30803690 住 友寶蓮花園 牡丹江路 1242 號(hào) 10 2001 43005600（三期） * 白玉蘭花園 牡丹江路、海江路和寶楊路之間 10 2001 42005300（三期） * 明月花園 同濟(jì)路 1138 號(hào) （ 盤古路 ） 20019 37004400（四期） * 愷源景江苑 盤古路 115 號(hào) 20022 33303800 吳淞新城 同泰路 57 號(hào) 15 20017 31003700（一期） /36004500（二期） 四季花城 江楊北路 1085 號(hào) 21 20023 均價(jià) 4000* 資料來 源：上海中原市場(chǎng)研究部。 （ 3）競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域住宅市場(chǎng)供給與價(jià)格分析 ? 目前市場(chǎng)供給狀態(tài)分析 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域目前市場(chǎng)上的在售樓盤較少，且多為尾盤。這主要由區(qū)域地理位臵和交通條件所決定。 自 2000 年以來，此區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，供應(yīng)和需求均有很大程度的上升，出現(xiàn)了華能都市花園、華能時(shí)代花園、白玉蘭花園、住友寶蓮花園、吳淞新城等大型 項(xiàng)目，且銷售情況良好?？紤]位臵和 客戶等因素，中原確定寶山新城區(qū)（包括東城區(qū)和西城區(qū)）為本地塊的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域。 2002 年第四季度該區(qū)域的平均價(jià)格為 3294 元 /M2，數(shù)各板塊中間水平。目前該區(qū)域的重點(diǎn)樓盤有“上大聚豐園”、“當(dāng)代高邸”等。近年來由于上海大學(xué)大場(chǎng)校區(qū)的興建，使該區(qū)域得到了相應(yīng)的發(fā)展。 該板塊的客戶以外區(qū)域消費(fèi)者為主，由于較低的價(jià)格和較便利的交通吸引了上海市中心區(qū)域的低端消費(fèi)者。 圖 14 寶山商品住宅成交均價(jià)一路走高 單位：元 /M2 33243222315129993043296728322881283728592635303124002600280030003200340020 00 / Q 1 20 00 / Q 3 20 01 / Q 1 20 01 / Q 3 20 02 / Q 1 20 02 / Q 3 資料來源：上海市房地產(chǎn)交易中心 （ 4）各板塊市場(chǎng)簡(jiǎn)析 根據(jù)地理位臵、交通條件和客戶來源我們把寶山區(qū)分為四個(gè)板塊 —— 大華板塊、大場(chǎng)和祁連板塊、共康和吳淞板塊、寶山 新城板塊。 中原地産 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 寶林房產(chǎn)淞濱路項(xiàng)目的評(píng)價(jià)及比選 5 另外， 2002 年底位于西城區(qū)的超大型項(xiàng)目“萬科四季花城”和“康橋水都”均開工，因此地塊所在的東城區(qū)未 來兩三年的竣工壓力更小，即 地塊所在區(qū)域未來兩三年市場(chǎng)供應(yīng)壓力不會(huì)太大。從絕對(duì)值上看，寶山的供求比處于中間，略大于 1，即有足夠的需求增長(zhǎng)，又保持了正常的空臵水平，讓消費(fèi)者有一定的選擇空間。 中原地産 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 寶林房產(chǎn)淞濱路項(xiàng)目的評(píng)價(jià)及比選 4 圖 12 寶山區(qū)商品房供應(yīng)量漲勢(shì)明顯，比例穩(wěn)定 單位：萬 M2 050100150200250商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積 8 1 . 9 1 8 6 . 4 7 1 1 4 . 7 4 1 2 8 . 2 8 1 4 7 . 3 4 2 1 2 . 3 2商品房預(yù)售登記面積 3 0 . 7 7 7 7 . 5 8 7 4 . 2 2 1 1 0 . 5 8 1 2 7 . 2 3 1 8 3 . 6 6供應(yīng)/需求 2 . 6 6 2 1 . 1 1 5 1 . 5 4 6 1 . 1 6 1 . 1 5 8 1 . 1 5 61997 1998 1999 2000 2001 2002資料來源：上海市房 地產(chǎn)交易中心 ? 從與全市各區(qū)域供求比的比較，看寶山商品房市場(chǎng)發(fā)展 2002 年，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)空前高速發(fā)展，供應(yīng)和需求均急劇上升。 ? 從歷年供需走勢(shì)看寶山商品房市場(chǎng)發(fā)展 1997 年到 2002年的六年間 ，寶山商品房的供應(yīng)與需求均保持了良好的上漲趨勢(shì)，特別是 2002 年，供應(yīng)與需求均表現(xiàn)了強(qiáng)勁的上漲勢(shì)頭。 （ 5） 小結(jié) 國(guó)民經(jīng)濟(jì)尤其是第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展、居民收入水平的提高、市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐的加快以及 藻浜沿線橋梁全部取消收費(fèi) 和加快項(xiàng)目審批速度等系列措施的出臺(tái)為寶山區(qū)樓市的繁榮和發(fā)展創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境。這一舉措將使逸仙路高架、共和新路、滬太 路及周邊地區(qū)交通更加暢通，并將降低企業(yè)和居民的出行成本，有利推動(dòng)寶山區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，特別是對(duì)寶山樓市 的發(fā)展 ，無疑是個(gè) 很 大的利好消息。寶山區(qū)加快綠地的建設(shè)推進(jìn)不但進(jìn)一步提高城區(qū)居民的生活質(zhì)量，同時(shí)對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也將起到促進(jìn)的作用。未來寶山經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)向好，第三產(chǎn)業(yè)尤其是房地產(chǎn)業(yè)對(duì)寶山經(jīng)濟(jì)所作的貢獻(xiàn)將會(huì)進(jìn)一步提高。九十年代以來，寶山作為上海產(chǎn)業(yè)和人口主要導(dǎo)入?yún)^(qū)，吸納了大量市區(qū)人口入住寶山，形成了具有寶山特征的產(chǎn)業(yè)和帶動(dòng)了一些新興行業(yè)的發(fā)展。 “ 十五 ” 期間寶山 又 提出了 “ 一業(yè)特強(qiáng)、多業(yè)并存 ” 的產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路，一業(yè)即冶金延伸業(yè)；多業(yè)即交通運(yùn)輸倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)、生活游覽服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和特色農(nóng)業(yè)。 表 11 寶山區(qū)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成情況 單位：億元 寶山 GDP 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 工業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) GDP 占 全市比重 2001 年 % 2002 年 9% 同比增長(zhǎng) % % % % % % 資料來源：寶山區(qū)人民政府 圖 11 20012002 年 寶山區(qū)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成情況 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%2001年2002年第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)資料來源：寶山區(qū)人民政府 （ 2） 寶山區(qū)居民收入水平 2002 年寶山城區(qū)居民年人均收入過萬元，同上海全市城市居民人均收入略有差距，但這一差距正在不斷拉近，從近兩年的數(shù)據(jù)來看，寶山城區(qū)居民人 居收中原地産 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 寶林房產(chǎn)淞濱路項(xiàng)目的評(píng)價(jià)及比選 2 入的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)高于上海全市。 ? 道路交通 外環(huán)線 A20 公路、逸仙路高架通車，地鐵一號(hào)線寶山延伸段、輕軌明珠線至寶鋼延伸段的建設(shè)，將市中心、寶山、內(nèi)環(huán)、外環(huán)連成一線通， 寶山 區(qū) 的交通擁堵將得到切實(shí)的緩解，城市基礎(chǔ)設(shè)施 的建設(shè)水平也將整體提升，跨上一個(gè)新臺(tái)階。 ? 寶山加快一般投資建設(shè)項(xiàng)目審批速度 2020 年 寶山區(qū)政府 出臺(tái)新的審批辦法， 一般性內(nèi)外資建設(shè)項(xiàng)目的審批速度有望得到進(jìn)一步加快。 2. 區(qū)域商品住宅市場(chǎng)分析 寶山區(qū)商品住宅市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r分析 從 1997~2002 年間，寶山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于迅速發(fā)展中。歷年寶山區(qū)商品房供應(yīng)和需求值及其比例如圖 12 所示。在這樣的背景下，我們來比較寶山的商品房市場(chǎng)和上海其它主要區(qū)域的商品房市場(chǎng)的供求比例。上面的數(shù)據(jù)說明， 寶 山商品房市場(chǎng)順應(yīng)了上海的整體發(fā)展趨勢(shì)，并且供求增長(zhǎng)尺度保持的較為適當(dāng)，市場(chǎng)整體發(fā)展健康。 表 14 近兩年寶山商品房施竣工比接近國(guó)際標(biāo)準(zhǔn) 類別 2001 年 2002 年 國(guó)際標(biāo)準(zhǔn) 施工面積（萬平方米） / 竣工面積（萬平方米） / 竣工面積 /施工面積 1/ 1/ 1/2 資料來源：寶山區(qū)人民政府 （ 3）銷售價(jià)格走勢(shì)分析 自 2000 年第一季度以來，寶山商品住宅成交均價(jià)一路走高，雖在 2001 年一季度和 2002年一季度有小幅下降，但不影響總體趨勢(shì)。其中，最后一個(gè)板塊為本地塊的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域，將在下一部分進(jìn)行重點(diǎn)分析。 2002 年第四季度該區(qū)域的平均價(jià)格為 3826 元/M2，為各板塊中較高的。目前該區(qū)域已背列為“十五”期間寶山規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展的 “ 三塊、三點(diǎn)、一線 ” 中的一塊。 ? 共康和吳淞板塊 本板塊范圍東至逸仙路高架，南臨滬太支路、共康路、安汾路與閘北、虹口兩區(qū)接壤，西接滬太路，北靠外環(huán)線環(huán)北大道。目前該區(qū)域的重點(diǎn)樓盤有“城投世紀(jì)名城”、“美樹銘家”、“嘉駿花苑”、“天馨花園”等。 （ 1）競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)概述 寶山新城是在原寶山區(qū)域中心的基礎(chǔ)上向西擴(kuò)展而形成的，是一個(gè)城市建設(shè)較為成熟的區(qū)域。房?jī)r(jià)整體呈上升趨勢(shì)，特別是最近一年上漲幅度可觀，這與上海樓市的整體趨勢(shì)相吻合。不過，隨著地鐵一號(hào)線和明珠線向 寶鋼延伸，這種封閉狀態(tài)會(huì)在一定程度被打破，競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域?qū)⒖赡芪鈪^(qū)消費(fèi)者。前段時(shí)間的重點(diǎn)樓盤 ——住友寶蓮花園、白玉蘭花園均已進(jìn)入尾聲，所剩單位已很少。 注：價(jià)格范圍中帶星號(hào)者為目前在售的價(jià)格。除吳淞新城外，其他樓盤在地域上與本地塊相距較遠(yuǎn)，威脅相對(duì)較小。本地塊所在區(qū)域離競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域中心略遠(yuǎn)，價(jià)格也相應(yīng)略低。 中原地産 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 寶林房產(chǎn)淞濱路項(xiàng)目的評(píng)價(jià)及比選 9 圖 15 區(qū)域單套單價(jià)與成交量的關(guān)系0 .0 % 5 .0 % 1 0 .0 % 1 5 .0 % 2 0 .0 % 2 5 .0 % 3 0 .0 % 3 5 .0 % 4 0 .0 %2000 以下25003000350040004500 以上2002 年 2001 年資料來源：上海市房地產(chǎn)交易中心 圖 16 區(qū)域單套總價(jià)與成交 量的關(guān)系 0 . 0 % 1 0 . 0 % 2 0 . 0 % 3 0 . 0 % 4 0 . 0 % 5 0 . 0 % 6 0 . 0 %1 0 以下30502002年 2001年 資料來源：上海市房地產(chǎn)交易中心 圖 17 區(qū)域單套面積與成交量的關(guān)系 0 . 0 % 5 . 0 % 1 0 . 0 % 1 5 . 0 % 2 0 . 0 % 2 5 . 0 % 3 0 . 0 %8 0 以下901001101201301 4 0 以上2002年 2001年 資料來源：上海市房地產(chǎn)交易中心 另外，通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)寶山區(qū)居民購(gòu)房時(shí)除價(jià)格外，區(qū)位和環(huán)境是其較為關(guān)注的因素，目前項(xiàng)目所在區(qū)域的這兩個(gè)因素在人們心目當(dāng)中不理想，但隨著區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)以及軌道交通 3 號(hào)線的開通，這一現(xiàn)狀將會(huì)得到一定改觀。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，外省市人士在寶山購(gòu)房者數(shù)量?jī)H次于浦東和閔行，列全市第三，這類購(gòu)房比例逐年提高， 2002 年已接近二成。 中原地産 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 寶林房產(chǎn)淞濱路項(xiàng)目的評(píng)價(jià)及比選 12 3. 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域商品住宅典型案例分析 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)有不少規(guī)模較大，銷售情況較好的樓盤，我們根據(jù)本地塊的位臵，在三個(gè)細(xì)化區(qū)域內(nèi)各選擇了一個(gè)典型樓盤，分別是地塊所在細(xì)化區(qū)域的“吳淞新城”；位于東城區(qū)中心的“住友寶蓮花園”和位于西城區(qū)的“萬科四季花城”。 入住日期：一期已入住。 交通配套資源 有 四川北路商業(yè)街等處的公交車；明珠線延伸段也將經(jīng)過。雖然兩個(gè)地塊整體情況比較接近，但在地理位臵、周邊生活配套及交通等方面還是存有差異： 1. 地理位臵資源評(píng)價(jià) ? 91 號(hào)地塊 該地塊總占地 22530 平 方米，整個(gè)地塊被現(xiàn)有早期住宅分割成東西兩塊，如果通過對(duì)該早期住宅產(chǎn)品進(jìn)行改造，使其與 91 號(hào)地塊合為一體，可形成一個(gè)方正規(guī)整的街