地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)格策略-wenkub
2023-03-19 13:54:50 本頁面
【正文】 廚房旁的洗衣間無法使用，純屬面積浪費(fèi)客廳僅有 178。面積段 140160平米為主力面積段；216。很多款戶型除了尺寸和比例，功能區(qū)域的設(shè)計(jì)非常的相似。優(yōu)品道鷺島國際社區(qū) 中海龍灣半島 天合凱旋城 花間集90110130150170190成都花園.上城22070競品推出房源面積區(qū)間集中在 90－ 150㎡項(xiàng)目項(xiàng)目競爭性樓盤面積區(qū)間市場空白點(diǎn)（頂躍、下沉）項(xiàng)目 總套數(shù)（電梯） 一房 兩房 三房 四房 頂躍、下沉 備注套數(shù) 占比 套數(shù) 占比 套數(shù) 占比 套數(shù) 占比 套數(shù) 占比龍灣半島 288 0 0% 36 % 162 % 90 % －－ －－ 288套房源 為 此次推出的 電 梯公寓花間集 430 0 0% 70 16% 322 75% 38 9% －－ －－ 針對其電梯公寓凱旋城 1085 0 0% 90 8% 780 % 215 % －－ －－ 整個(gè)戶型配比優(yōu)品道 423 72 17% 66 16% 278 67% 0 0% －－ －－ 三期即將推出物業(yè)成都花園 .上城 324 0 0 42 13％ 263 81％ －－ －－ 19 6％1＃、 6＃樓房源競爭性樓盤戶型配比競爭性樓盤推盤節(jié)奏比較分析中海龍灣半島花間集鷺島國際凱旋城優(yōu)品道9月 10月 10月 2810月 21日可能開盤（內(nèi)部認(rèn)購）排號開盤（推約 300 套）排號（長春藤時(shí)）蓄客蓄客（ 05年）開盤（推 288套）開盤（推 313套）11月開盤（推 680 套）蓄客（ 2期時(shí)）11月中旬開盤（推 300多 套）蓄客蓄客、排號開盤（推約 324 套）成都花園 .上城 蓄客（ ） 排號剩余 100套左右的房源銷售 （明年 3月左右推出新房源）上市會排號p推盤時(shí)間較為重疊，均為十月底p推盤量為 1600套左右p根據(jù)競品推盤時(shí)間， 建議在 10月 19日左右拋出成都花園 .上城測試均價(jià)p建議市場定價(jià)充分考慮競爭性對手推盤時(shí)間競爭性樓盤推盤節(jié)奏比較結(jié)論競品小結(jié)成都花園 .上城：頂躍、下沉式戶型片區(qū)內(nèi)的市場空白點(diǎn)。第三部分：客戶分析216。目前客戶均未涉及戶型、面積、價(jià)格，因此，來訪及入會客戶意向性還有待甄別。由于項(xiàng)目沒有 4房房源推出，如何將 4房需求客戶轉(zhuǎn)化到 3房、頂躍或下沉是銷售要解決的首要問題。目標(biāo)與價(jià)格策略216。市場比較法基本公式：PD＝ PBABDEPD— 待估樓盤價(jià)格PB— 比較案例價(jià)格 A＝待估樓盤情況指數(shù) /比較案例情況指數(shù) ＝正常案例情況指數(shù) /比較案例情況指數(shù)B＝待估樓盤價(jià)格指數(shù)／比較案例價(jià)格指數(shù)D＝待估樓盤區(qū)域因素條件指數(shù)／比較案例樓盤區(qū)域因素條件指數(shù)E＝待估樓盤個(gè)別因素條件指數(shù)／比較案例個(gè)別因素條件指數(shù)測試均價(jià)測算步驟產(chǎn)品因子比較1推盤節(jié)奏比較 綜合修正均價(jià)區(qū)位因子比較 品牌因子比較2 3 4 5區(qū)位因子修正 品牌因子修正 產(chǎn)品因子修正 推盤節(jié)奏修正 綜合修正216。自然資源（是否臨河）216。市政配套（公園、文化宮、地鐵）216。建筑高度216。蓄客量216。目標(biāo) 1：實(shí)現(xiàn)開盤銷售 180套，銷售額達(dá)到 元，為年底回款 5000萬打下基礎(chǔ)。競爭與價(jià)格策略由市場比較得出的結(jié)論成都花園 .上城：頂躍、下沉式戶型片區(qū)內(nèi)的市場空白點(diǎn)。行業(yè)老大 非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場次 /非主流市場 敏銳的機(jī)會主義者領(lǐng)導(dǎo)者— 壟斷價(jià)格— 產(chǎn)品有不可重復(fù)性— 過河拆橋追隨者— 搭便車，借勢— 以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)— 價(jià)格戰(zhàn)的制造者補(bǔ)缺者— 目標(biāo)明確，挖掘客戶— 瞄準(zhǔn)市場縫隙— 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)挑戰(zhàn)者— 改變游戲規(guī)則— 強(qiáng)調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn)— 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值通過對競品的分析得出本項(xiàng)目的市場占位競爭與價(jià)格策略電梯公寓 挑戰(zhàn)者— 改變游戲規(guī)則— 強(qiáng)調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn)— 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值挖掘電梯單位的性價(jià)比，以低開高走的價(jià)格策略引導(dǎo)客戶，造成市場熱銷，打破片區(qū)內(nèi)價(jià)格體系。片區(qū)內(nèi)戶型定位以居家型為主（舒適型兩房、經(jīng)濟(jì)型三房、舒適型三房）競爭樓盤推盤時(shí)間與本項(xiàng)目推盤時(shí)間重合，建議在 10月19日左右拋出測試均價(jià)，以避開競爭高峰。上城在該片區(qū)內(nèi)的知名度。推盤時(shí)間綜合評定競爭性樓盤區(qū)位因子比較分析中海 .龍
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