地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略-文庫(kù)吧在線(xiàn)文庫(kù)
【正文】 造成市場(chǎng)上的熱銷(xiāo)勢(shì)頭，為后續(xù)營(yíng)銷(xiāo)開(kāi)路。競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)大多都以相對(duì)較低的價(jià)格進(jìn)入市場(chǎng)，建議本項(xiàng)目以低開(kāi)高走的形式入市。目標(biāo)策略：保證選房成功 +整體實(shí)現(xiàn)既定的銷(xiāo)售任務(wù)項(xiàng)目背景與價(jià)格策略項(xiàng)目背景與價(jià)格策略本項(xiàng)目銷(xiāo)售的限制條件： 對(duì)應(yīng)的價(jià)格策略（高層電梯）較為單一，不具備占據(jù)市場(chǎng)高位的條件較短，客戶(hù)積累有限，市場(chǎng)認(rèn)知度有限世，無(wú)法準(zhǔn)確的判斷本項(xiàng)目的市場(chǎng)認(rèn)同度挖掘電梯物業(yè)的性?xún)r(jià)比，以低開(kāi)高走的價(jià)格策略引導(dǎo)客戶(hù)，造成市場(chǎng)熱銷(xiāo)，打破該片區(qū)的價(jià)格體系。智能化系統(tǒng)216。是否臨街（噪聲影響）216。這樣，在同一市場(chǎng)上，兩個(gè)以上具有替代關(guān)系的商品同時(shí)存在時(shí)，商品的價(jià)格就是由這種有替代關(guān)系的商品相互競(jìng)爭(zhēng)，使其價(jià)格相互牽制而終趨于一致。216。競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)大多都以相對(duì)較低的價(jià)格進(jìn)入市場(chǎng)，建議本項(xiàng)目以低開(kāi)高走的形式入市。在 “十字 ”樓座中，解決相近住戶(hù)中短距離對(duì)視的問(wèn)題，該項(xiàng)目利用轉(zhuǎn)角飄窗、生活陽(yáng)臺(tái)、非功能區(qū)相近等方式進(jìn)行處理，基本上解決了此類(lèi)問(wèn)題；216。太小所有的門(mén)集中在一個(gè)通道上，感覺(jué)像住賓館。第二部分：市場(chǎng)背景216。宏觀市場(chǎng)背景216。n 開(kāi)發(fā)商：炎華置信n 占地：約 110畝n 物業(yè)類(lèi)型：疊加洋房、高層花園洋房n 建筑面積：約 20萬(wàn)㎡n 總戶(hù)數(shù)：約 430戶(hù)n 均價(jià)： 5400元 /㎡n 面積區(qū)間： 76－ 170㎡花間集 —— 環(huán)境優(yōu)勢(shì)花間集 —— 戶(hù)型點(diǎn)評(píng)總戶(hù)數(shù) 430戶(hù)面積區(qū)間： 94－ 160平米戶(hù)型：兩房、三房、四房花間集 ——G1 戶(hù)型戶(hù)型評(píng)價(jià)廚房旁的洗衣間無(wú)法使用，純屬面積浪費(fèi)客廳僅有 178。很多款戶(hù)型除了尺寸和比例，功能區(qū)域的設(shè)計(jì)非常的相似。第三部分：客戶(hù)分析216。由于項(xiàng)目沒(méi)有 4房房源推出，如何將 4房需求客戶(hù)轉(zhuǎn)化到 3房、頂躍或下沉是銷(xiāo)售要解決的首要問(wèn)題。市場(chǎng)比較法基本公式：PD＝ PBABDEPD— 待估樓盤(pán)價(jià)格PB— 比較案例價(jià)格 A＝待估樓盤(pán)情況指數(shù) /比較案例情況指數(shù) ＝正常案例情況指數(shù) /比較案例情況指數(shù)B＝待估樓盤(pán)價(jià)格指數(shù)／比較案例價(jià)格指數(shù)D＝待估樓盤(pán)區(qū)域因素條件指數(shù)／比較案例樓盤(pán)區(qū)域因素條件指數(shù)E＝待估樓盤(pán)個(gè)別因素條件指數(shù)／比較案例個(gè)別因素條件指數(shù)測(cè)試均價(jià)測(cè)算步驟產(chǎn)品因子比較1推盤(pán)節(jié)奏比較 綜合修正均價(jià)區(qū)位因子比較 品牌因子比較2 3 4 5區(qū)位因子修正 品牌因子修正 產(chǎn)品因子修正 推盤(pán)節(jié)奏修正 綜合修正216。市政配套（公園、文化宮、地鐵）216。蓄客量216。競(jìng)爭(zhēng)與價(jià)格策略由市場(chǎng)比較得出的結(jié)論成都花園 .上城：頂躍、下沉式戶(hù)型片區(qū)內(nèi)的市場(chǎng)空白點(diǎn)。片區(qū)內(nèi)戶(hù)型定位以居家型為主（舒適型兩房、經(jīng)濟(jì)型三房、舒適型三房）競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)推盤(pán)時(shí)間與本項(xiàng)目推盤(pán)時(shí)間重合，建議在 10月19日左右拋出測(cè)試均價(jià)，以避開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)高峰。推盤(pán)時(shí)間綜合評(píng)定競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)區(qū)位因子比較分析中海 .龍灣半島臨清水河，靠二環(huán)路外雙楠，配套完善不臨街鷺島國(guó)際社區(qū)靠二環(huán)路外雙楠，配套完善臨街優(yōu)品道臨青羊大道，光華大道光華片區(qū)，配套完善臨街花間集臨清水河，靠光華大道（ ）外雙楠，配套較完善臨街天合 .凱旋城靠光華大道，外光華，配套較差臨街成都花園 .上城靠二環(huán)路，臨青羊大道，靠清水河外雙楠，光華片區(qū)交匯處，配套完善不臨街區(qū)位因子價(jià)格修正市場(chǎng)比較法（區(qū)位因子）項(xiàng)目 銷(xiāo)售均價(jià)自然資源 （是否臨河）生活配套 （外雙楠、光華）交通優(yōu)勢(shì) （是否臨主干道）臨街 （是否臨街）市政配套（公園、文化宮、地鐵）安全隱患 （加氣站、輻射）修正均價(jià)市場(chǎng)均價(jià)中海 .龍灣半島 5800 102 100 102 100 100 100 5575 5350 花間集 5400 104 98 102 98 102 102 5095 優(yōu)品道 5700 98 102 104 98 102 102 5378 鷺島國(guó)際社區(qū) 5600 98 100 102 98 102 102 5495 天合 .凱旋城 5100 98 98 102 98 102 10
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