地產(chǎn)項(xiàng)目價格策略-文庫吧在線文庫
【正文】 造成市場上的熱銷勢頭，為后續(xù)營銷開路。競爭樓盤大多都以相對較低的價格進(jìn)入市場，建議本項(xiàng)目以低開高走的形式入市。目標(biāo)策略：保證選房成功 +整體實(shí)現(xiàn)既定的銷售任務(wù)項(xiàng)目背景與價格策略項(xiàng)目背景與價格策略本項(xiàng)目銷售的限制條件： 對應(yīng)的價格策略（高層電梯）較為單一，不具備占據(jù)市場高位的條件較短，客戶積累有限，市場認(rèn)知度有限世，無法準(zhǔn)確的判斷本項(xiàng)目的市場認(rèn)同度挖掘電梯物業(yè)的性價比，以低開高走的價格策略引導(dǎo)客戶，造成市場熱銷，打破該片區(qū)的價格體系。智能化系統(tǒng)216。是否臨街（噪聲影響）216。這樣，在同一市場上，兩個以上具有替代關(guān)系的商品同時存在時，商品的價格就是由這種有替代關(guān)系的商品相互競爭，使其價格相互牽制而終趨于一致。216。競爭樓盤大多都以相對較低的價格進(jìn)入市場，建議本項(xiàng)目以低開高走的形式入市。在 “十字 ”樓座中，解決相近住戶中短距離對視的問題，該項(xiàng)目利用轉(zhuǎn)角飄窗、生活陽臺、非功能區(qū)相近等方式進(jìn)行處理，基本上解決了此類問題；216。太小所有的門集中在一個通道上，感覺像住賓館。第二部分：市場背景216。宏觀市場背景216。n 開發(fā)商：炎華置信n 占地：約 110畝n 物業(yè)類型：疊加洋房、高層花園洋房n 建筑面積：約 20萬㎡n 總戶數(shù)：約 430戶n 均價： 5400元 /㎡n 面積區(qū)間： 76－ 170㎡花間集 —— 環(huán)境優(yōu)勢花間集 —— 戶型點(diǎn)評總戶數(shù) 430戶面積區(qū)間： 94－ 160平米戶型：兩房、三房、四房花間集 ——G1 戶型戶型評價廚房旁的洗衣間無法使用，純屬面積浪費(fèi)客廳僅有 178。很多款戶型除了尺寸和比例，功能區(qū)域的設(shè)計非常的相似。第三部分：客戶分析216。由于項(xiàng)目沒有 4房房源推出，如何將 4房需求客戶轉(zhuǎn)化到 3房、頂躍或下沉是銷售要解決的首要問題。市場比較法基本公式：PD＝ PBABDEPD— 待估樓盤價格PB— 比較案例價格 A＝待估樓盤情況指數(shù) /比較案例情況指數(shù) ＝正常案例情況指數(shù) /比較案例情況指數(shù)B＝待估樓盤價格指數(shù)／比較案例價格指數(shù)D＝待估樓盤區(qū)域因素條件指數(shù)／比較案例樓盤區(qū)域因素條件指數(shù)E＝待估樓盤個別因素條件指數(shù)／比較案例個別因素條件指數(shù)測試均價測算步驟產(chǎn)品因子比較1推盤節(jié)奏比較 綜合修正均價區(qū)位因子比較 品牌因子比較2 3 4 5區(qū)位因子修正 品牌因子修正 產(chǎn)品因子修正 推盤節(jié)奏修正 綜合修正216。市政配套（公園、文化宮、地鐵）216。蓄客量216。競爭與價格策略由市場比較得出的結(jié)論成都花園 .上城：頂躍、下沉式戶型片區(qū)內(nèi)的市場空白點(diǎn)。片區(qū)內(nèi)戶型定位以居家型為主（舒適型兩房、經(jīng)濟(jì)型三房、舒適型三房）競爭樓盤推盤時間與本項(xiàng)目推盤時間重合，建議在 10月19日左右拋出測試均價，以避開競爭高峰。推盤時間綜合評定競爭性樓盤區(qū)位因子比較分析中海 .龍灣半島臨清水河，靠二環(huán)路外雙楠，配套完善不臨街鷺島國際社區(qū)靠二環(huán)路外雙楠，配套完善臨街優(yōu)品道臨青羊大道，光華大道光華片區(qū)，配套完善臨街花間集臨清水河，靠光華大道（ ）外雙楠，配套較完善臨街天合 .凱旋城靠光華大道，外光華，配套較差臨街成都花園 .上城靠二環(huán)路，臨青羊大道，靠清水河外雙楠，光華片區(qū)交匯處，配套完善不臨街區(qū)位因子價格修正市場比較法（區(qū)位因子）項(xiàng)目 銷售均價自然資源 （是否臨河）生活配套 （外雙楠、光華）交通優(yōu)勢 （是否臨主干道）臨街 （是否臨街）市政配套（公園、文化宮、地鐵）安全隱患 （加氣站、輻射）修正均價市場均價中海 .龍灣半島 5800 102 100 102 100 100 100 5575 5350 花間集 5400 104 98 102 98 102 102 5095 優(yōu)品道 5700 98 102 104 98 102 102 5378 鷺島國際社區(qū) 5600 98 100 102 98 102 102 5495 天合 .凱旋城 5100 98 98 102 98 102 10
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