【正文】 市場占有率，提高企業(yè)在行業(yè)中的聲望。因而為市場追隨者普遍采用。 4 市場比較導(dǎo)向法? 市場比較導(dǎo)向法從操作上看有點類似于房地產(chǎn)估市場比較導(dǎo)向法從操作上看有點類似于房地產(chǎn)估價中的市場比較法，反映了房地產(chǎn)開發(fā)項目的市價中的市場比較法，反映了房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場供求關(guān)系和市場接受程度，因此這種定價方法場供求關(guān)系和市場接受程度，因此這種定價方法是實踐中常用的一種方法。若范圍內(nèi)不夠，可再擴(kuò)大；凡是競爭對手都應(yīng)納入視線范圍；重點市場比較應(yīng)不少于 6個；二手樓價格也應(yīng)適當(dāng)考慮。以本盤預(yù)計發(fā)售的形象進(jìn)度為基礎(chǔ)，、交易情況修正。 定價流程? 房地產(chǎn)項目的定價在確定好基本方法后，就應(yīng)當(dāng)以定價結(jié)果表得到的樓盤均價為基礎(chǔ)，按照既定的流程去完成整個項目可售樓盤的價格制定，最終形成整個項目的價目表。 ? 對于制訂水平價差而言最關(guān)鍵的程序是對平面規(guī)劃及同一水平其他相關(guān)環(huán)境（例如與鄰棟的棟距、朝向等）進(jìn)行深入分析，找出影響水平價差的主要因素，并評定這些因素對于水平價格的影響程度，才能最終確定水平價差的正、負(fù)相對價差金額。? ④④ 風(fēng)向與朝向不同時，調(diào)整幅度大；風(fēng)向與朝向相同時，風(fēng)向與朝向不同時，調(diào)整幅度大；風(fēng)向與朝向相同時，調(diào)整幅度小。? D、戶型、戶型? 在同一樓層中，平面戶型最好與最壞的單位應(yīng)有在同一樓層中，平面戶型最好與最壞的單位應(yīng)有適當(dāng)價格差距，價差調(diào)整幅度可參考下列原則：適當(dāng)價格差距，價差調(diào)整幅度可參考下列原則：? ①① 格局方正、形狀完整，調(diào)整幅度大；反之，則格局方正、形狀完整，調(diào)整幅度大；反之，則調(diào)整幅度小。? （ 3）制定水平價差的程序? ① 確定影響水平價差的因素。有關(guān)基準(zhǔn)層的確定一般須視住宅樓層的數(shù)量而定，且以準(zhǔn)層的確定一般須視住宅樓層的數(shù)量而定，且以取價格順序居中的樓層最為常見。? ②② 當(dāng)產(chǎn)品單價水平高時，價差幅度大。 ? 5．形成價目表．形成價目表? 通過以上步驟，通過電腦試算選定通過以上步驟，通過電腦試算選定 2～～ 3個方案后個方案后，進(jìn)行如下調(diào)整：，進(jìn)行如下調(diào)整：? (1)劃分總價／單價區(qū)段，最好用色彩標(biāo)注。 ? 6．特別調(diào)整．特別調(diào)整? 例如住宅中可針對頂層復(fù)式單位或雙拼單位供應(yīng)例如住宅中可針對頂層復(fù)式單位或雙拼單位供應(yīng)量小而依據(jù)以上方法再另行上調(diào)價格。? (4)在綜合折扣基礎(chǔ)上考慮如下因素，形成在綜合折扣基礎(chǔ)上考慮如下因素，形成最終折扣率，考慮因素有以下幾點：最終折扣率，考慮因素有以下幾點：? ①① 關(guān)系購房的面積比例和再折扣范圍，如關(guān)系購房的面積比例和再折扣范圍，如可以考慮客戶情面，先預(yù)留可以考慮客戶情面，先預(yù)留 1％的折扣率；％的折扣率；? ②② 銷售過程中的促銷用再折扣比例和范圍銷售過程中的促銷用再折扣比例和范圍，如舉辦促銷活動，給予適當(dāng)?shù)恼劭郏?，如舉辦促銷活動，給予適當(dāng)?shù)恼劭郏? ③③ 尾盤的再折扣比例和范圍；尾盤的再折扣比例和范圍；? ④④ 分階段上調(diào)折扣比例和范圍。這種價格的動態(tài)特征與市場價格的合理變換相一致。以上。 ? 2．低開高走調(diào)價策略的主要優(yōu)點 ? （ 1）快速成交，促進(jìn)良性循環(huán)。高價位不一定代表高品質(zhì)，但高品質(zhì)是需要高價位來支撐的。? ? 與低價開盤、不斷調(diào)高的價格策略相對應(yīng)，高價開盤的與低價開盤、不斷調(diào)高的價格策略相對應(yīng)，高價開盤的利弊正好相反，其優(yōu)點主要表現(xiàn)在：利弊正好相反，其優(yōu)點主要表現(xiàn)在：? （（ 1）在項目初期便于獲取最大的利潤。? 但若價位偏離當(dāng)?shù)刂髁鲀r位，則資金周轉(zhuǎn)相對緩慢。? 1．調(diào)價順序．調(diào)價順序? 如果打算提高價格，在已售套數(shù)較多的情況下可先調(diào)高如果打算提高價格，在已售套數(shù)較多的情況下可先調(diào)高已售戶型的價格，借此拉大與未售戶型的價差，以促銷未已售戶型的價格，借此拉大與未售戶型的價差，以促銷未售的戶型；若已售的套數(shù)較少，即可全面調(diào)高價格，造成售的戶型；若已售的套數(shù)較少，即可全面調(diào)高價格，造成全面漲價的印象，或提高某些產(chǎn)品條件特別好的戶型，以全面漲價的印象，或提高某些產(chǎn)品條件特別好的戶型，以促進(jìn)剩余戶型的銷售。這樣，一方面可以避免已購房客戶看到價格調(diào)低而引發(fā)的抵抗心一方面可以避免已購房客戶看到價格調(diào)低而引發(fā)的抵抗心理，另一方面也避免一些客戶受理，另一方面也避免一些客戶受 “買漲不買跌買漲不買跌 ”心理的影響心理的影響。此時除非自己的銷售手法、推廣手段有較大的改進(jìn)，否則提價的后果比較嚴(yán)重。這樣的調(diào)整，每套單元的調(diào)整方向和調(diào)整幅度都是一致的，是產(chǎn)品對市場總體趨勢的統(tǒng)一應(yīng)對。付款方式對價格的調(diào)整就是通過這三大要件的調(diào)整來實現(xiàn)的。? 我們經(jīng)常見到的我們經(jīng)常見到的 “建筑進(jìn)度付款建筑進(jìn)度付款 ”、 “開發(fā)商提供三年開發(fā)商提供三年 30％免息付款％免息付款 ”、 “首期零付款首期零付款 ”、 “以租代售以租代售 ”、先租后售、先租后售 ”、“先試住、后買房先試住、后買房 ”等的促銷方案都是付款方式調(diào)整的最為等的促銷方案都是付款方式調(diào)整的最為典型的例子。比如若干年的物業(yè)管理費、某名牌家具家電、甚至汽車等，讓客戶花同樣的錢享受到更大的優(yōu)惠。 一月 21一月 2109:32:1209:32:12January 27, 2023? 1他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國 見 青山。 一月 2109:32:1209:32Jan2127Jan21? 1世 間 成事，不求其 絕對圓滿 ，留一份不足，可得無限完美。 一月 21一月 21Wednesday, January 27, 2023? 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 2023/1/27 9:32:1209:32:1227 January 2023? 1一個人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強 不息。 勝 人者有力，自 勝 者 強 。 。 2023/1/27 9:32:1209:32:1227 January 2023? 1做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時 ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點的射 線 向前。 一月 21一月 21Wednesday, January 27, 2023? 雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。如買了房屋要裝修，提供免費裝修或送家具是最為合適的。? ②② 付款比例的調(diào)整：指各個階段的付款比例是前期高或付款比例的調(diào)整：指各個階段的付款比例是前期高或后期低，還是付款比例的各個階段均衡分布。? （（ 3）付款方式的調(diào)整）付款方式的調(diào)整? 付款方式本來就是房價在時間上的一種折讓，它對價格的調(diào)整是較付款方式本來就是房價在時間上的一種折讓，它對價格的調(diào)整是較為隱蔽的。3．調(diào)價方法? （（ 1）均價調(diào)整）均價調(diào)整? 均價調(diào)整就是對一棟樓的計算價格進(jìn)行上調(diào)或下降。實質(zhì)不同，手法也就各異。 2．調(diào)價方式? 調(diào)價時降價可以采取調(diào)價時降價可以采取 “明升暗降明升暗降 ”的原則，降低價格，應(yīng)盡的原則，降低價格，應(yīng)盡量不變動表價，以調(diào)低底價為主，加大議價的空間。? 3．適用范圍．適用范圍? 這種策略一般適用于以下兩種情況：第一是一些高檔商這種策略一般適用于以下兩種情況：第一是一些高檔商品房，市場競爭趨于平緩，開發(fā)商在以高價開盤取得成功品房，市場競爭趨于平緩，開發(fā)商在以高價開盤取得成功，基本完成了預(yù)期的營銷目標(biāo)后，希望通過降價將剩余部，基本完成了預(yù)期的營銷目標(biāo)后，希望通過降價將剩余部分迅速售出，以回籠資金；第二是樓盤或小區(qū)銷售處于宏分迅速售出，以回籠資金；第二是樓盤或小區(qū)銷售處于宏觀經(jīng)濟(jì)周期的衰退階段，或者由于競爭過度，高價開盤并觀經(jīng)濟(jì)周期的衰退階段，或者由于競爭過度，高價開盤并未達(dá)到預(yù)期效果，開發(fā)商不得不調(diào)低售價，以推動市場吸未達(dá)到預(yù)期效果，開發(fā)商不得不調(diào)低售價，以推動市場吸納物業(yè)，盡早收回投資。? （（ 3）由于高開低走，價格是先高后低，或者定價高折）由于高開低走，價格是先