上海寶山月浦項(xiàng)目報(bào)告(編輯修改稿)
2025-07-21 21:39 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 值維持在 107M2左右，與單價(jià)均值 的穩(wěn)定態(tài)勢相呼應(yīng)。 ? 主力成交單套總價(jià) ? 主力范圍各季均鎖定為 2050 萬元 /套，各季比重在 92%左右。 ? 各季峰值維持在 30萬元 /套， 2002年一季度的比重達(dá)到 %，可見該峰值在區(qū)域內(nèi)處于高成交比重。 ? 單套總價(jià)均值呈現(xiàn)出穩(wěn)定運(yùn)行的態(tài)勢，均值在 3233萬元套的范圍內(nèi)，在全市處于較為低下的位置。 附表：寶山區(qū)商品住宅各項(xiàng)成交指標(biāo) 2001年 一季度 2001年 二季度 2001年 三季度 2001年 四季度 2002年 一季度 單套單價(jià) （元 /M2） 范圍 百分比 峰值 百分比 20003000 3000 20003000 3000 20003500 3000 25003500 3000 25003500 3000 單套面積 (M2) 范圍 百分比 峰值 百分比 90110/130 90 90110/130 90 30110/130 90 90110/130 90 90110 90 單套總價(jià) (萬元 /套 ) 范圍 百分比 峰值 百分比 2040 30 2040 30 46 2040 30 2050 30 2040 30 均值 單價(jià)（元 /M2） 單套面積（ M2） 單套總價(jià)（萬元 /套） 2832 2967 3043 3031 2999 二、區(qū)域市場 （一）區(qū)域市場分布 寶山中心地區(qū) ? 區(qū)位：地處寶山區(qū)東部，涵蓋了寶山鎮(zhèn)、吳淞鎮(zhèn)、友誼新村街道、海濱新村街道。 ? 區(qū)域概述 ? 臨近寶山鋼鐵（集團(tuán)）公司，屬吳淞工業(yè)區(qū)規(guī)劃范圍。 ? 整個(gè)區(qū)域以同濟(jì)路為界，劃分為東西兩塊。東塊以商業(yè)、居住區(qū)為主，發(fā)展較為成熟；西塊以工業(yè)區(qū)為主，區(qū)域環(huán)境較差。 ? 交通較便利，隨著輕軌明珠線寶山延伸段工程、外環(huán)線越江工程的完工，屆時(shí)將有效地加強(qiáng)本區(qū)與外界的聯(lián)系。 ? 房地產(chǎn)市場發(fā)展較成熟，市場發(fā)展趨勢良好。 月浦鎮(zhèn) ? 區(qū)位： 地處寶山區(qū)東北部，緊鄰寶山鋼鐵（集團(tuán)）公司。 ? 區(qū)域概述 ? 受寶山鋼鐵（集團(tuán)）公司的帶動(dòng)，鎮(zhèn)區(qū)得到發(fā)展。 ? 鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)環(huán)境相對(duì)較差，大部分地區(qū)仍以農(nóng)田為主。 ? 鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展相對(duì)較晚，鎮(zhèn)內(nèi)居民以寶鋼職工為主。 ? 區(qū)域內(nèi)主要依靠蘊(yùn)川路、江楊北路兩條交通主干道，進(jìn)行對(duì)外聯(lián)系。 共康地區(qū) ? 區(qū)位： 地處寶山區(qū)南部，距市區(qū)較近，與閘北、虹口區(qū)相接壤。 ? 區(qū)域概述 ? 本區(qū)依靠地理位置的優(yōu)勢，發(fā)展較為成熟。 ? 區(qū)內(nèi)居住區(qū)集中，生活環(huán)境較好。 ? 作為閘北彭浦新村的延續(xù)，房地產(chǎn)市場發(fā)展較成熟，市場反映較為熱烈。 ? 受共和新路高架、地鐵 一號(hào)線延伸工程即將竣工通車的利好消息促進(jìn)，房地產(chǎn)市場未來前景良好。 高境、淞南地區(qū) ? 區(qū)位：地處寶山區(qū)東南部，與虹口、楊浦區(qū)相接壤，距市區(qū)較近。 ? 區(qū)域概述 ? 區(qū)域內(nèi)存在大片工業(yè)區(qū)和倉儲(chǔ)用地，集裝箱堆場分布較廣。 ? 居住區(qū)數(shù)量有限、規(guī)模不大，生活環(huán)境還有待進(jìn)一步改善。 ? 區(qū)域交通主要逸仙路高架，隨著輕軌明珠線寶山段工程的實(shí)施，未來交通將得到很大緩解。 顧村、楊行地區(qū) ? 區(qū)位：位于寶山區(qū)中部。 ? 區(qū)域概述 ? 區(qū)域環(huán)境較差，有大片地塊屬于為開發(fā)階段。 ? 區(qū)域交通不便捷，公共交通比較匱乏，雖為主干道的蘊(yùn)川路，目 前運(yùn)營能力尚顯不足。 ? 生活機(jī)能不成熟，商服設(shè)施均集中在鎮(zhèn)中心。 ? 房地產(chǎn)市場發(fā)展受交通因素影響較大。 大華地區(qū) ? 區(qū)位：位于寶山區(qū)的最南部，距市區(qū)最近，與閘北、普陀兩區(qū)相接壤，區(qū)位優(yōu)勢較明顯。 ? 區(qū)域概述 ? 依托地理優(yōu)勢，發(fā)展起步時(shí)間早，目前區(qū)內(nèi)發(fā)展已極為成熟。 ? 上海北部地區(qū)的大型居住區(qū)，目前總規(guī)模已達(dá) 120萬 M2。房地產(chǎn)市場表現(xiàn)活躍。 ? 商服完善，生活機(jī)能成熟。 ? 公共交通發(fā)達(dá)，隨著地鐵 M7 線（規(guī)劃中）的通車，將進(jìn)一步提高區(qū)域交通便捷度。 祁連鎮(zhèn) ? 區(qū)位：位于寶山區(qū)西南部，與普陀、嘉定區(qū)相接壤。 ? 區(qū) 域概述 ? 大部分地區(qū)為工業(yè)區(qū)，區(qū)域環(huán)境待進(jìn)一步改善。 ? 上海大學(xué)新校區(qū)位于本區(qū)的東部，周邊環(huán)境相對(duì)較好。 ? 商服設(shè)施主要集中在鎮(zhèn)中心和上海大學(xué)周邊。 ? 房地產(chǎn)主要圍繞上海大學(xué)進(jìn)行開發(fā)。 ? 區(qū)域交通尚不完善，隨著地鐵 M7 線（規(guī)劃中）的通車，交通狀況有望得到改善。 （二）區(qū)域競爭市場分析 根據(jù)區(qū)域市場發(fā)展的成熟度和未來發(fā)展?jié)摿?，選定了三大區(qū)域進(jìn)行簡要的競爭比較分析。 寶山 中心及周邊地區(qū) 共康地區(qū) 大華地區(qū) 區(qū)域特征 居住區(qū)成熟，生活設(shè)施完善。 公交線路眾多，水陸交通便捷。 未來有軌道交通經(jīng)過（輕軌明珠線延伸工 程）。 受閘北彭浦居住區(qū)北沿，發(fā)展較成熟。 眾多大型商服設(shè)施進(jìn)駐，生活便利性大幅提高。 公交系統(tǒng)較發(fā)達(dá)。 有軌道交通（地鐵一號(hào)線延伸段）。 起步早，發(fā)展時(shí)間較長。 大型居住社區(qū)，發(fā)展成熟。 商服設(shè)施完善，生活機(jī)能強(qiáng)。 公交系統(tǒng)較發(fā)達(dá)。 軌道交通規(guī)劃（ M7線）。 樓市行情 （元 /M2） 36005300 40004500 44005300 產(chǎn)品形態(tài) 多層為主，部分小高層 代表個(gè)案 四季花城 住友寶蓮花園 嶺南雅苑 城投世紀(jì)名城 美樹銘家 康泰新城 大華公園世家 多摩園景 客源來源 區(qū)域內(nèi)部客源為主。 寶鋼集團(tuán)內(nèi)部職工。 部分外地客源。 區(qū)域內(nèi)部客源為主。 彭浦新村客源。 市區(qū)內(nèi)因舊城改造而外遷的客源。 部分外地客源。 區(qū)域內(nèi)部客源為主。 市區(qū)內(nèi)因舊城改造而外遷的客源。 部分普陀、閘北、嘉定客源。 少量外地客源。 三、項(xiàng)目周邊市場分析 （一）產(chǎn)品分析 產(chǎn)品形態(tài) 公寓型產(chǎn)品 ? 多層：目前為市場主力產(chǎn)品，市場接受度普遍較高。 ? 小高層：市場次主力產(chǎn)品，隨著開發(fā)地塊的逐漸減少，土地開發(fā)強(qiáng)度加大，未來將成為市場主力。該類產(chǎn)品目前市場接受尚存在一定抗性。 ? 高層：為目前市場的空白產(chǎn)品。 別墅、類 別墅型產(chǎn)品 ? 類別墅產(chǎn)品：主要為聯(lián)排別墅，目前在推個(gè)案僅 1個(gè) —— “錦秋加州花園”。其他產(chǎn)品形態(tài)尚未出現(xiàn)，如疊加別墅、雙拼別墅。 ? 別墅產(chǎn)品：即獨(dú)幢別墅，目前為市場空白點(diǎn)。 面積配比 房型 面積 （ M2） 戶數(shù) （戶） 比例 （ %） 1R 6070 10 2R 8090 140 869 91100 305 101110 172 111120 252 3R 100110 170 1197 111120 327 121130 306 131140 296 141160 98 4R 130140 100 復(fù)式 150以下 131 348 150170 87 171200 108 200以上 22 總計(jì) 2524 100 ? 市場供應(yīng)主力房型為 3R，市場比例達(dá)到 %；次主力房型為 2R，市場比例達(dá)到%。 ? 復(fù)式產(chǎn)品比例
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1