【正文】 ? 分期推出，可適時進行價格調整，前期價格執(zhí)行主要是為了吸引客源，注意提高市場占有率，當客戶對產品進行了解，確認事實后，便容易成交。 ? 均價 4200元 /m2是日后進行價格修正的基礎，當產品反映熱烈，配合銷控，可以逐步提升價格，形成價升熱銷的良好局面；當市場景氣度出現問題時，則可以維持原價，在保持一定成交量的情況下，靜觀市場反映。 ? 申江豪城以小高層為主，沿上南路為少量多層產品 ? 明月星河，金蘋果，疊翠基本為尾盤銷售 （ 3）價格定位 建議本項目： 開盤均價 4200 元 /m2 支撐理由 ? 以當前地區(qū)價格水準線，區(qū)域周邊基本位于 35004200 元 /M2的水平，開盤均價以此價格執(zhí)行，一方面可以迎合市場，另一方面，對于后續(xù)量體，有較大價格調整空間。 ? 二期在對整體房產市場有較好預期的前提下，建議推案量較一期大 ? 區(qū)域房產 市場推案量面臨急劇放大，競爭加劇。 ? 從項目的資金面考慮， 2年左右的項目運作周期可以在很大程度下減輕資金壓力，提高資金的循環(huán)使用率。 四、項目定位、運作建議 （一）、項目整體定位方向 鑒于本項目的地段性、市政規(guī)劃的未來性以及社區(qū)的規(guī)模性，建議本項目定位于： 寶山新城的未來理想社區(qū) 定位詮釋： 自然 ? 寶鋼集團對于本項目一方面增強了客源支持，另一方面增加品牌知名 度。房地產開發(fā)將以軌道交通為主軸，以成熟社區(qū)為輔助面，類似早期閔行房地產市場發(fā)展模式。 ? 在區(qū)域客源獨支一面的情況下，外地客源也正逐步崛起，據不完全統(tǒng)計，其比例已接近兩成。 ? 3135萬元 /套的 價格次主力段，則是由 2R所構筑， 2R供應比例接近 90%。 ? 復式產品面積基本全控制在 200M2以下，這與區(qū)域內市場購買力有關。 ? 高層：為目前市場的空白產品。 部分外地客源。 公交系統(tǒng)較發(fā)達。 未來有軌道交通經過（輕軌明珠線延伸工 程）。 ? 區(qū) 域概述 ? 大部分地區(qū)為工業(yè)區(qū)，區(qū)域環(huán)境待進一步改善。 ? 房地產市場發(fā)展受交通因素影響較大。 高境、淞南地區(qū) ? 區(qū)位：地處寶山區(qū)東南部，與虹口、楊浦區(qū)相接壤，距市區(qū)較近。 ? 鎮(zhèn)區(qū)內環(huán)境相對較差，大部分地區(qū)仍以農田為主。 附表：寶山區(qū)商品住宅各項成交指標 2001年 一季度 2001年 二季度 2001年 三季度 2001年 四季度 2002年 一季度 單套單價 （元 /M2） 范圍 百分比 峰值 百分比 20003000 3000 20003000 3000 20003500 3000 25003500 3000 25003500 3000 單套面積 (M2) 范圍 百分比 峰值 百分比 90110/130 90 90110/130 90 30110/130 90 90110/130 90 90110 90 單套總價 (萬元 /套 ) 范圍 百分比 峰值 百分比 2040 30 2040 30 46 2040 30 2050 30 2040 30 均值 單價（元 /M2） 單套面積（ M2） 單套總價（萬元 /套） 2832 2967 3043 3031 2999 二、區(qū)域市場 （一）區(qū)域市場分布 寶山中心地區(qū) ? 區(qū)位：地處寶山區(qū)東部，涵蓋了寶山鎮(zhèn)、吳淞鎮(zhèn)、友誼新村街道、海濱新村街道。其中，漲幅最明顯的 20022020年為 %，其上漲幅度接近全市水平。其歷年的商品房供應量、需求量比例尚不足全市的一成。 ? 未來區(qū)域產品去化將有相當壓力。 ? 鑒于目前上海購房政策推出主要針對高價位市場及投資客，同時，其政策影響效 應并未充分體現，因此，預計區(qū)域價格將仍有較強勁的上升勢頭。 ? 多層產品由于性價比相對較高，確立了市場主導地位。 四、項目特點 內部 ? 地塊區(qū)域地段優(yōu)勢較強 ? 地塊量體較瘩，具備較強可塑性 ? 產品品質符合區(qū)域產品，但未來產品力可能不夠 外部 ? 整體商服設施良好，生活機能較為成熟 ? 整體生活環(huán)境適度，生活品質一般 ? 未來周邊交通環(huán)境發(fā)達，出入上海市中心及浦東陸家嘴等地便捷 ? 軌道交通的投入使用，將很大程度上增加其出入便捷性 ? 周邊房產市場處于開發(fā)高峰期，周邊競爭壓力較大 貳、寶山市場初步概覽 綜觀寶山市場 （元 /M2） 寶山市場分區(qū)狀況 ? 根據早期寶山市場發(fā)展重點鄉(xiāng)鎮(zhèn)及目前寶山房產市場集中區(qū)域來看，寶山鎮(zhèn)市場產品主要集中于中部及南部區(qū)域。 生活機能 ? 周邊生活機能基本依靠月浦鎮(zhèn)商服設施。 以下為報告整體思路： 項目 寶山市場發(fā)展特殊性 上海四大產業(yè)區(qū)房市分析 寶山市場詳細數據分析 月浦市場分析 項目定位 項目運作建議 壹、項目概覽 一、地理位置 二、項目指標 建筑面積（萬 M2） 20(總 ) 容積率 房型 面積（萬 M2） 戶數 2R 95 390 3R 125130 70 復式 150180 92 馬 橋 河 本 案 在建商業(yè) 已有建筑 春雷路 德都路 綏化路 富錦路 三、環(huán)境、生活機 能及成熟度闡述 環(huán)境 ? 項目處于寶山區(qū)，總體環(huán)境較差。 ? 由于月浦鎮(zhèn)整體規(guī)模較小，因此，針對項目來說，其公共服務設施 相對比較完整。 寶山北部鋼鐵產業(yè)對區(qū)域房產市場發(fā)展起到相當推動作用。 價格比較分析 區(qū)域 價格演變圖 分析 外高橋保稅園區(qū) 兩年漲幅達到 50%以上，由于其物流產業(yè)的附加值較高，因此，在一定程度上對房產市場的影響要稍大于其他產業(yè)的推動作用，但其作用在近期趨緩 閔行化工工業(yè)園 目前兩年漲幅只有 25%左右，從側面反映，區(qū)域產業(yè)對房產市場影響較小，且其影響作用逐漸消失 2001 2002 目前 2000 3000 4000 5000 6000 2600 3200 4000 目前 2000 3000 4000 5000 6000 3600 4000 4500 2001 2002 嘉定汽車工業(yè)園 區(qū)域市場漲幅逐漸變小，但年價格增長絕對量平穩(wěn)，平均保持 500 元 /年的增長量 寶山鋼鐵工 業(yè)園 價格漲幅保持在 25%左右，年增長量放大， 2002 年單年增長了近 700 元/M2左右，在區(qū)域產業(yè)的大力推動下，市場前景看好 目前 2000 3000 4000 5000 6000 2500 3000 3500 2001 2002 目前 2000 3000 4000 5000 6000 2500 3100 3800 2001 2002 小結 ? 四大產業(yè)園區(qū)房產市場都保持增長勢頭。 ? 寶鋼等產業(yè)的客源支撐為本