【文章內(nèi)容簡介】 線，道路由發(fā)展商修建，但管線由誰鋪設(shè)目前未定。綜合分析，168。 污水排放管線及排水方向目前尚不明確；168。 電力、給水、雨水可從寧棲公路和22米規(guī)劃道路接入或排出。168。 電信、煤氣可從寧棲公路和寧鎮(zhèn)公路接入。圖例（實(shí)線為現(xiàn)狀，虛線為規(guī)劃）電力 給水電信 雨水路燈 污水煤氣寧鎮(zhèn)公路寧棲公路22米規(guī)劃道路圖124 周邊市政管線分布圖七、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，綜合容積率為1，其中，。表17 主要規(guī)劃設(shè)計(jì)要求指標(biāo)規(guī)劃要求規(guī)劃用途一、二類居住用地（可建別墅、多層住宅、小高層住宅）建筑形態(tài)比例多層住宅和公建配套用地的面積不得超過總用地面積的1/3。小高層住宅用地的面積不得超過總用地面積的1/3。容積率（≤）別墅≤、多層住宅（含公建配套）≤小高層≤規(guī)劃布局小高層應(yīng)放在用地的西部，A、B、C、D必須建別墅，其用地不納入用地分配計(jì)算。建筑限高多層住宅的層數(shù)不得超過五層小高層住宅的建筑高度≤36米建筑間距多層住宅的南北向間距必須大于1：公建配套一所九年制一貫制十八班的學(xué)校，占地面積不小于15000平米。一所九班幼兒園，占地面積不小于3800平方米。公建用地納入多層住宅用地計(jì)算。其它高壓線可以移位建設(shè)要求地塊周邊綠化帶和綠化帶內(nèi)22米寬的道路，由開發(fā)企業(yè)自行建設(shè)。地塊內(nèi)一所九年一貫制十八班學(xué)校由開發(fā)企業(yè)建設(shè)，其用地不在出讓范圍之內(nèi)。表18 根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)計(jì)算的面積指標(biāo)用地面積（萬平米）容積率建筑面積（萬平米）小高層多層（含公建）（其中，）別墅（、）合計(jì)圖125 宗地規(guī)劃要求示意第二部分 法律風(fēng)險(xiǎn)分析一、土地出讓條件出讓方式及程序（1）出讓方式競買人資格境內(nèi)外的公司、企業(yè)和其它組織。獨(dú)立競買、聯(lián)合競買皆可。聯(lián)合競買者須提供聯(lián)合競買協(xié)議。競買單位必須取得南京市建委的資質(zhì)認(rèn)定。出讓方式掛牌，在掛牌期限截止時(shí)仍有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競買人要求報(bào)價(jià)的，出讓人主持對掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場書面競價(jià)，出價(jià)最高者為競得人。底價(jià)。加價(jià)幅度300萬元的整數(shù)倍。競買保證金4000萬元，競買截止之日后三日內(nèi)退回（不計(jì)利息）。報(bào)價(jià)方式現(xiàn)場書面報(bào)價(jià)。不接受電話、郵寄、口頭等報(bào)價(jià)方式。報(bào)價(jià)幣種人民幣。成交價(jià)款構(gòu)成包括土地拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、土地掛牌出讓工作費(fèi)用、政府土地收益；不含其它稅費(fèi)。競得人的確定“價(jià)高者得”原則，報(bào)價(jià)低于底價(jià)為廢標(biāo)。項(xiàng)目公司的成立競得人所持股份大于50%的前提下，可就該地塊開發(fā)成立項(xiàng)目公司。無效報(bào)價(jià)報(bào)價(jià)低于底價(jià)；報(bào)價(jià)不高于前一輪報(bào)價(jià)；未按加價(jià)幅度報(bào)價(jià)；報(bào)價(jià)書未蓋單位公章；報(bào)價(jià)書未經(jīng)法人代表簽署，或雖經(jīng)委托代理人簽署，但委托文件不齊全或不符合規(guī)定；報(bào)價(jià)書未填寫齊全或未按規(guī)定的格式填寫清楚；一份報(bào)價(jià)書中有兩個(gè)或兩個(gè)以上報(bào)價(jià)；未報(bào)名、未繳納競買保證金而參加競買的；實(shí)際競買地塊與報(bào)名申請競買地塊不一致；其它按規(guī)定應(yīng)屬無效的。（2）出讓程序①報(bào)名工作日2002年11月29日至2002年12月23日（星期一）辦理報(bào)名手續(xù)，填寫報(bào)名表及提交有關(guān)報(bào)名資料，經(jīng)審查符合競買資格的，向南京市土地市場管理辦公室交付競買保證金（到帳），方可領(lǐng)取競買報(bào)價(jià)書開始報(bào)價(jià)。未競得者的競買保證金在競買截止之日后三日內(nèi)給予退回（不計(jì)利息），競得者的競買保證金抵作土地使用權(quán)成交價(jià)款。②答疑書面答疑。競買者必須于2002年12月18日下午5：00之前將有關(guān)疑問以書面形式提交南京市土地市場管理辦公室，經(jīng)審查具備競買資格的報(bào)名者于2002年12月23日下午2：00——5：00到南京市土地市場管理辦公室領(lǐng)取書面答復(fù)。自2002年12月19日起不在接受任何形式的質(zhì)疑。③報(bào)價(jià)168。 方式：必須采用南京市土地市場管理辦公室統(tǒng)一制作的《國有土地使用權(quán)掛牌出讓競買報(bào)價(jià)書》，進(jìn)行現(xiàn)場書面報(bào)價(jià)。不接受電話、郵寄、口頭等報(bào)價(jià)方式。168。 時(shí)間：工作日2002年11月29日上午8：30至2002年12月26日（星期四）下午2：30，2002年12月26日（星期四）下午2：30之后，按本批掛牌出讓地塊編號(hào)順序分別進(jìn)入現(xiàn)場書面競價(jià)程序：競買報(bào)價(jià)時(shí)間在每新一輪有效報(bào)價(jià)之后順延5分鐘，5分鐘之內(nèi)無有效報(bào)價(jià)的，掛牌競價(jià)過程結(jié)束。市國土資源局當(dāng)場宣布本次掛牌出讓競買結(jié)果，并與競得者簽訂《國有土地使用權(quán)掛牌出讓成交確認(rèn)書》。④競買結(jié)果的確定原則掛牌競價(jià)過程結(jié)束，按照以下規(guī)定確定競買結(jié)果：168。 在掛牌競價(jià)過程中只有一個(gè)競買者，且報(bào)價(jià)不低于底價(jià)，并符合其它出讓條件，則土地使用權(quán)由該競買者得。168。 在掛牌競價(jià)過程中有兩個(gè)或兩個(gè)以上競買者，土地使用權(quán)由高于底價(jià)的最高報(bào)價(jià)者得；報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)書者為競得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外。168。 在掛牌競價(jià)過程中無人報(bào)價(jià)或雖有報(bào)價(jià)但報(bào)價(jià)低于底價(jià)，則此次出讓不成交。⑤簽約 競得者必須于2002年12月28日（星期六）與市國土局簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》，逾期不簽的，取消競得資格，已交付的競買保證金不予退還，并負(fù)責(zé)賠償市國土局因此遭受的一切損失，包括組織該地塊掛牌出讓支出的全部費(fèi)用。⑥無效報(bào)價(jià)：168。 報(bào)價(jià)低于底價(jià)；168。 報(bào)價(jià)不高于前一輪報(bào)價(jià)；168。 未按加價(jià)幅度報(bào)價(jià)；168。 報(bào)價(jià)書未蓋單位公章；168。 報(bào)價(jià)書未經(jīng)法人代表簽署，或雖經(jīng)委托代理人簽署，但委托文件不齊全或不符合規(guī)定；168。 報(bào)價(jià)書未填寫齊全或未按規(guī)定的格式填寫清楚；168。 一份報(bào)價(jià)書中有兩個(gè)或兩個(gè)以上報(bào)價(jià)；168。 未報(bào)名、未繳納競買保證金而參加競買的；168。 實(shí)際競買地塊與報(bào)名申請競買地塊不一致；168。 其它按規(guī)定應(yīng)屬無效的。購買標(biāo)書11月29日起報(bào)名11月29日——12月23日（工作日），以資金到帳為準(zhǔn)；由于轉(zhuǎn)帳需2天時(shí)間，因此，轉(zhuǎn)帳支票支付最遲在12月20日，如12月23日支付，必須用本票。簽訂土地出讓合同，支付成交價(jià)款的15%12月28日（星期六）簽訂成交確認(rèn)書成交當(dāng)日（12月26日）報(bào)價(jià)11月29日上午8：30至12月26日下午2：30（工作日），之后進(jìn)入現(xiàn)場競價(jià)程序。答疑書面答疑；2002年12月18日下午5：00之前提交；審查具備競買資格的報(bào)名者于2002年12月23日下午2：00——5：00領(lǐng)取書面答復(fù)。圖21 競買流程及主要時(shí)間節(jié)點(diǎn)合同要點(diǎn)（1）交地標(biāo)準(zhǔn)拆成自然平整，外部條件（道路、水、電、氣等）均以現(xiàn)狀為準(zhǔn)。（2）交地時(shí)間168。 第一期（西半部）：2003年7月25日168。 第二期（東半部）：2003年12月5日（3）付款條件168。 出讓合同簽定當(dāng)日內(nèi)（2003年12月28日），付成交價(jià)款的15%；168。 2003年1月10日之前，付成交價(jià)款的15%；168。 2003年3月5日之前，付成交價(jià)款的15%；168。 2003年5月12日之前，付成交價(jià)款的10%；168。 2003年7月8日之前，付成交價(jià)款的10%；168。 2003年9月4日之前，付成交價(jià)款的15%；168。 2003年10月9日之前，付成交價(jià)款的10%；168。 2003年11月18日之前，付成交價(jià)款的10%。（4）土地出讓年限 居住份額用地70年，其它份額用地按法定最高出讓年限，自交付首期土地之日起算。（5）開工時(shí)間 2004年3月31日之前。不能按期開工的，應(yīng)提前30日向出讓人提出延建申請，延建時(shí)間最長不得超過一年。（6）違約責(zé)任①付款如受讓人不能按時(shí)支付成交價(jià)款的，168。 自滯納之日起，每日按延遲支付款項(xiàng)的3‰向出讓人繳納滯納金；168。 延期付款超過6個(gè)月的，出讓人有權(quán)解除合同，收回土地，受讓人無權(quán)要求返還定金，出讓人并可請求受讓人賠償因違約造成的其它損失。②交地如出讓人未按時(shí)提供出讓土地而致使受讓人對本合同項(xiàng)下宗地占有延期的，168。 每延期一日，出讓人按受讓人已經(jīng)支付的土地成交價(jià)款的3‰向受讓人給付違約金；168。 延期交付超過6個(gè)月的，受讓人有權(quán)解除合同，出讓人雙倍返還定金，并退還已經(jīng)支付土地成交價(jià)款的其它部分，受讓人并可請求出讓人賠償因違約造成的其它損失。168。 出讓人交付的土地未能達(dá)到合同約定的土地條件的，應(yīng)視為違約。受讓人有權(quán)要求出讓人按照規(guī)定的條件履行義務(wù)，并且賠償延誤履行而給受讓人造成的直接損失。③開工168。 超過合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，出讓人可以向受讓人征收相當(dāng)于土地使用權(quán)成交價(jià)款20%以下的土地閑置費(fèi)；168。 滿兩年未動(dòng)工開發(fā)的，出讓人可以無償收回土地使用權(quán)；168。 但因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必須的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)延遲的除外。二、項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)可能性預(yù)測及控制風(fēng)險(xiǎn)的手段主要風(fēng)險(xiǎn)及控制手段從金色家園項(xiàng)目實(shí)際操作進(jìn)程來看，政府對于已經(jīng)答應(yīng)的條件和政策，由于領(lǐng)導(dǎo)變更等原因，在實(shí)際執(zhí)行過程中會(huì)出現(xiàn)政策變化或拖延執(zhí)行的情況，政府可信度存在一定風(fēng)險(xiǎn)。另外，南京公司沒有在玄武區(qū)操作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，對玄武區(qū)政府部門的辦事效率、風(fēng)格、習(xí)慣等了解不深，對區(qū)級(jí)稅收減免的政策規(guī)定和執(zhí)行力度不熟悉，可能存在一個(gè)適應(yīng)和磨合的過程。綜合分析，對于政府招投標(biāo)項(xiàng)目，主要風(fēng)險(xiǎn)來自于政策性風(fēng)險(xiǎn)。（1）主要政策性風(fēng)險(xiǎn)分析①拆遷政府負(fù)責(zé)拆遷及土地平整，但根據(jù)金色家園項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，拆遷可能無法按期完成，或?qū)嶋H交地后，出現(xiàn)拆遷居民回遷等拆遷遺留問題，對工程進(jìn)度造成影響。因此，有必要明確拆遷和交地時(shí)間