【正文】 以北、滬太路以西至外環(huán)線區(qū)域。近年來由于上海大學(xué)大場校區(qū)的興建，使該區(qū)域得到了相應(yīng)的發(fā)展。目前該區(qū)域已背列為“十五”期間寶山規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展的 “ 三塊、三點(diǎn)、一線 ” 中的一塊。 該板塊的客戶以本區(qū)域客戶為主。 2002 年第四季度該區(qū)域的平均價(jià)格為 3059元 /M2，為各板塊中最低的。目前該區(qū)域的重點(diǎn)樓盤有“上大聚豐園”、“當(dāng)代高邸”等。 ? 共康和吳淞板塊 本板塊范圍東至逸仙路高架，南臨滬太支路、共康路、安汾路與閘北、虹口兩區(qū)接壤，西接滬太路，北靠外環(huán)線環(huán)北大道。區(qū)域內(nèi)通河新村、共富新村創(chuàng)建較早，形 成了一定居住規(guī)模，文教衛(wèi)等相關(guān)配套也較齊全；加之共和新路高架和地鐵一號線延伸段帶來的交通便利，成為寶山的開發(fā)熱點(diǎn)之一。 該板塊的客戶兼有本區(qū)域客戶和外區(qū)客戶。 2002 年第四季度該區(qū)域的平均價(jià)格為 3294 元 /M2，數(shù)各板塊中間水平。目前該區(qū)域的重點(diǎn)樓盤有“城投世紀(jì)名城”、“美樹銘家”、“嘉駿花苑”、“天馨花園”等。 （ 5）小結(jié) 近幾年間寶山商品住宅市場呈現(xiàn)穩(wěn)定而快速的發(fā)展趨勢，供求同步增長，價(jià)格一路上揚(yáng)。 研究地塊位于寶山新城的西面，靠近寶山中心區(qū)域（牡丹江路沿線）?？紤]位臵和 客戶等因素，中原確定寶山新城區(qū)（包括東城區(qū)和西城區(qū)）為本地塊的競爭區(qū)域。 （ 1）競爭區(qū)域市場概述 寶山新城是在原寶山區(qū)域中心的基礎(chǔ)上向西擴(kuò)展而形成的，是一個(gè)城市建設(shè)較為成熟的區(qū)域。它的特殊之處在于，位于區(qū)域北端的寶山鋼鐵公司是此區(qū)域經(jīng)濟(jì)的重要支撐。牡丹江路、淞濱路沿線商業(yè)分為較為濃厚，各項(xiàng)生活配套設(shè)施齊備，因此，此區(qū)域（主要指東城區(qū)）的房地產(chǎn)市場發(fā)展較為成熟。 自 2000 年以來，此區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，供應(yīng)和需求均有很大程度的上升，出現(xiàn)了華能都市花園、華能時(shí)代花園、白玉蘭花園、住友寶蓮花園、吳淞新城等大型 項(xiàng)目，且銷售情況良好。房價(jià)整體呈上升趨勢，特別是最近一年上漲幅度可觀，這與上海樓市的整體趨勢相吻合?？傮w說來，競爭區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展情況良好。 中原地産 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 寶林房產(chǎn)淞濱路項(xiàng)目的評價(jià)及比選 7 （ 2）競爭區(qū)域市場特征 競爭區(qū)域雖然靠近上海中心城區(qū)，但過去由于交通條件的限制，形成了一個(gè)“自給自足”的住宅市場，因此形成了一些區(qū)域性市場特征： ? 區(qū)域市場封閉，需求基本來自區(qū)域以內(nèi) 競爭區(qū)域住宅市場消費(fèi)主體主要來自區(qū)域以內(nèi)，另一方面，區(qū)域內(nèi)的住戶也很少選擇在區(qū)域外購房，形成了一個(gè)相對封閉的住宅市場。這主要由區(qū)域地理位臵和交通條件所決定。不過，隨著地鐵一號線和明珠線向 寶鋼延伸，這種封閉狀態(tài)會(huì)在一定程度被打破，競爭區(qū)域?qū)⒖赡芪鈪^(qū)消費(fèi)者。 ? 區(qū)域住宅產(chǎn)品同質(zhì)化 競爭區(qū)域住宅產(chǎn)品同質(zhì)化主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：其一，住宅產(chǎn)品檔次集中，基本集中于 3000 到 5000 元的中檔樓盤；其二，沒有出現(xiàn)裝修房、小戶型等特殊住宅產(chǎn)品。這可能說明了區(qū)域消費(fèi)能力的同質(zhì)化，也可能為本項(xiàng)目帶來契機(jī)。 （ 3）競爭區(qū)域住宅市場供給與價(jià)格分析 ? 目前市場供給狀態(tài)分析 競爭區(qū)域目前市場上的在售樓盤較少，且多為尾盤。前段時(shí)間的重點(diǎn)樓盤 ——住友寶蓮花園、白玉蘭花園均已進(jìn)入尾聲，所剩單位已很少。吳淞新城的一半已售完，其 它部分約 6 萬平方米還未開盤；四季花城目前開首期的第一部分約300 多套，雖未開盤但已預(yù)定一空。總的來說， 目前競爭區(qū)域市場的供應(yīng)量較小 。競爭區(qū)域近年主要樓盤基本情況如表 2 所示： 表 15 競爭區(qū)域主要樓盤基本情況列表 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目地址 規(guī)模（萬 M2） 開盤時(shí)間 價(jià)格范圍（元 /M2） 華能都市花園 牡丹江路 1298 號 10 2000 31003700 寶城府第 寶山友誼路 39 號 11 / 20012 27703640 華能時(shí)代花園 牡丹江路 1188 號 20014 30803690 住 友寶蓮花園 牡丹江路 1242 號 10 2001 43005600（三期） * 白玉蘭花園 牡丹江路、海江路和寶楊路之間 10 2001 42005300（三期） * 明月花園 同濟(jì)路 1138 號 （ 盤古路 ） 20019 37004400（四期） * 愷源景江苑 盤古路 115 號 20022 33303800 吳淞新城 同泰路 57 號 15 20017 31003700（一期） /36004500（二期） 四季花城 江楊北路 1085 號 21 20023 均價(jià) 4000* 資料來 源：上海中原市場研究部。 注：價(jià)格范圍中帶星號者為目前在售的價(jià)格。 ? 未來兩年供給預(yù)測 競爭區(qū)域內(nèi)未來兩年的供給從兩個(gè)方面來估計(jì)：一是目前已有樓盤的后續(xù)項(xiàng)目和 2002 年已報(bào)建的樓盤；二是估計(jì)未來兩年出現(xiàn)的新盤。 中原地産 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 寶林房產(chǎn)淞濱路項(xiàng)目的評價(jià)及比選 8 表 16 競爭區(qū)域后續(xù)樓盤及報(bào)建項(xiàng)目列表 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目地址 未來開發(fā)規(guī)模（萬 M2） 預(yù)計(jì)銷售時(shí)間 吳淞新城 同泰路 57 號 7 未來 年 四季花城 江楊北路 1085 號 16 未來 2 年 明月花園 同濟(jì)路 1138 號 （ 盤古路 ） 3 未來 1 年 水清苑 永清路東、寶楊路南、海江路北 / 未來 1 年 資料來源：上海中原市場研究部。 從上面已確定的未來項(xiàng)目看，競爭區(qū)域的未來供應(yīng)量并不大。除吳淞新城外，其他樓盤在地域上與本地塊相距較遠(yuǎn)，威脅相對較小。在新盤方面，據(jù)中原估計(jì)，由于近期競爭區(qū)域在交通及市政方面的改善明顯，未來兩三年內(nèi)競爭區(qū)域的新盤供應(yīng)有放量的可能，但總量不會(huì)太大。 ? 住宅銷售價(jià)格水平及分布 從表 2 中可以看出，競爭區(qū)域的一手住宅銷售價(jià)格水 平在 30005000 元 / M2之間，目前在售樓盤的均價(jià)達(dá)到 4000 元以上，處于寶山區(qū)的中高水平。 從分布上看，由競爭區(qū)域中心（牡丹江路、友誼路）向西向南呈遞減趨勢，但變化幅度不大。本地塊所在區(qū)域離競爭區(qū)域中心略遠(yuǎn)，價(jià)格也相應(yīng)略低。 （ 4）競爭區(qū)域商品住宅需求及客戶分析 ? 需求特征 從 02 年全年寶山的成交情況看， 單套成交價(jià)格主力范圍為 25003500 元 / M2，峰值 3000 元 / M2，單套成交面積主力范圍為 90130 M2 /套，峰值 90 M2 /套；單套成交總價(jià)主力范圍為 2040 萬元 /套，峰值 30 萬 元 /套。同上年比較結(jié)果可以看出，客戶對價(jià)格的承受能力有所提高，對于面積需求變化趨勢不明顯。 在主力區(qū)間，成交單價(jià)、面積、總價(jià)主力范圍所占總量的比重依次為 %、%及 %，可以看出寶山各指標(biāo)主力范圍均占總量相當(dāng)高的比重，從中說明寶山商品住宅成交中心具有集聚性的特征，也一定程度發(fā)映出住宅市場產(chǎn)品供給的單一性。 中原地産 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 寶林房產(chǎn)淞濱路項(xiàng)目的評價(jià)及比選 9 圖 15 區(qū)域單套單價(jià)與成交量的關(guān)系0 .0 % 5 .0 % 1 0 .0 % 1 5 .0 % 2 0 .0 % 2 5 .0 % 3 0 .0 % 3 5 .0 % 4 0 .0 %2000 以下25003000350040004500 以上2002 年 2001 年資料來源：上海市房地產(chǎn)交易中心 圖 16 區(qū)域單套總價(jià)與成交 量的關(guān)系 0 . 0 % 1 0 . 0 % 2 0 . 0 % 3 0 . 0 % 4 0 . 0 % 5 0 . 0 % 6 0 . 0 %1 0 以下30502002年 2001年 資料來源：上海市房地產(chǎn)交易中心 圖 17 區(qū)域單套面積與成交量的關(guān)系 0 . 0 % 5 . 0 % 1 0 . 0 % 1 5 . 0 % 2 0 . 0 % 2 5 . 0 % 3 0 . 0 %8 0 以下901001101201301 4 0 以上2002年 2001年 資料來源：上海市房地產(chǎn)交易中心 另外，通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)寶山區(qū)居民購房時(shí)除價(jià)格外，區(qū)位和環(huán)境是其較為關(guān)注的因素，目前項(xiàng)目所在區(qū)域的這兩個(gè)因素在人們心目當(dāng)中不理想，但隨著區(qū)域房地產(chǎn)市場的開發(fā)以及軌道交通 3 號線的開通，這一現(xiàn)狀將會(huì)得到一定改觀。 單位： M2 單位：元 /M2 單位：萬元 中原地産 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 寶林房產(chǎn)淞濱路項(xiàng)目的評價(jià)及比選 10 ? 客戶特征 從當(dāng)前區(qū)域客戶結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀以及區(qū)域在寶山的位臵和交通發(fā)展等方面的特 征，可以看出，今后一段時(shí)間區(qū)域住宅客戶的構(gòu)成將繼續(xù)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： ? 以希望改善現(xiàn)有居住條件的本區(qū)域居民及在區(qū)域內(nèi)工作的從業(yè)人員為主 由于寶山區(qū)地處上海的北部，地域內(nèi)一無國道穿越，二無高速公路聯(lián)動(dòng)，加之黃浦江的阻隔，與外界的溝通存在客觀的局限性，購房的外區(qū)人士對寶山住房的吸納程度較低，因此區(qū)域人口導(dǎo)入效應(yīng)遠(yuǎn)不如閔行和浦東，因此歷來寶山區(qū)住宅項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)以改善區(qū)內(nèi)居民居住條件為主，以區(qū)域客戶為主。 ? 以寶鋼的從業(yè)人員及外區(qū)購房人士為輔 環(huán)線、軌道交通及高架道路相連，寶山區(qū)交通狀況有較大改觀，區(qū)內(nèi)住宅不但對寶鋼從業(yè) 人員的吸引在半徑上有所放大，同時(shí)對于外區(qū)人口的吸納將有一定的提高。 ? 以部分外省市購房者為補(bǔ)充 由于區(qū)域住房的低價(jià)位性，吸引了相當(dāng)部分外省市購房者。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，外省市人士在寶山購房者數(shù)量僅次于浦東和閔行，列全市第三，這類購房比例逐年提高， 2002 年已接近二成。 ? 未來中高檔商品房需求量預(yù)估 前文已述，寶山區(qū)的商品房需求呈穩(wěn)步上升的趨勢，結(jié)合近兩年成交物業(yè)的單價(jià)及總價(jià)的分布情況，可以看到對于單價(jià) 4000 元 / M總價(jià) 40 萬元以上的商品房的需求無論是絕對量還是相對量上都有較大幅度提高，到 2002 年對于總價(jià)在 40萬元 以上的商品房的需求量達(dá)到 2080套，按戶均 110 M2計(jì)算（ 2002年寶山成交商品房套均面積 M2/套），則需求總面積約為 23 萬 M2?？紤]到寶山近年經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，居民生活水平不斷提高以及區(qū)域內(nèi)軌道交通建設(shè)和諸多交通網(wǎng)的開通將會(huì)帶來諸多區(qū)域外的客戶，從目前市場情況來看，預(yù)計(jì)未來兩年對于總價(jià) 40 元以上產(chǎn)品的需求量比 2002 年至少增加 10%，使年需求量達(dá) 25 萬 M2。 表 17 20012002 寶山中高檔商品房需求量 全區(qū)商品房成交總套數(shù)（套） 單價(jià) 4000 元 / M2 以上占總成交量的比重 單價(jià) 4000 元 / M2 以上成交套數(shù)（套） 總價(jià) 40 萬元以上占總成交量的比重 總價(jià) 40 萬元以上成交套數(shù)（套） 2002 年 16528 % 1411 % 2080 2001 年 11702 % 210 % 1112 同比增長 % % % % % 資料來源：上海房地產(chǎn)交易中心 中原地産 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 寶林房產(chǎn)淞濱路項(xiàng)目的評價(jià)及比選 11 （ 5）小結(jié) 競爭區(qū)域市場具有封閉性和產(chǎn)品同質(zhì)化的特點(diǎn)；目前市場供給平穩(wěn)，未來一兩年的竣工壓力亦不會(huì)太大；目前區(qū)域住宅銷售價(jià)格已達(dá)到 4000 元以上；客戶方面， 中高檔商品住 宅未來市場吸納能力較強(qiáng)，仍以區(qū)域客為主。 中原地産