地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略(文件)
【正文】 灣半島臨清水河，靠二環(huán)路外雙楠，配套完善不臨街鷺島國際社區(qū)靠二環(huán)路外雙楠，配套完善臨街優(yōu)品道臨青羊大道，光華大道光華片區(qū)，配套完善臨街花間集臨清水河，靠光華大道（ ）外雙楠，配套較完善臨街天合 .凱旋城靠光華大道，外光華，配套較差臨街成都花園 .上城靠二環(huán)路，臨青羊大道，靠清水河外雙楠，光華片區(qū)交匯處，配套完善不臨街區(qū)位因子價(jià)格修正市場(chǎng)比較法（區(qū)位因子）項(xiàng)目 銷售均價(jià)自然資源 （是否臨河）生活配套 （外雙楠、光華）交通優(yōu)勢(shì) （是否臨主干道）臨街 （是否臨街）市政配套（公園、文化宮、地鐵）安全隱患 （加氣站、輻射）修正均價(jià)市場(chǎng)均價(jià)中海 .龍灣半島 5800 102 100 102 100 100 100 5575 5350 花間集 5400 104 98 102 98 102 102 5095 優(yōu)品道 5700 98 102 104 98 102 102 5378 鷺島國際社區(qū) 5600 98 100 102 98 102 102 5495 天合 .凱旋城 5100 98 98 102 98 102 100 5208 品牌因子價(jià)格修正市場(chǎng)比較法（品牌因子）項(xiàng)目 銷售均價(jià) 開發(fā)商知名 度 物業(yè)管理 業(yè)主滿意度 修正均價(jià) 市場(chǎng)均價(jià)中海 .龍灣半島 5800 104 104 102 5257 5282 花間集 5400 100 102 102 5190 優(yōu)品道 5700 100 104 102 5373 鷺島國際社區(qū) 5600 102 102 102 5277 天合 .凱旋城 5100 98 98 100 5310 競(jìng)爭(zhēng)性樓盤產(chǎn)品比較分析中海 .龍灣半島板式， 18F知名景觀設(shè)計(jì)社區(qū)較完善（會(huì)所等）鷺島國際社區(qū)板式， 18F綠化面積 800元 /㎡社區(qū)較完善（會(huì)所等）優(yōu)品道板式， 18F、 22F景觀設(shè)計(jì)一般100畝社區(qū)配套花間集板式， 18F景觀性好臨街天合 .凱旋城點(diǎn)式， 33F景觀設(shè)計(jì)較好社區(qū)配套一般成都花園 .上城點(diǎn)式， 22＋ 1F景觀設(shè)計(jì)一般千畝大盤，社區(qū)配套完善產(chǎn)品因子價(jià)格修正市場(chǎng)比較法（產(chǎn)品因子）項(xiàng)目 銷售均價(jià) 建筑結(jié)構(gòu) 景觀規(guī) 劃 建筑高度 容積率 社區(qū)配 套 智能化系 統(tǒng) 修正均價(jià) 市場(chǎng)均價(jià)中海 .龍灣半島 5800 102 102 102 102 98 102 5360 5330 花間集 5400 102 102 104 96 96 98 5526 優(yōu)品道 5700 102 100 102 102 102 100 5266 鷺島國際社區(qū) 5600 102 104 102 102 98 102 5076 天合 .凱旋城 5100 98 100 98 98 98 102 5421 競(jìng)爭(zhēng)性樓盤推盤節(jié)奏比較分析中海龍灣半島花間集鷺島國際凱旋城優(yōu)品道9月 10月 10月 2810月 21日可能開盤（內(nèi)部認(rèn)購）排號(hào)開盤（推約 300 套）排號(hào)（長(zhǎng)春藤時(shí)）蓄客蓄客（ 05年）開盤（推 288套）開盤（推 313套）11月開盤（推 680 套）蓄客（ 2期時(shí)）11月中旬開盤（推 300多 套）蓄客蓄客、排號(hào)開盤（推約 324 套）成都花園 .上城 蓄客（ ） 排號(hào)剩余 100套左右的房源銷售 （明年 3月左右推出新房源）上市會(huì)排號(hào)推盤節(jié)奏因子價(jià)格修正市場(chǎng)比較法（推盤節(jié)奏因子）項(xiàng)目 銷售均 價(jià) 蓄客 量 推盤量 推盤時(shí) 間 修正均價(jià) 市場(chǎng)均價(jià)中海 .龍灣半島 5800 104 100 104 5362 5310 花間集 5400 106 100 102 4994 優(yōu)品道 5700 102 100 100 5588 鷺島國際社區(qū) 5600 102 98 100 5602 天合 .凱旋城 5100 104 100 98 5004 綜合價(jià)格修正 成都花園 .上城實(shí)收均價(jià)＝面價(jià)（折扣前） ＝ 5212元 /㎡項(xiàng)目 區(qū)位修正 品牌修正 產(chǎn)品修正 推盤節(jié)奏 修正 綜合修正 均價(jià) 實(shí)收均價(jià)市場(chǎng)修
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