【正文】 均價 8000的單價分布 均價 8300的單價分布 7000 70007500 75008000 80008500 85009000 90009500 950010000 10000以上 ? 7000元 /平方米以下單位是客戶搶購的主力單位， 8000元 /平方米的均價此種單位數(shù)量有優(yōu)勢，入市容易刺激銷售高潮； 8300元 /平方米均價的定價此類單位非常少，不易形成選購熱潮； ? 均價 8300元 /平方米時，單價大于 8500的單位幾乎占了一半，銷售壓力較大。 平均折扣率的計算 推售建議 房號銷控的原則： ? 最大程度消化誠意客戶，提高解籌率 ? 適當保留部分 133的主力戶型，避免選擇性多導致的客戶猶豫 ? 對劣勢明顯的單位適當保留，避免由于客戶不選而引起滯銷的錯 誤印象 ? 但要推出部分價格有優(yōu)勢的單位，滿足客戶需求 ? 首次推出市場不包括 2棟，單位總量為 542套。 ? 在初期銷售，一定是有資源優(yōu)勢、設計優(yōu)勢的房號先消化。 本項目戶均面積 124平方米，以均價 8000元計算，戶均總價 992023元。 ? 下半年香蜜湖片區(qū)推出量非常大，根據(jù)市場競爭的情況，后期提價有 一定的困難。 ? 5\6\9棟保留上面 10套 ,以便 . ? 保留 10棟 DEF單位，推出 ABC單位。 結論： ? 均價 8000元 /平方米入市，大部分單價具有市場競爭力，易于形成搶購熱潮，有利于盡快擴大市場份額； ? 均價 8300元 /平方米入市，目前的市場風險較大，隨著項目和片區(qū)的成熟度提高之后逐步實現(xiàn)。 但由于入市初期的優(yōu)惠較大，在實收價格方面可以與中旅競爭。 熙園的 150平方米的單價和總價都要高于本項目。 ? 根據(jù)導入期的均價，取 7800元、 7900元、 8000元、 8100元、 8200元、 8300元做價格測 算，與目前片區(qū)內(nèi)在售的樓盤進行比較，從而得出項目作為挑戰(zhàn)者的整體均價。 ? 9A餐廳帶露臺單位比主臥帶露臺單位每平方增加 450元。 尤其是 6A戶型，價格盡量拔 高，作為小區(qū)的價格標桿，提升項目高檔形象。 7棟層差為 30。 平面調(diào)差原則 最大朝向差為 2500 470 670 700 780 870 810 1130 920 390 810 840 890 920 860 1410 110 740 1330 1260 1150 1540 800 1010 1580 1520 1060 2150 2500 1840 1660 2280 1570 1630 1590 1210 1240 730 880 230 0 650 610 490 700 410 朝向差分布示意 小區(qū)外圍單位臨路，無景觀且受噪音影響，價差作特殊處理； 根據(jù)公共入戶花園及送露臺的位置、朝向不同，單雙層差分兩個體系處理。 7棟、 10棟 客戶心理認知障礙，作為同期價格競爭的子彈 價格策略的價格表驗證 ? 平面調(diào)差 ? 樓層調(diào)差 ? 價格表的制定 ? 溢價能力的市場點對點驗證 平面調(diào)差考慮因素 因素 噪音 景觀 戶型格局 視野 梯戶比 通風采光 朝向 權重 22％ 23％ 12％ 13 ％ 5％ 10％ 15％ 噪聲、周邊環(huán)境景觀，為本項目價格最大影響因素，給予最大權重值。 ? 入戶花園、附送錯層露臺，凸窗或落地凸窗，增加產(chǎn)品價值及舒適度。（但當產(chǎn)品出現(xiàn)朝向、噪聲等致命問題時，價格預期將直接受嚴重影響。 ? 目前片區(qū)內(nèi)項目基本屬于尾盤期銷售， 4－ 7月本項目處于片區(qū)的空檔 期 ，緹香名苑 4月底推出，暫無強勢競爭對手。 ? 福田市場的高端化明顯，香蜜湖地塊的拍賣將為片區(qū)升值 帶來明顯展示。 ? 同時 福田區(qū)土地資源日益減少，出現(xiàn)高價化趨勢。 ? 2023年 1月，我市商品房銷售面積為 ，與去年同期相比增加 %。 ? 本項目戶外宣傳的長期投入高起點、高滲透，形成了一定的社 會效應； ? 在項目地段不很優(yōu)越的情況下，獨特的山地住宅和現(xiàn)場展示贏 得了較高的評價； ? 不容忽視：相對于香蜜湖中心地區(qū)，景觀、認知度和生活便利 度都有一定的差距； ? 130平米為主力戶型 ,與豪宅定位客戶需求的大平面戶型錯位。 120平方米的客戶數(shù)量逐漸增多。 ? 2023年，深圳房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了非常不平凡的一年，年初的 SARS風潮、二十四 小時通關，年中的 CEPA的簽署、國務院 18號文下發(fā)，年末的寶安、龍崗城市化 提速、加快國際化城市建設等等利好或不利因素，均在一定程度上對年度房地 產(chǎn)市場有一定的影響。 行政區(qū) 實現(xiàn)均價 較 02年上升 福田 8211