某地產價格模型介紹(文件)
【正文】 。 2023年 2月 下午 3時 0分 :00February 9, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 15:00:5615:00:5615:00Thursday, February 9, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 下午 3時 0分 56秒 下午 3時 0分 15:00: ? 楊柳散和風，青山澹吾慮。 2023年 2月 9日星期四 下午 3時 0分 56秒 15:00: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 15:00:5615:00:5615:002/9/2023 3:00:56 PM ? 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 2023年 2月 下午 3時 0分 :00February 9, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 15:00:5615:00:5615:00Thursday, February 9, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 （ 10）調整因子確定（附加值和策略附加） 此階段并可能對個別單位獨立附加某個系數(shù)，對該個別單位的原始價格的生成作出干預； 一類旺角 二類旺角 一類雙層高 二類雙層高 三、萬科價格模型（商業(yè)版） —— 以城市花園城市 1道為例 商業(yè)價格模型的操作實例 （ 11）價格檢驗子模型啟動 計算以下指標： Pn Sn 樓層均價 不同類型的商鋪均價 P＝ ∑1……n Sn P樓層 1 S樓層 1 P樓層 1＝ ∑1…… 樓層 1 S樓層 1 P類型 1 S類型 1 P類型 1＝ ∑1…… 類型 1 S類型 1 最高價＝ max（ Pn） 最低價＝ min （ Pn） 三、萬科價格模型（商業(yè)版） —— 以城市花園城市 1道為例 商業(yè)價格模型的操作實例 （ 11）價格檢驗子模型啟動 三、萬科價格模型（商業(yè)版） —— 以城市花園城市 1道為例 商業(yè)價格模型的操作實例 …… 價格檢驗完成 均價是否達到要求 價格生成完成 基價輸入 是 否 模型制定 各維度是否合理 是 調整因子附加 生成價格表 不同類型均價判斷 樓層均價判斷 最高最低價判斷 經驗判斷 …… 否 各類附加值 策略附加 三、萬科價格模型（商業(yè)版） —— 以城市花園城市 1道為例 整體流程和對模型結果的修正 該模型的特點及優(yōu)劣 （ 1）簡單性：該模型將價格制定中的各類因素抽象化、數(shù)學化，且通過一個自變量的輸入，生成所有房源的價格； （ 2）科學性：該模型將價格制定中影響價格的各類因素均加以考慮，并考慮了主要的特殊因素； （ 3）易用性：例如：調價只需要變動自變量 …… （ 4）系統(tǒng)性：這是最重要的一點，通過對定價各類因素的系統(tǒng)化，避免定價的隨意性； 使用中需要注意： （ 1）新盤新開的首次定價非常重要，需要從市場情況、客戶心理、產品特點等方面對維度進行精心設置；并可能有一個調整和修正的過程； （ 2）對 Pn的個別修正還是必要的； 四、萬科價格模型的評價 進一步需要思考的問題 （ 1）維度的優(yōu)化：對于不同的產品（高層、小高層、情景洋房、合院情景洋房、疊 T、 TH、集中商業(yè)、小區(qū)商業(yè) …… ）的維度的進一步優(yōu)化； （ 2）不同產品之間的價格平衡； （ 3）產品線與價格的“梯隊”問題； （ 4）如何準確發(fā)現(xiàn)和解讀市場信號？尤其是作為該城市組團內的標桿性項目的時候； 四、萬科價格模型的評價 謝謝！ ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 （ 1）價格檢驗的原則 以上原始價格生成后，是否符合我們定價的原則和初衷呢？如何檢驗以上定價是否合理呢？有以下幾個價格檢驗的原則： 1）均價檢驗：檢驗以上價格生成子模型生成的 Pn的均價是否滿足公司經營計劃的要求； 2）棟均價檢驗（產品差異檢驗）：檢驗各棟的均價，并比較各棟之間均價差異與產品品質之間的差異是否吻合？ 3）戶型均價檢驗：檢驗各種戶型之間的均價差異；并根據(jù)市場情況（通常是客戶儲備情況和周邊競品戶型供應量和價格情況）對戶型均價作出調整（附加調整因子）； 4）最高價、最低價檢驗：對價差幅度的檢驗，通常同一種住宅類產品的最高和最低價格的價差一般不超過 20％； 5）產品細節(jié)個別調整：例如家庭娛樂室面積、地下儲藏間（無采光）面積、地下采光井面積或個數(shù)、花園面積、封閉陽臺及不封閉陽臺個數(shù)、平屋頂（即天面）面積、露臺面積、結構平臺面積或個數(shù)、陽光室個數(shù) ，等。萬
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