某地產(chǎn)住宅及商業(yè)的定價(jià)制定與價(jià)格檢測(文件)
【正文】 , 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , February 9, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 。 :01:0315:01Feb239Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 （ 10）調(diào)整因子確定（附加值和策略附加） 此階段并可能對個別單位獨(dú)立附加某個系數(shù)，對該個別單位的原始價(jià)格的生成作出干預(yù)； 一類旺角 二類旺角 一類雙層高 二類雙層高 三、萬科價(jià)格模型（商業(yè)版） —— 以城市花園城市 1道為例 商業(yè)價(jià)格模型的操作實(shí)例 （ 11）價(jià)格檢驗(yàn)子模型啟動 計(jì)算以下指標(biāo)： Pn Sn 樓層均價(jià) 不同類型的商鋪均價(jià) P＝ ∑1……n Sn P樓層 1 S樓層 1 P樓層 1＝ ∑1…… 樓層 1 S樓層 1 P類型 1 S類型 1 P類型 1＝ ∑1…… 類型 1 S類型 1 最高價(jià)＝ max（ Pn） 最低價(jià)＝ min （ Pn） 三、萬科價(jià)格模型（商業(yè)版） —— 以城市花園城市 1道為例 商業(yè)價(jià)格模型的操作實(shí)例 （ 11）價(jià)格檢驗(yàn)子模型啟動 三、萬科價(jià)格模型（商業(yè)版） —— 以城市花園城市 1道為例 商業(yè)價(jià)格模型的操作實(shí)例 …… 價(jià)格檢驗(yàn)完成 均價(jià)是否達(dá)到要求 價(jià)格生成完成 基價(jià)輸入 是 否 模型制定 各維度是否合理 是 調(diào)整因子附加 生成價(jià)格表 不同類型均價(jià)判斷 樓層均價(jià)判斷 最高最低價(jià)判斷 經(jīng)驗(yàn)判斷 …… 否 各類附加值 策略附加 三、萬科價(jià)格模型（商業(yè)版） —— 以城市花園城市 1道為例 整體流程和對模型結(jié)果的修正 該模型的特點(diǎn)及優(yōu)劣 （ 1）簡單性：該模型將價(jià)格制定中的各類因素抽象化、數(shù)學(xué)化，且通過一個自變量的輸入，生成所有房源的價(jià)格； （ 2）科學(xué)性：該模型將價(jià)格制定中影響價(jià)格的各類因素均加以考慮，并考慮了主要的特殊因素； （ 3）易用性：例如：調(diào)價(jià)只需要變動自變量 …… （ 4）系統(tǒng)性：這是最重要的一點(diǎn)，通過對定價(jià)各類因素的系統(tǒng)化，避免定價(jià)的隨意性； 使用中需要注意： （ 1）新盤新開的首次定價(jià)非常重要，需要從市場情況、客戶心理、產(chǎn)品特點(diǎn)等方面對維度進(jìn)行精心設(shè)置；并可能有一個調(diào)整和修正的過程； （ 2）對 Pn的個別修正還是必要的； 四、萬科價(jià)格模型的評價(jià) 進(jìn)一步需要思考的問題 （ 1）維度的優(yōu)化：對于不同的產(chǎn)品（高層、小高層、情景洋房、合院情景洋房、疊 T、 TH、集中商業(yè)、小區(qū)商業(yè) …… ）的維度的進(jìn)一步優(yōu)化； （ 2）不同產(chǎn)品之間的價(jià)格平衡； （ 3）產(chǎn)品線與價(jià)格的“梯隊(duì)”問題； （ 4）如何準(zhǔn)確發(fā)現(xiàn)和解讀市場信號？尤其是作為該城市組團(tuán)內(nèi)的標(biāo)桿性項(xiàng)目的時候。 （ 1）價(jià)格檢驗(yàn)的原則 以上原始價(jià)格生成后，是否符合我們定價(jià)的原則和初衷呢？如何檢驗(yàn)以上定價(jià)是否合理呢？有以下幾個價(jià)格檢驗(yàn)的原則： 1）均價(jià)檢驗(yàn)：檢驗(yàn)以上價(jià)格生成子模型生成的 Pn的均價(jià)是否滿足公司經(jīng)營計(jì)劃的要求； 2）棟均價(jià)檢驗(yàn)（產(chǎn)品差異檢驗(yàn)）：檢驗(yàn)各棟的均價(jià)，并比較各棟之間均價(jià)差異與產(chǎn)品品質(zhì)之間的差異是否吻合？ 3）戶型均價(jià)檢驗(yàn)：檢驗(yàn)各種戶型之間的均價(jià)差異；并根據(jù)市場情況（通常是客戶儲備情況和周邊競品戶型供應(yīng)量和價(jià)格情況）對戶型均價(jià)作出調(diào)整（附加調(diào)整因子）； 4）最高價(jià)、最低價(jià)檢驗(yàn)：對價(jià)差幅度的檢驗(yàn)，通常同一種住宅類產(chǎn)品的最高和最低價(jià)格的價(jià)差一般不超過 20％； 5）產(chǎn)品細(xì)節(jié)個別調(diào)整：例如家庭娛樂室面積、地下儲藏間（無采光）面積、地下采光井面積或個數(shù)、花園面積、封閉陽臺及不封閉陽臺個數(shù)、平屋頂（即天面）面積、露臺面積、結(jié)構(gòu)平臺面積或個數(shù)、陽光室個數(shù) ，等。萬科關(guān)于住宅及商業(yè)的定價(jià)模型 價(jià)格制定與價(jià)格檢測 定價(jià)的第一原則： 最大程度的發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品的真實(shí)價(jià)值，使產(chǎn)品價(jià)格與價(jià)值最大程度的接近。 …… …… …… 維度矩陣 X= 45％ 35％ 20％ 權(quán)重 x= x1％ X2％ X3％ = = X1 X2 X3 一、萬科價(jià)格模型的原理 價(jià)格生成子模型 （ 3）權(quán)重疊加后的維度矩陣：綜合系數(shù) 綜合系數(shù) 45％ …… =
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