某地產(chǎn)住宅及商業(yè)的定價(jià)制定與價(jià)格檢測(cè)(已修改)
2025-01-29 15:01 本頁(yè)面
【正文】 萬科關(guān)于住宅及商業(yè)的定價(jià)模型 價(jià)格制定與價(jià)格檢測(cè) 定價(jià)的第一原則： 最大程度的發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品的真實(shí)價(jià)值，使產(chǎn)品價(jià)格與價(jià)值最大程度的接近。 實(shí)現(xiàn)這一原則的數(shù)學(xué)原理： 優(yōu)選法。 目錄 序：以前的定價(jià)方式 一、萬科價(jià)格模型的原理 名詞解釋 定價(jià)原理 價(jià)格生成子模型 價(jià)格檢測(cè)子模型 二、萬科價(jià)格模型（住宅版） —— 以藍(lán)灣為例 住宅價(jià)格模型的三大維度 住宅價(jià)格模型的操作實(shí)例 對(duì)價(jià)格模型結(jié)果的修正 三、萬科價(jià)格模型（商業(yè)版） —— 以城花為例 商業(yè)價(jià)格模型的四大維度 商業(yè)價(jià)格模型的操作實(shí)例 對(duì)價(jià)格模型結(jié)果的修正 四、萬科價(jià)格模型的評(píng)價(jià) 該模型的特點(diǎn)及優(yōu)劣 進(jìn)一步需要思考的問題 五、萬科價(jià)格模型應(yīng)用舉例 萬科天景花園 A、 B、 C棟價(jià)格表 序：以前的定價(jià)方式 主要的前模型定價(jià)方式 （ 1）基價(jià)－差價(jià)法 1）確定基價(jià) 2）總平面圖確定各棟間差價(jià) 3）確定層差 4）制定價(jià)格表 5）銷售中檢驗(yàn)、反饋 （ 2）基價(jià)－系數(shù)法 1）確定基價(jià) 2）總平面圖確定各棟間差價(jià)的系數(shù) 3）基價(jià)與系數(shù)相乘，并縱橫比較 4）確定層差 5）制定價(jià)格表 （ 3）混合法 以上兩種方法的混合 （ 4）其他方法：競(jìng)品價(jià)格綜合法、無差別定價(jià)法、一房一價(jià)法、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃反推法 序論：前模型定價(jià)方式 前模型定價(jià)方式的優(yōu)劣 （ 1）優(yōu)點(diǎn) 1）定價(jià)直接、明了 2）運(yùn)用各專業(yè)口“焦點(diǎn)小組”，快速生成價(jià)格 （ 2）缺點(diǎn) 1）定價(jià)體系不系統(tǒng)； 2）價(jià)格制定的隨意性較大； 3）定價(jià)比較倚重于經(jīng)驗(yàn)判斷和主觀判斷； 4）不知道什么時(shí)候賺錢、什么時(shí)候虧錢、能賺多少、會(huì)虧多少？往大里說，就是 影響公司對(duì)經(jīng)營(yíng)情況的預(yù)期和判斷 ； 5）價(jià)格調(diào)整一定要等到銷售到一定程度、得到市場(chǎng)完全的反饋后才能進(jìn)行，且價(jià)格調(diào)整的隨意性更大（典型如“阿杜，來了條水魚”型），不利于調(diào)價(jià)的及時(shí)、準(zhǔn)確、科學(xué)； 一、萬科價(jià)格模型的原理 名詞解釋 （ 1）基價(jià)：該模型唯一的系統(tǒng)內(nèi)自變量；該基價(jià)一經(jīng)輸入模型，模型將自動(dòng)計(jì)算所有房源的原始價(jià)格； （ 2）原始價(jià)格：該模型的因變量，一般為該房源的按揭實(shí)收價(jià)； （ 3）維度：模型的主要計(jì)算依據(jù)，主要標(biāo)志不同房源之間的價(jià)格差異的百分比數(shù)；某一個(gè)維度的意義是：在其他所有條件都完全相等的情況下，僅就這一個(gè)維度而言，不同房源間的價(jià)格差異； （ 4）權(quán)重：標(biāo)志各個(gè)維度之間的不同的重要程度；所有維度的權(quán)重相加等于1； （ 5）綜合系數(shù)：維度和權(quán)重的疊加，標(biāo)志不同房源間的價(jià)格差異； （ 6）層差：樓層之間的差價(jià)； （ 7）調(diào)整因子：原始價(jià)格生成后，對(duì)模型處理過程的局部、個(gè)別調(diào)整，目的是對(duì)個(gè)別價(jià)格做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整； 一、萬科價(jià)格模型的原理 定價(jià)原理 設(shè)基價(jià)為 P0，維度一為 X1，維度二為 X2…… ； 維度一的權(quán)重為 x1％，維度二的權(quán)重為 x2％ …… ； 設(shè)層差矩陣為 C； 則房源 n的價(jià)格 一、萬科價(jià)格模型的原理 價(jià)格生成子模型 （ 1）維度矩陣的原理 價(jià)格生成的第一步是對(duì)房源 n的維度的確定；維度確定的基本原理是： 1）影響房源 n價(jià)格的主要因素的羅列；例如：景觀、日照、園林、是否靠山、是否靠湖、是否靠馬路、人流情況 …… 2）各主要因素的分類；影響價(jià)格的因素通?？煞譃?3～ 5大類，例如，對(duì)于住宅，通常的分類為：景觀、朝向、安靜度； 3）各維度權(quán)重的確定；根據(jù)產(chǎn)品的特點(diǎn)和市場(chǎng)情況，對(duì)各維度的重要性作出判斷，例如，對(duì)于藍(lán)山而言，景觀、朝向、安靜度三者的權(quán)重依次為45％、 35％、 20％；但對(duì)于城市花園而言，權(quán)重依次為 50％、 35％、 15％；因?yàn)槌鞘谢▓@是城市項(xiàng)目，而藍(lán)山是郊區(qū)項(xiàng)目，在大環(huán)境相對(duì)“安靜”的地方，客戶更在乎所購(gòu)買產(chǎn)品是否安靜； 4）根據(jù)設(shè)計(jì)部提供的
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