吉祥村項(xiàng)目方案(1220總案)(編輯修改稿)
2025-03-10 13:30 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 體，其動(dòng)感刺激體驗(yàn)深受青年人的喜愛(ài)。 該區(qū)域就較大的學(xué)生及青年人的消費(fèi)群體，電玩城市場(chǎng)空間較大。 ④ 兒童樂(lè)園 周邊成熟大型社區(qū)聚集，以家庭為單位的休閑消費(fèi)場(chǎng)所有很大的市場(chǎng)空間。 兒童樂(lè)園業(yè)態(tài)可吸引家庭為單位的顧客并且有相對(duì)固定的消費(fèi)人群。 ⑤ 品牌餐飲 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)有一定的商務(wù)政府宴請(qǐng)需要，生活類(lèi)需求也同樣具備。 餐飲類(lèi)可為項(xiàng)目聚集人氣，但是物業(yè)要求設(shè)施較高。 ⑤ 培訓(xùn)機(jī)構(gòu) 周邊聚集中小學(xué)校及大學(xué)，可支持培訓(xùn)教育機(jī)構(gòu)。 但該業(yè)態(tài)承租能力較低，可考慮放在高樓層。 ③ 金融證券 項(xiàng)目周邊聚集大型單位及產(chǎn)業(yè)園區(qū)，對(duì)證券金融產(chǎn)業(yè)有一定的支持。可作為備選業(yè)態(tài)。 ③ 可行性業(yè)態(tài)分析（一） 可行性：弱① — ② — ③ — ④ — ⑤強(qiáng) 規(guī)模 業(yè)態(tài) 業(yè)態(tài)功能分析 可行性 生活休閑 休閑餐飲 中青年及商務(wù)消費(fèi)群是此類(lèi)業(yè)態(tài)的目標(biāo)客群，且項(xiàng)目周邊具備這樣的群體有一定的市場(chǎng)支撐力。 此類(lèi)業(yè)態(tài)具備提升項(xiàng)目品質(zhì)的作用。 此類(lèi)業(yè)態(tài)有點(diǎn)睛之用，所以在業(yè)態(tài)布局中應(yīng)注意業(yè)態(tài)的落位控制。 ⑤ 中西式快餐 ④ 咖啡 /簡(jiǎn)餐 ④ 個(gè)人護(hù)理 ③ 生活配套 銀行 生活便利是人們選擇居住環(huán)境的最重要因素，成熟的商業(yè)配套是區(qū)域發(fā)展的根本基礎(chǔ)。 隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力增加的同時(shí)，消費(fèi)品味逐漸提高，對(duì)生活品質(zhì)的需要提升，將產(chǎn)生更多消費(fèi)需求。 此類(lèi)業(yè)態(tài)可作為商業(yè)街業(yè)態(tài)并可直接進(jìn)行對(duì)外銷(xiāo)售。 ⑤ 藥店 ⑤ 便利店 ③ 寵物醫(yī)院 ② 可行性：弱① — ② — ③ — ④ — ⑤強(qiáng) 可行性業(yè)態(tài)分析（二） 結(jié)合區(qū)域特點(diǎn)與項(xiàng)目自身?xiàng)l件，以及我們初步商家訪談結(jié)果，本項(xiàng)目初步考慮的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)品類(lèi)有 : 業(yè)態(tài) 備注 百貨 提升整體項(xiàng)目定位，吸引周邊購(gòu)物人群，拉動(dòng)客流。 合作模式以租賃為主。 提升品牌商鋪的價(jià)值增加投資人群信息。 電影院 雖然租金承租能力有限，但對(duì)拉動(dòng)人群提升項(xiàng)目生活休閑娛樂(lè)的綜合服務(wù)能力有很大作用。 KTV 電玩城、臺(tái)球、網(wǎng)絡(luò)會(huì)所、金融類(lèi) 品牌餐飲 業(yè)態(tài) 承租能力強(qiáng)，并且聚集人氣。 可以與多種業(yè)態(tài)進(jìn)行互補(bǔ)。 商業(yè)步行街 增加項(xiàng)目業(yè)態(tài)完整可以與多業(yè)態(tài)配合。 該業(yè)態(tài)可以放在項(xiàng)目帶動(dòng)客流，提升商業(yè)特色經(jīng)營(yíng)。 商業(yè)價(jià)值高，可直接進(jìn)行出售并統(tǒng)一進(jìn)行管理。 3. 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)品類(lèi) “小結(jié)” 業(yè)態(tài)啟示：百貨、步行街、影院、餐飲、休閑是項(xiàng)目發(fā)展方向 運(yùn)作方式啟示：主力店及部分潛力商鋪?zhàn)猿?，約占總面積的7080%；出售可分割商鋪，回收資金，約占總面積的 2030%. 業(yè)態(tài) 業(yè)態(tài)特點(diǎn) 建議 百貨 租賃或聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn) 面積 35萬(wàn) /㎡ 引入該業(yè)態(tài) 自持物業(yè)，提升企業(yè)自有資產(chǎn)。 待物業(yè)成熟后出售，得到利潤(rùn)最大化。 影院 保底聯(lián)營(yíng) 面積 3500——5000㎡ 步行街 租賃或出售 面積可分割 銷(xiāo)售：可回收投入資金。 自持：先進(jìn)行養(yǎng)商期，待商業(yè)成熟后銷(xiāo)售，利潤(rùn)最大化。 餐飲 /休閑 租賃或出售 面積可分割 面積占 7080% 面積占 3040% 按照市場(chǎng)分析，銷(xiāo)售該面積可回收建筑成本資金（約 68億）。 法則 6 [設(shè)計(jì)規(guī)劃驗(yàn)證法則 ] 附件：設(shè)計(jì)院規(guī)劃方案 法則 7 [經(jīng)濟(jì)測(cè)算驗(yàn)證法則 ] “成本預(yù)算” 根據(jù)上述規(guī)劃，項(xiàng)目總成本約為 項(xiàng)目 單價(jià) 基數(shù) 總價(jià) 土地成本 5000000 216,550,000 建安成本 商業(yè) 3700 80000 296,000,000 公寓 3200 48202 154,246,400 寫(xiě)字樓 3200 24838 79,481,600 住宅 2500 54080 135,200,000 車(chē)庫(kù) 2800 34624 96,947,200 工程建設(shè)其它費(fèi)用 管理費(fèi) % 664928000
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