吉祥村項(xiàng)目方案(1220總案)-wenkub
2023-03-11 13:30:29 本頁面
【正文】 法則 3 [土地法則 ] “ 土地價(jià)值高 ” *成熟區(qū)域、人文氛圍好、周邊配套全、三面臨路、交通便利、緊鄰地鐵口、周邊舊城改造力度大。 暫時(shí)的區(qū)域現(xiàn)狀條件不具備完全代表性。 就土地自身而言，地塊形狀給我們一些思路和方向外，外部的資源也是我們考慮的重點(diǎn)。 普通綜合體 地鐵綜合體 李家村萬達(dá) 賽高街區(qū) 規(guī)模 34萬平米 24萬平米 業(yè)態(tài) 公寓 公寓 商業(yè) 住宅 寫字樓 商業(yè) 檔次 中 中高 租金 公寓 30元 /平米 公寓 45元 /平米 “定位驗(yàn)證” *城市主干道、地鐵沿線、中小規(guī)模，決定了地塊發(fā)展方向， —— 地鐵綜合體 賽高街區(qū) 吉祥村 51畝 43畝 沿未央路 沿含光路 地鐵 2號線 地鐵 3號線 地鐵城市綜合體 地鐵綜合體 對位 法則 5 [產(chǎn)品規(guī)劃法則 ] “規(guī)劃思考” *地形為基礎(chǔ) 定位為原則 結(jié)合經(jīng)濟(jì)指標(biāo)控制 “地形論證” 地塊價(jià)值排列 地塊一 ﹥ 地塊二 ﹥ 地塊三 所以： 地塊一、地塊二規(guī)劃附加值較高的產(chǎn)品； 地塊三規(guī)劃附加值一般的產(chǎn)品 小 寨 西 路 丁 白 路 含 光 路 地塊一 地塊二 地塊三 “業(yè)態(tài)定位論證” *成功地鐵綜合物業(yè)啟示：地鐵綜合物業(yè)需要豐富的業(yè)態(tài) 所以本項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位為： 商業(yè)、寫字樓、公寓、住宅 成功普通綜合物業(yè) 成功地鐵綜合物業(yè) 本案 李家村萬達(dá) 賽高街區(qū) 業(yè)態(tài) 商業(yè) 公寓 寫字樓 住宅 “經(jīng)濟(jì)指標(biāo)論證” *中貿(mào)廣場容積率 賽高街區(qū)容積率 從成功案例可以看出，中小規(guī)模的地鐵綜合物業(yè)容積率 — ，可行性較強(qiáng)。 基本業(yè)態(tài) 成功普通綜合物業(yè) 成功地鐵綜合物業(yè) 本案 萬達(dá) 賽高街區(qū) 業(yè)態(tài) 主力業(yè)態(tài) 40% 50% 40~50% 步行街 20% 30% 20~30% 餐飲 25% 5% 10~15% 娛樂 15% 15% 10~15% “商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)據(jù)分析” *根據(jù)上述業(yè)態(tài)比例，接合本項(xiàng)目商業(yè)建議面積 89萬 /㎡，建議合理的業(yè)態(tài)面積分布如下： 本案 業(yè)態(tài)面積 業(yè)態(tài) 主力業(yè)態(tài) 40~45% 4萬 —— 5萬 步行街 20~30% 2萬 — 3萬 餐飲 10~15% 5000— 1萬 娛樂 10~15% 1萬 規(guī)模 業(yè)態(tài) 業(yè)態(tài)功能分析 可行性 主力店 百貨 項(xiàng)目區(qū)域暫無大型百貨，給區(qū)域有人口與消費(fèi)能力的支持，將帶來大量的消費(fèi)需求，市場空間較大； 項(xiàng)目周邊商業(yè)氣氛濃厚，并且承接小寨商圈與高新商圈消費(fèi)圈的作用，所以引進(jìn)百貨有市場優(yōu)勢。 建筑硬件條件要求較高，并且多為業(yè)主自持。 KTV業(yè)態(tài)對硬件、消防設(shè)置都有特殊要求，需要提前規(guī)劃； ④ 電玩城 主要針對年輕的消費(fèi)群體，其動感刺激體驗(yàn)深受青年人的喜愛。 ⑤ 品牌餐飲 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)有一定的商務(wù)政府宴請需要，生活類需求也同樣具備。 ③ 金融證券 項(xiàng)目周邊聚集大型單位及產(chǎn)業(yè)園區(qū)，對證券金融產(chǎn)業(yè)有一定的支持。 此類業(yè)態(tài)有點(diǎn)睛之用，所以在業(yè)態(tài)布局中應(yīng)注意業(yè)態(tài)的落位控制。 ⑤ 藥店 ⑤ 便利店 ③ 寵物醫(yī)院 ② 可行性：弱① — ② — ③ — ④ — ⑤強(qiáng) 可行性業(yè)態(tài)分析（二） 結(jié)合區(qū)域特點(diǎn)與項(xiàng)目自身?xiàng)l件，以及我們初步商家訪談結(jié)果，本項(xiàng)目初步考慮的經(jīng)營業(yè)態(tài)品類有 : 業(yè)態(tài) 備注 百貨 提升整體項(xiàng)目定位，吸引周邊購物人群，拉動客流。 KTV 電玩城、臺球、網(wǎng)絡(luò)會所、金融類 品牌餐飲 業(yè)態(tài) 承租能力強(qiáng)，并且聚集人氣。 商業(yè)價(jià)值高，可直接進(jìn)行出售并統(tǒng)一進(jìn)行管理。 自持：先進(jìn)行養(yǎng)商期，待商業(yè)成熟后銷售，利潤最大化。 “商業(yè)區(qū)域劃分” A區(qū)：集中商業(yè) B區(qū)：商業(yè)街 C區(qū)：集中商業(yè) “租售并舉經(jīng)濟(jì)測算” *方案 A：公寓、寫字樓全部銷售，住宅返還，車位銷售50%，商業(yè)
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