【正文】 占地面積戶型面積容積率開發(fā)商物管賣點(diǎn)\優(yōu)勢青城白鷺洲酒店+聯(lián)體+單體23002800760畝63399英華運(yùn)動休閑產(chǎn)業(yè)香港浩盈物業(yè)◆青城山下◆80畝活水湖戶戶臨水◆240畝度假公園 溫江板塊n 隨著撤縣建區(qū)，溫江板塊正在迅速升溫，芙蓉古城、邊城水戀、建信奧林匹克花園、森宇音樂花園、錦繡森鄰將共同演繹“住在溫江”的魅力。n 青城板塊與中和板塊最大的區(qū)別在于居住目的不同，前者是“５＋２”的度假模式，后者更傾向于“長住”。其不利點(diǎn)在于成灌高速路上有收費(fèi)站；且從羊西線出入城常擁堵不堪。n 成龍路和老成渝路的開通，大大縮短了時(shí)間距離。n 華陽板塊由于啟動較早（尤其是府河音樂花園的成功），使人們逐步接受了華陽。其成功的關(guān)鍵在于：1）產(chǎn)品概念的差異化；2）產(chǎn)品細(xì)節(jié)的感染力。l 河濱印象總體量為403套，歷時(shí)一年多售出200套。隨著政府“向東向南發(fā)展”規(guī)劃的展開，東南方向出現(xiàn)了以“河濱印象”為代表的聯(lián)排別墅項(xiàng)目；一些大盤（如成都花園、萬科城市花園）也在綜合小區(qū)內(nèi)規(guī)劃了少量聯(lián)排和獨(dú)立別墅。 50%從消費(fèi)者調(diào)查報(bào)告中（四川在線《成都購房需求情況調(diào)查報(bào)告》）得到的數(shù)據(jù)看，有49%的消費(fèi)者認(rèn)為環(huán)境綠化在社區(qū)配套中最重要；有58%的消費(fèi)者認(rèn)為在物業(yè)管理中，保安問題最重要。%，主要是三環(huán)路、繞城高速通車，城市擴(kuò)張、輻射增強(qiáng)，近郊房價(jià)上漲較大所致。因此，我們必須充分地了解：什么樣的話題最能引起目標(biāo)客戶的關(guān)注和興趣？什么樣的推廣手段最能激發(fā)目標(biāo)客戶的購買欲望？什么樣的傳播途徑最能達(dá)到最佳的宣傳效果？本案的目的就是通過市場、對目標(biāo)客戶群體的總體把握，以及對項(xiàng)目的質(zhì)素分析，提煉出項(xiàng)目所應(yīng)具有的破解市場、破解消費(fèi)者的密碼語言，通過對項(xiàng)目的透徹理解和準(zhǔn)確的表述，來為以后的營銷推廣工作制訂做戰(zhàn)的指導(dǎo)思想。第一部分：成都別墅市場再研究一、 關(guān)于成都樓市供需的幾組重要數(shù)據(jù) 2002年，%，%，市場需求繼續(xù)放量，形成對樓市良好的需求拉動。（數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計(jì)局） 339套截止2002年底，成都市場有40多個(gè)別墅樓盤，已建和在建的別墅套數(shù)在2000套左右，其中已經(jīng)拿到預(yù)售許可證的為1405套，市場市值高達(dá)50億元。二、 成都別墅市場板塊分析 城區(qū)板塊l 本項(xiàng)目一經(jīng)推出，人們首先會聯(lián)想到城區(qū)特別是城南的聯(lián)排項(xiàng)目，盡管兩者的總價(jià)不可同日而語，但所代表的居住形態(tài)和生活品質(zhì)具有同一性、可比性。l 從建筑類型上劃分，又可分為兩種，一類是含別墅社區(qū)，如中華園、錦官新城等；二類是純別墅社區(qū)如舜苑、御都花園、風(fēng)格雅園、領(lǐng)袖別墅（純單體別墅）等； l 城區(qū)聯(lián)排項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)的是“7日制”的長住功能。其最大的敗筆在于：1）400余套和盤推出，沒有節(jié)奏控制，不能引起持續(xù)的新鮮感；2）環(huán)境規(guī)劃沒有特別的亮點(diǎn)。城區(qū)別墅/townhouse個(gè)案項(xiàng)目名稱 建筑形式 地理位置 價(jià) 格 占地面積戶型面積容積率車位開發(fā)商物管賣點(diǎn)\優(yōu)勢御都花園單幢+聯(lián)體羊西線蜀漢中路600010000元/m2218畝243266 m21:1中普實(shí)業(yè)中普物業(yè)◆40畝高樂夫練習(xí)場◆歐式風(fēng)格，門庭大氣◆西門上風(fēng)上水居家貴地舜苑聯(lián)體+復(fù)式杜甫草堂后門541010900元/m230畝200378 m21:博瑞房產(chǎn)、華立房產(chǎn)戴德梁行◆仿古建筑風(fēng)格(錦西民宅)◆浣花風(fēng)景區(qū)自然風(fēng)光◆優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理◆總戶數(shù)少僅52戶 浣花溪山莊洋房+聯(lián)體+單體 西二環(huán)38006988元/m242畝207390 m21:1興民房產(chǎn)、興義房產(chǎn)香港銀都物業(yè)◆浣花景區(qū)自然風(fēng)景◆單價(jià)、總價(jià)相對適中領(lǐng)秀別墅單體別墅武侯大道外沿線57886788150畝4208261：1金雁房產(chǎn)、龍基置業(yè)◆建筑造型宏偉大氣◆綠華率較高達(dá)83％◆建筑形式單純◆總戶數(shù)少僅83戶風(fēng)格雅園聯(lián)體別墅武侯區(qū)新希望路420033畝3653661：2澤順房產(chǎn)錦江旅游飯店管理公司◆城南成熟社區(qū)◆現(xiàn)房入市◆建筑形式單純◆低公攤清華坊聯(lián)排紫薇東路4500——5000105畝3501：昌隆投資管理◆民居特色，個(gè)性十足◆戶型結(jié)構(gòu)、空間布局合理◆城南成熟社區(qū)緊靠中海名城河濱印象聯(lián)體別墅錦江區(qū)琉璃鄉(xiāng)永興村5700245畝2252641：2四川萬達(dá)大連萬達(dá)物業(yè)◆三面環(huán)水半島環(huán)境◆萬達(dá)品牌號召力◆建筑形式單純◆戶型結(jié)構(gòu)較合理成都花園聯(lián)體+電梯西郊清水河畔48008800元1400畝274400青羊區(qū)政府、萬達(dá)◆大規(guī)模社區(qū)◆西邊上風(fēng)上水之地中海名城聯(lián)體+電梯城南紫薇路3200元105畝1221：中國海外中海物業(yè)◆中海品牌號召力◆城南成熟社區(qū)◆濱河公園、體育公園的良好外圍環(huán)境◆優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理◆社區(qū)配套完備銀都花園（智苑）聯(lián)體別墅桐梓林西路5100元15畝260284銀都銀都物業(yè)◆成熟開發(fā)商中華園n 作為可“長住”的區(qū)域，它是中和板塊的直接競爭者。n 相對其它幾個(gè)郊區(qū)板塊更低的價(jià)格，成為此區(qū)域樓盤的競爭優(yōu)勢。n 2001年夏，隨著青城白鷺洲在房交會上的一炮而紅，成都市場隨之涌現(xiàn)出諸多度假別墅。n 對于買家而言，青城板塊是中和板塊的三個(gè)參照系。n 但由于溫江地價(jià)的抬升，土地手續(xù)的問題，以及光華大道的通車，都將成為板塊各項(xiàng)目的制約因數(shù)。n 從城市建設(shè)的角度講，２００２年的最大熱點(diǎn)是舊城改造。業(yè)內(nèi)對“華陽問題”的傳言甚多。建筑面積在150250平米左右，在郊縣售價(jià)為15002000元/m2左右，在市區(qū)售價(jià)為40005000元/m2左右；單體別墅面積則普遍在200350平米之間，市區(qū)售價(jià)在800010000元/m2左右，郊縣售價(jià)在30005000元/m2左右。華陽，已成為相當(dāng)一部分人長期居住的首選之地。因此在龍泉購置別墅的買家，層次各不相同，有作長期居家打算、也有作度假消譴打算。從目前成都高端產(chǎn)品市場的消化狀況來看，市場形勢并非樂觀，而且未來兩年內(nèi)，別墅市場的供應(yīng)仍將繼續(xù)放量，市場需求空間仍在不斷的擠壓中。錦繡之約高層，均價(jià)實(shí)現(xiàn)5700元/平方米，單套房款在90萬左右，在不到一年的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)基本清盤。中和與城郊其他板塊相比，距離最近，具有交通優(yōu)勢。n 從成都別墅市場來看，大多項(xiàng)目都是在功能價(jià)值上做文章，比如環(huán)境、戶型面積、花園面積等方面，而很少在文化價(jià)值上做文章，規(guī)劃、建筑、景觀、戶型的設(shè)計(jì)上都沒有從居住文化方面去考慮?？梢钥吹?，高層住宅作為發(fā)展的方向，暫時(shí)還是未能取代多層住宅的優(yōu)勢地位。在有購房需求的消費(fèi)者中，年齡在25—%的比例占絕對多數(shù)，35歲以下的占了半數(shù)以上，其次是35—45歲消費(fèi)者，而55歲以上老年消費(fèi)者也占有一定比例。l 現(xiàn)住房所有權(quán)形式房改房、集資建房等政策性住房所占比例較大，約為45%，其次為租住房，商品房比例僅為16%，反映出成都市二次置業(yè)住房需求強(qiáng)烈。方位上，東、西、南、北四個(gè)方位，除城西比例稍大以外，整體較為均衡，如長期以來沒有得到業(yè)界足夠關(guān)注的城北，%。l 購房目的從調(diào)查對象購房目的的統(tǒng)計(jì)圖表中可以看出，消費(fèi)者改善居住環(huán)境的呼聲最高，%的絕對高比例，其次為成家立業(yè)日常居住，孝敬父母和置業(yè)投資，休閑度假也有一定比例。預(yù)計(jì)，隨著城市基礎(chǔ)建設(shè)