【正文】 300500畝217311森宇集團(tuán)◆大社區(qū)◆高性價(jià)比◆音樂主題翠擁天地聯(lián)體+多層+小高層華興大道與華陽(yáng)環(huán)城路之間19002300305畝160280華興集團(tuán)◆毗鄰迎賓大道，與人南延線相接，交通便捷。n 成龍路和老成渝路的開通，大大縮短了時(shí)間距離。龍泉板塊別墅/townhouse個(gè)案項(xiàng)目名稱 建筑形式 地理位置 價(jià)格 占地面積戶型面積容積率車位開發(fā)商物管賣點(diǎn)\優(yōu)勢(shì)玉龍山莊聯(lián)排+單體+花園洋房成渝高速路龍泉出口125823902000畝157342宏宇房產(chǎn)◆美式莊園◆規(guī)模優(yōu)勢(shì)陽(yáng)光假日單體別墅龍泉幸福大道旁18601442181：2南方房產(chǎn)成都總府物管◆低價(jià)優(yōu)勢(shì)◆龍泉生態(tài)環(huán)境◆零公攤都江堰——青城山板塊n 該板塊是典型的景區(qū)度假概念蒹投資概念。其不利點(diǎn)在于成灌高速路上有收費(fèi)站；且從羊西線出入城常擁堵不堪。最典型的是“五大青城”，即：青城白鷺洲、青城高爾夫、中國(guó)青城、天下青城、假日青城等。n 青城板塊與中和板塊最大的區(qū)別在于居住目的不同，前者是“５＋２”的度假模式，后者更傾向于“長(zhǎng)住”。一是價(jià)格參照：有青城盤做比較。都江堰——青城山別墅 /townhouse個(gè)案項(xiàng)目名稱 建筑形式 價(jià)格 占地面積戶型面積容積率開發(fā)商物管賣點(diǎn)\優(yōu)勢(shì)青城白鷺洲酒店+聯(lián)體+單體23002800760畝63399英華運(yùn)動(dòng)休閑產(chǎn)業(yè)香港浩盈物業(yè)◆青城山下◆80畝活水湖戶戶臨水◆240畝度假公園 溫江板塊n 隨著撤縣建區(qū)，溫江板塊正在迅速升溫，芙蓉古城、邊城水戀、建信奧林匹克花園、森宇音樂花園、錦繡森鄰將共同演繹“住在溫江”的魅力。n 同時(shí)，板塊各項(xiàng)目還面臨定位為“第一居所”還是“第二居所”的問題。成都自２００１年下半年以來(lái)，高價(jià)位的大戶型不僅供過于求、競(jìng)爭(zhēng)劇烈，而且銷勢(shì)疲軟（典型的如成都萬(wàn)科之聯(lián)排、圣安卓、置信麗都Ｃ區(qū)等）。估計(jì)在年內(nèi)會(huì)產(chǎn)生超過１００萬(wàn)平米的建設(shè)用地（如紅星路、東大街、紗帽街等），且這些新增用地的價(jià)值被買家所看好。n 從市場(chǎng)人氣的角度講，２００１年曾熱鬧一時(shí)的的郊區(qū)化概念（主要是華陽(yáng)板塊和溫江板快）已成昨日黃花，炒熱快，冷卻也快。再炒“郊區(qū)化”概念等于是“炒回鍋飯”。 板塊態(tài)勢(shì)n 在上述的成都（聯(lián)排）別墅所分布的幾大板塊，聯(lián)排別墅占80%左右。n 市區(qū)板塊別墅項(xiàng)目依托成熟的環(huán)境與都市中稀缺的自然景觀，做大戶型，小花園，主要功能用于長(zhǎng)期居住。n 華陽(yáng)板塊，人南延線的開通，市政府入駐，華陽(yáng)已不再是郊區(qū)，更象是城南的延續(xù)，加上華陽(yáng)相比市區(qū)自然環(huán)境的優(yōu)勢(shì)，人們紛紛將目光聚集于此。但周邊市政配套的相對(duì)落后則成為該區(qū)的最大缺陷。n 龍泉板塊，此區(qū)域吸引買家的是龍泉的生態(tài)環(huán)境，加上成龍路的開通，更使得從成都到龍泉的時(shí)間成本大大降低，再加上龍泉板塊的別墅與各大郊區(qū)板塊別墅相較，價(jià)格方面更具優(yōu)勢(shì)。n 溫江板塊，雖然有眾多知名項(xiàng)目推出，但是其在環(huán)境、交通、價(jià)格等方面的“均好性”使其賣點(diǎn)不突出，如在環(huán)境上比不上都江堰——青城山，在交通上比不上華陽(yáng)，在價(jià)格上比不上龍泉。 市場(chǎng)容量n 高端市場(chǎng)還存在真空。但我們認(rèn)為，成都高端市場(chǎng)還存在很大的真空，理由如下：① 數(shù)字推測(cè)以2002年成都住宅消化量為基準(zhǔn)，假設(shè)戶均消化面積為150平方米，則2002年有效購(gòu)買人群為4萬(wàn)戶左右，以靜態(tài)推測(cè)，2003年的有效購(gòu)買人群也為4萬(wàn)戶左右，以選擇城南郊區(qū)別墅置業(yè)的7%計(jì)算，則約有近3000戶消化量。清華坊以單套過百萬(wàn)的均價(jià)實(shí)現(xiàn)了短期內(nèi)項(xiàng)目清盤，拋開項(xiàng)目自身特色，僅從成交價(jià)格來(lái)看，在短期內(nèi)能吸引如此多的買家，說明需求潛力很大；第二，錦繡之約（錦繡花園七期）高層。從這兩個(gè)例子來(lái)看，我們有理由相信成都高端消費(fèi)群體的消費(fèi)潛力深待挖掘。 市場(chǎng)機(jī)會(huì)n 從成都市場(chǎng)來(lái)看，2003郊區(qū)大盤的開發(fā)是最大的熱點(diǎn) 。加之城市副中心南遷中和的契機(jī)，本案可以借勢(shì)。同時(shí)，別墅消費(fèi)群體也再進(jìn)一步細(xì)分，征對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群體度身定造是項(xiàng)目成功的保證，如翠擁天地。這是一個(gè)相對(duì)的市場(chǎng)空白點(diǎn)，也是本案的機(jī)會(huì)點(diǎn)。第二部分 目標(biāo)客戶群研究一、 成都市購(gòu)房者的消費(fèi)特性成都市民對(duì)住宅物業(yè)類型的選擇：%的消費(fèi)者選擇了多層或低層住宅， %，別墅做為高端物業(yè)也占到一定比例。其中，有習(xí)慣因素、喜好因素，而品質(zhì)因素也難辭其咎。l 從來(lái)源地、年齡及家庭構(gòu)成來(lái)看%，與往年相比有大幅度的增加。l 從家庭人數(shù)構(gòu)成來(lái)看3人家庭比例占了將近5成，2人及以下家庭比例為24%，4人及以上家庭比例為30%。由此可以看到，高學(xué)歷的消費(fèi)者購(gòu)房需求比例也相對(duì)較高，改善居住條件或投資置業(yè)的意識(shí)也相對(duì)較強(qiáng)，對(duì)住宅的附加價(jià)值相對(duì)也有更高的要求。l 現(xiàn)住房面積%，70—%。l 現(xiàn)住房位置從其方位和環(huán)域兩個(gè)方面來(lái)看。相對(duì)方位分布，現(xiàn)住房位置在環(huán)域分布比例上有較大的差距。可以看到，成都市房地產(chǎn)向外發(fā)燕尾服的明顯趨勢(shì)，已經(jīng)得到了廣大購(gòu)房者的認(rèn)可，環(huán)域?qū)?gòu)房決策的影響已大大降低。由此可以看出，隨著生活水平的提高，對(duì)日常居住環(huán)境的要求已經(jīng)提上了購(gòu)房日程，休閑居住也有了一定市場(chǎng)，投資理念更是日益受到了重視。二、 消費(fèi)者的區(qū)域選擇由于成都市住宅消費(fèi)水平以及基礎(chǔ)配套設(shè)施的限制，大多數(shù)消費(fèi)者對(duì)具體位置的選擇，城西和城南發(fā)展較成熟的區(qū)域仍是住宅的首選，此外，城東和城北也有一定比例。在環(huán)域上，%,城市的發(fā)展方向由此可見一斑。從市場(chǎng)上正在銷售的商品住宅分布情況來(lái)看：l 西面和南面占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，比例分別為32%和23%，這與西面優(yōu)越的自然環(huán)境和南面成熟的居住配套緊密相關(guān)；l 北面由于是我市主要的物流和交通中心，住宅類物業(yè)發(fā)展受限；l 市中心則由于土地面積有限，地價(jià)較高，發(fā)展空間也不大；l 東面現(xiàn)在是商品房銷售面積最小的區(qū)域，僅為12%，但近期政府已出臺(tái)有關(guān)沙河整治措施和東郊工業(yè)區(qū)的新的區(qū)域規(guī)劃，對(duì)現(xiàn)有工業(yè)區(qū)部分企業(yè)將實(shí)行外遷，同時(shí)將新建一系列基礎(chǔ)設(shè)施，現(xiàn)有工業(yè)區(qū)占地將發(fā)展為我市新興的中高檔住宅區(qū)，其住宅開發(fā)潛力不可小窺。這類物業(yè)一般具備優(yōu)越的地理位置，小區(qū)環(huán)境營(yíng)造上顯得高雅舒適，物業(yè)質(zhì)量較高，僅供一部分高收入階層享有的物業(yè)類型。此類產(chǎn)品并不單純是一項(xiàng)物業(yè)，還代表了一種生活方式、生活態(tài)度。他們的基本理想已經(jīng)得到實(shí)現(xiàn)，他們已經(jīng)被社會(huì)認(rèn)同為成功人士。l 金領(lǐng)階層別墅已日漸為金領(lǐng)階層人士所青睞，這個(gè)階層的人士年收入已基本達(dá)到10萬(wàn)元以上，具有較強(qiáng)的社會(huì)優(yōu)越感。他們非常注意鄰里結(jié)構(gòu)、社區(qū)氛圍、需要管理人員提供周全、專業(yè)的貼身服務(wù)。l 成功的商人對(duì)于成功的商人而言，擁有別墅也就是擁有了一個(gè)獨(dú)立的私人空間，可以在繁忙的生意之外找到一個(gè)讓心靈得以休憩的地方，更是放松全身心的第二居所。l 成功的自由職業(yè)人士證券、金融投資者、設(shè)計(jì)師、藝術(shù)家。 四、 典型高檔樓盤（河濱印象）已成交客戶分析1. 年齡分布：注明：33歲— 44歲年齡段的客戶占80%，其中又以40歲左右的客戶居多，約占50%。高知與高收入的正比關(guān)系，隨著社會(huì)的進(jìn)步正在不斷的明顯，但對(duì)高知的理解，決不是膚淺的高學(xué)歷，而是知識(shí)結(jié)構(gòu)豐富、完整的人群，也只有這一人群，能夠?qū)?xiàng)目所蘊(yùn)涵的深層附加價(jià)值給予認(rèn)同，這是項(xiàng)目目標(biāo)人群的文化底線。 群體特征社會(huì)的動(dòng)力源 這是一個(gè)推動(dòng)社會(huì)發(fā)展的中堅(jiān)層，他們也有決策權(quán)與導(dǎo)向權(quán)，但他們不掌控社會(huì)的大方向，他們是在既定的社會(huì)大方向下努力推進(jìn)的人群，他們是整個(gè)社會(huì)的平衡層，他們承擔(dān)的是來(lái)自社會(huì)、企業(yè)、家庭多方的責(zé)任。這就是他們，一群忙碌著的，但不斷追求生活品質(zhì)的人。l 意見的主導(dǎo)者他們?cè)谌后w中不一定一言九鼎，但也擲地有聲，他們多以個(gè)體為代表，群體為支撐，形成在圈子中的“意見領(lǐng)袖”地位。l “成都群落” 這一人群中有成都本土生長(zhǎng)的、有移居成都的四川人、有移居成都的西南人、也有從全國(guó)各地移居成