某房地產(chǎn)營銷總案-wenkub
2023-03-14 14:07:13 本頁面
【正文】 占同期總收入 % %銷售費(fèi)用合計(jì)：占同期總收入 % %8,309 萬元合計(jì) 備注四、第一階段推售措施與策略 價(jià)格策略 實(shí)施疊瓦式的平開高走策略 在營銷的價(jià)格操控的過程中，這一環(huán)節(jié)相當(dāng)重要，操控不當(dāng)將會直接影響到項(xiàng)目的形象，銷售的進(jìn)度，后市的操作，公司的利潤，目標(biāo)客戶準(zhǔn)確性等；因此凱旋的均價(jià)走勢方面建議運(yùn)用疊瓦式平開高走策略，價(jià)格平緩上調(diào)。 第三階段： 2023年 1月 L13區(qū)塞納名居南向四棟面江部分工程 啟動。 二、項(xiàng)目推售階段 第一階段： 2023年 5月上旬推出 L4區(qū)楓丹麗舍東向六棟單位。 第三部分：推廣策略 .（ .....） 產(chǎn)品組成 公寓 + 住宅 + 商場 推廣步驟 公寓 商場 一、推廣思路 住宅 步驟一： 住宅 —— 首先通過各種媒體報(bào)道、公關(guān)活動等方式令到市場關(guān)注項(xiàng)目。公寓的定位早前已得到公司認(rèn)可，市場部已與兩間國際級的管理集團(tuán)進(jìn)行接洽。 商場定位 —— 休閑、時(shí)尚、極具品味的城市廣場 凱旋商場部分位于 L8區(qū)中央森林廣場的兩側(cè)，面積近兩萬平方米呈環(huán)型分布。 目標(biāo)客戶定位 目標(biāo)客戶大部分年齡于 35— 50歲間，二、三次置業(yè)的私營企業(yè)主，處于上層社會的成功人士，大型企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層，政府部門的高級官員，在廣州工作的華僑、港澳人士和用于投資升值的富有人士等等。 產(chǎn)品定位 —— 打造國際級頂尖的高尚住宅物業(yè) ? 打造成為一個(gè)充滿時(shí)代感、優(yōu)越感、緊扣時(shí)代脈搏，引領(lǐng) 21世紀(jì)新生活概念，構(gòu)筑項(xiàng)目的形象內(nèi)涵和風(fēng)格。 第一部分：項(xiàng)目 概況 規(guī)劃： L4區(qū)楓丹麗舍 12棟 14－ 26層住宅組成 L8公寓商務(wù)區(qū) 8棟 5層服務(wù)式公寓 L13區(qū)塞納名居 12棟 14－ 26層住宅組成 各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) (按報(bào)建） 占地面積 M2 總戶數(shù) 1820戶 總建筑面積 M2 總規(guī)劃人口 6370人 容積率 商業(yè)配套面積 M2 建筑密度 不大于 25% 車位 1556個(gè) 綠化率 大于 40% .（ .....） .（ .....） 戶型比例見附件一 區(qū) 域 名 稱 住宅建筑面積 套數(shù) L4 楓丹麗舍 123,985㎡ 800套 L8 凱旋廣場 27,941㎡ 220套 L13 塞納名居 123,985㎡ 800套 合 計(jì) 275,911㎡ 1820套 各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 市場分析見附件二 第二部分：項(xiàng)目定位 項(xiàng)目位于天河區(qū)的珠江新城內(nèi)，珠江新城已被市政府定位為 21世紀(jì)廣州市的中央商務(wù)區(qū)（ CBD），區(qū)內(nèi)集中了金融、貿(mào)易、商業(yè)、文娛和行政等多種功能，是一個(gè)國際性、權(quán)威性，成為推動廣州與國際經(jīng)濟(jì)、文化交流與合作的基地，是集中體現(xiàn)廣州市國際性城市的窗口。市政府亦計(jì)劃分三個(gè)階段，逐步實(shí)施，將珠江新城建成中央商務(wù)區(qū)的宏偉藍(lán)圖。 ? 既能展現(xiàn)處處超前以人為本的服務(wù)意念，又能彰顯出客戶的成就與地位國際級的高尚住宅物業(yè)。 其中首批核心客戶群將會是一批：沉穩(wěn)、務(wù)實(shí)、成熟、穩(wěn)重的私營企業(yè)主 。廣場視野開闊通透，景色優(yōu)美有致，是城中極為罕有的中心廣場。 公寓的構(gòu)成是由東向四棟連體物業(yè) + 西向兩棟九層物業(yè)構(gòu)成，共 220個(gè)單元。 步驟二： 公寓 —— 在項(xiàng)目內(nèi)部認(rèn)期間舉行新聞發(fā)布會將XXX國際品牌管理公司進(jìn)駐凱旋新世界一信息公布，使項(xiàng)目附加值立即全現(xiàn)，并在內(nèi)部認(rèn)購一炮而紅。 2023年 4月下旬推出 L4區(qū)西向六棟單位 +L8區(qū)西向兩 棟九層單位。 2023年 1月 L13區(qū)南向面江部分銷售啟動。第一階段物業(yè)均價(jià)控制在 10000元，開盤均價(jià)控制在 9000元，最高階段性均價(jià)不超過 10500元。 2）開盤推貨安排 凱旋一期開發(fā)物業(yè)共 792套單位，但由于東向六棟物業(yè)的工程暫緩。 在境外推廣方面，因?yàn)樵谠缙诤芏嗪Ｍ馔顿Y者都受到大陸爛尾樓的困擾，因此在產(chǎn)品在境外推廣時(shí)，產(chǎn)品必須具備一定的成熟條件如：全面封頂、完成立面、園林基本具有欣賞價(jià)值、接近交樓時(shí)間等，去增加客戶對產(chǎn)品的信心，具體時(shí)間建議在 2023年年底。在戶外名人出入密集的地方設(shè)立相應(yīng)展示區(qū)，如：高爾夫高場、俱樂部、音樂廳、高級寫字樓。 （ 如周潤發(fā) 、 梁朝偉 、 成龍等 ） 面向整個(gè)大中華區(qū)進(jìn)行招募女主角安排記者追蹤報(bào)道為項(xiàng)目制造聲勢 。 中心區(qū)內(nèi)最優(yōu)質(zhì)的生活區(qū) —— 珠江新城 XXX征集廣告女主角（娛樂新聞） 珠江新城價(jià)值即將全面體現(xiàn)。 雅詩閣進(jìn)駐凱旋新世界（各種報(bào)道） 未來希缺性資源物業(yè)的發(fā)展 —— 珠江新城。 ? 媒體推廣安排 見附件三 .（ .....） 第二三階段推售策略（略） 第四部分 :項(xiàng)目進(jìn)程 ? 現(xiàn)場包裝 ? 交樓標(biāo)準(zhǔn)、示范單位 ? 工程進(jìn)度建議 ? 銷售中心調(diào)整建議 ? 開盤工作表 (見附件四 ) 一、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)捻?xiàng)目進(jìn)程是支撐定位的必備條件 ? 示范單位、交樓標(biāo)準(zhǔn)、施工質(zhì)材達(dá)標(biāo) ? 項(xiàng)目規(guī)劃、園林景觀、公共部分設(shè)計(jì)施工達(dá)標(biāo) ? 銷售中心、管理服務(wù)達(dá)標(biāo) ? 配套設(shè)施達(dá)標(biāo) 二、現(xiàn)場包裝 ? 三月初工地圍墻重整。 ? 四月完成 VI設(shè)計(jì)后，立即對銷售中心，及園區(qū)進(jìn)行包裝。其中 4棟示范層設(shè)置見后表； 編號 面積 標(biāo)準(zhǔn) 金額A 216 ㎡ 示范單位一 B 102 ㎡ 裝修套餐 10001200 元 / ㎡C154 ㎡工程質(zhì)量示范間 毛坯房棟 D 157 ㎡ 裝修套餐 700800 元 / ㎡E 157 ㎡ 裝修套餐 10001200 元 / ㎡四 A 171 ㎡ 裝修套餐 700800 元 / ㎡棟 B+C 192 ㎡ 示范單位第 1 、 4 棟八樓棟示范層一覽表工程質(zhì)量示范間 在示范層中選取一間毛坯房作工程質(zhì)量示范間 ? 展示目的 ? 充分展示公司實(shí)力 ? 增強(qiáng)客戶信心 ? 展示內(nèi)容 ? 產(chǎn)品實(shí)樣擺放 ? 產(chǎn)品質(zhì)量說明 ? 屋面質(zhì)材、墻體結(jié)構(gòu)及各項(xiàng)材質(zhì)實(shí)樣剖視 ? 各項(xiàng)材質(zhì)的處理過程實(shí)樣展示
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