某房地產(chǎn)年度營銷報告-wenkub
2023-03-18 19:36:56 本頁面
【正文】 【 土地市場 】 貴陽土地市場供銷量主要集中于金陽區(qū)域 2023年 111月，貴陽土地供銷量主要集中于金陽區(qū)，區(qū)域供應(yīng) ㎡、成交 ㎡，成交供應(yīng)比 %。 區(qū)域成交價本年度穩(wěn)步攀升，同期成交量趨于穩(wěn)定 【 區(qū)域樓市 】 【 金陽區(qū)域 2023年 111月月度現(xiàn)場跟蹤項目成交量價 】 2023年市場回顧 1 ? 宏觀市場分析 ? 區(qū)域市場分析 ? 競爭市場分析 知 彼 項目區(qū)域內(nèi)競品集中分布于金陽大道與長嶺路兩側(cè)，后期存量較大。 7+1洋房 成交均價 8000元 /㎡ ， 月均去化 40套 ，當(dāng)前洋房已基本售完，剩余房源不足5套。 備注：數(shù)據(jù)來源：現(xiàn)場跟蹤 【 中渝 〃 第一城 】 關(guān)鍵因素競爭分析 環(huán)境 景觀 品牌 配套 建筑風(fēng)格 物管 規(guī)劃 產(chǎn)品 項目競爭力研判： 綜合競爭力強，項目內(nèi)部配套自成體系，產(chǎn)品設(shè)計創(chuàng)新，簡歐建筑風(fēng)格，項目整體品質(zhì)較高 【 中渝 〃 第一城 】 一期 二期 三期 四 期 項目體量大，一期已經(jīng)交房入住，后期持續(xù)開發(fā)周期長，排除不同物業(yè)成交權(quán)重影響，項目整體表現(xiàn)價穩(wěn)持續(xù)走量 項目銷售主力產(chǎn)高層電梯產(chǎn)品，月均去化30套，成交價格 4700元 /㎡ 【 遠大生態(tài)風(fēng)景 】 關(guān)鍵因素競爭分析 環(huán)境 景觀 品牌 配套 建筑風(fēng)格 物管 規(guī)劃 產(chǎn)品 項目競爭力判： 沿小灣河造景，但項目內(nèi)部配套有限，高度依賴會展城大體量商業(yè)；戶型設(shè)計無創(chuàng)亮點，非品牌物管 【 遠大生態(tài)風(fēng)景 】 一期 二期 三期 四期 項目產(chǎn)品包含別墅、洋房、高層， 9月首批次高層入市， 均價 5400元 /㎡ ，開盤去化 % 9月項目首次開盤推售高層 237套，開盤當(dāng)日成交 42套，成交均價 5400元 /㎡， 11月 11日再次開盤，推售 5+1洋房 84套，當(dāng)天共計 成交 26套 ，成交 均價 7200元/㎡ （開盤成交截止當(dāng)日 12點）。 聯(lián)排與合院別墅 產(chǎn)品月均去化約 10套 ，成交均價 12023元 /㎡。 569組 598組 數(shù)據(jù)截止 12月 23日 【 2023蓄客情況回顧 】 ? 截止 2023年 12月 22日 共計來訪 3693組 。 周均來訪量 307組 數(shù)據(jù)截止 12月 23日 注：悅卡（ 3000元銀行定存）認(rèn)籌（ 20230元認(rèn)籌金） 悅卡 認(rèn)籌 認(rèn)購 750 179 111 24% 62% 核心問題界定： 自項目組成立至認(rèn)籌啟動近 4個月時間，儲備悅卡客戶750組， 轉(zhuǎn)籌率僅 24%！ 【 2023核心問題回顧 】 線上推廣偏年輕化 集中釋放較多的團購聲音 快銷盤路線，本體價值訴求不足，難以支撐 6100元 /㎡ 的區(qū)域高價 問題一：形象與價格不匹配，客戶心理落差較大 【 問題解析 】 【 問題解析 】 問題二：區(qū)域內(nèi)外競爭項目通過價格差分流本案客戶 11月 12月 萬科 □ 品牌認(rèn)知缺陷： 貴陽客戶缺乏親身體驗萬科產(chǎn)品的經(jīng)歷，對于萬科品牌的認(rèn)知有較大的缺失。 注：暫未考慮 2023年 6號樓推售去化 【 推薦方案：推售公寓、 9號樓 】 2023年貨量分析 7號樓根據(jù)年末貨量和任務(wù)情況，在考慮加推情況。 提升費效，擴大傳播，奠定品牌及區(qū)域營銷力 線上：營銷節(jié)點薄發(fā)，保持市場聲音、區(qū)域格調(diào)。 【 客戶分析情況 】 來訪渠道分析 截止 2023年 12月 15日 共計來訪 3608組 ，其中主要來訪渠道為路過、企業(yè)宣傳、朋友介紹、派單。 【 客戶區(qū)域分析 】 認(rèn)籌客戶職業(yè)分析 認(rèn)籌的 179組 客戶中，多數(shù)為 個體工商戶 28組，占 16%；通過前期企業(yè)拓展后， 團購單位廠礦職工 28組，占 16%。 針對 2023年項目整體形象的拉升，需要大量搞承受能力的客戶關(guān)注，需要進入兩城區(qū)進行拓展。建議在 2023年啟動項目地州拓展工作。 【 網(wǎng)絡(luò) 】 該動作為持續(xù)動作，后續(xù)階段不做贅述 朱昌鎮(zhèn) 百花湖 金華鎮(zhèn) 金龍星島國際 金陽新世界 觀府壹號 中渝第一城 美的林城時代 遠大生態(tài)風(fēng)景 本案 中鐵逸都國際 戶外二 戶外一： 投放位臵 ：會展中心區(qū)域 投放時間： 2023年 3月 2023年 12月 作用 ：該區(qū)域內(nèi)競品樓盤相對較多，攔截該區(qū)域的來訪客戶，釋放本案的在售信息。 【 階段儲客戰(zhàn)術(shù) 】 執(zhí)行動作二： 單位年會突破 執(zhí)行時間： 2023年 1月 1日 1月 31日 年底之際，是各個大型企事業(yè)單位舉行年會的時機，通過調(diào)研各個酒店年會承辦情況可以獲悉具體的年會舉辦單位及詳細時間； ? 目的： 通過對各單位年會的集中宣傳，為新的推售積累客戶； ? 動作： 通過酒店了解到各單位舉行年會的具體時間，然后通過酒店周邊派單或者與酒店合作在酒店大堂設(shè)咨詢點的方式進行年會單位滲透； ? 準(zhǔn)備工作： 聯(lián)系酒店調(diào)研各大單位年會舉行時間。 ? 目的： 觀山湖燈會人流量大且集中，可借此燈會集中宣傳增加項目客戶來源； ? 動作： 1. PT派單（派發(fā)資料和小禮品，小禮品建議選擇春聯(lián)）； 。 ? 目的： 輻射自金陽轉(zhuǎn)往各地州的返鄉(xiāng)人員。 TIP： 合理化聯(lián)動獎勵，提升二手中介積極性 中介公司： 帶領(lǐng)意向客戶上門，填寫客戶確認(rèn)單，簽約并回款后以現(xiàn)金形式返還中介公司聯(lián)動費用。 TIP：制定 PT考核制度，具化派單區(qū)域 PT派單量化 —— 要求每周有一定的上門來訪量，少則罰，多則賞。建議在 2023年啟動項目地州拓展工作。 【 階段活動執(zhí)行 】 【 品牌活動 】 活動目的：品牌落地 。 【 項目品質(zhì)提升 】 項目主展示面包裝 金源街南段 營銷中心周邊包裝： 營銷中心外所有資源盡其所用： 圍墻、燈桿旗、導(dǎo)示全線包裝，整體氣勢強，沖擊力大。從不同角度向大家展示了一個精彩的居住世界，并由此展望在萬科悅城居住的未來。 時間節(jié)點： 2023年 3月 活動形式： “萬科悅城新館開放體驗酒會” 活動內(nèi)容： 邀約客戶到新售樓部參觀， 伴隨紅酒香檳的歡樂輕松氛圍中，體驗新售樓部。 派單區(qū)域具體化 —— 以攔節(jié)競品顧客為
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