某房地產(chǎn)年度營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告-wenkub
2023-03-18 19:36:56 本頁(yè)面
【正文】 【 土地市場(chǎng) 】 貴陽(yáng)土地市場(chǎng)供銷(xiāo)量主要集中于金陽(yáng)區(qū)域 2023年 111月，貴陽(yáng)土地供銷(xiāo)量主要集中于金陽(yáng)區(qū)，區(qū)域供應(yīng) ㎡、成交 ㎡，成交供應(yīng)比 %。 區(qū)域成交價(jià)本年度穩(wěn)步攀升，同期成交量趨于穩(wěn)定 【 區(qū)域樓市 】 【 金陽(yáng)區(qū)域 2023年 111月月度現(xiàn)場(chǎng)跟蹤項(xiàng)目成交量?jī)r(jià) 】 2023年市場(chǎng)回顧 1 ? 宏觀市場(chǎng)分析 ? 區(qū)域市場(chǎng)分析 ? 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 知 彼 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)競(jìng)品集中分布于金陽(yáng)大道與長(zhǎng)嶺路兩側(cè)，后期存量較大。 7+1洋房 成交均價(jià) 8000元 /㎡ ， 月均去化 40套 ，當(dāng)前洋房已基本售完，剩余房源不足5套。 備注：數(shù)據(jù)來(lái)源：現(xiàn)場(chǎng)跟蹤 【 中渝 〃 第一城 】 關(guān)鍵因素競(jìng)爭(zhēng)分析 環(huán)境 景觀 品牌 配套 建筑風(fēng)格 物管 規(guī)劃 產(chǎn)品 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力研判： 綜合競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套自成體系，產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新，簡(jiǎn)歐建筑風(fēng)格，項(xiàng)目整體品質(zhì)較高 【 中渝 〃 第一城 】 一期 二期 三期 四 期 項(xiàng)目體量大，一期已經(jīng)交房入住，后期持續(xù)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，排除不同物業(yè)成交權(quán)重影響，項(xiàng)目整體表現(xiàn)價(jià)穩(wěn)持續(xù)走量 項(xiàng)目銷(xiāo)售主力產(chǎn)高層電梯產(chǎn)品，月均去化30套，成交價(jià)格 4700元 /㎡ 【 遠(yuǎn)大生態(tài)風(fēng)景 】 關(guān)鍵因素競(jìng)爭(zhēng)分析 環(huán)境 景觀 品牌 配套 建筑風(fēng)格 物管 規(guī)劃 產(chǎn)品 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力判： 沿小灣河造景，但項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套有限，高度依賴(lài)會(huì)展城大體量商業(yè)；戶(hù)型設(shè)計(jì)無(wú)創(chuàng)亮點(diǎn)，非品牌物管 【 遠(yuǎn)大生態(tài)風(fēng)景 】 一期 二期 三期 四期 項(xiàng)目產(chǎn)品包含別墅、洋房、高層， 9月首批次高層入市， 均價(jià) 5400元 /㎡ ，開(kāi)盤(pán)去化 % 9月項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)推售高層 237套，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日成交 42套，成交均價(jià) 5400元 /㎡， 11月 11日再次開(kāi)盤(pán)，推售 5+1洋房 84套，當(dāng)天共計(jì) 成交 26套 ，成交 均價(jià) 7200元/㎡ （開(kāi)盤(pán)成交截止當(dāng)日 12點(diǎn)）。 聯(lián)排與合院別墅 產(chǎn)品月均去化約 10套 ，成交均價(jià) 12023元 /㎡。 569組 598組 數(shù)據(jù)截止 12月 23日 【 2023蓄客情況回顧 】 ? 截止 2023年 12月 22日 共計(jì)來(lái)訪 3693組 。 周均來(lái)訪量 307組 數(shù)據(jù)截止 12月 23日 注：悅卡（ 3000元銀行定存）認(rèn)籌（ 20230元認(rèn)籌金） 悅卡 認(rèn)籌 認(rèn)購(gòu) 750 179 111 24% 62% 核心問(wèn)題界定： 自項(xiàng)目組成立至認(rèn)籌啟動(dòng)近 4個(gè)月時(shí)間，儲(chǔ)備悅卡客戶(hù)750組， 轉(zhuǎn)籌率僅 24%！ 【 2023核心問(wèn)題回顧 】 線上推廣偏年輕化 集中釋放較多的團(tuán)購(gòu)聲音 快銷(xiāo)盤(pán)路線，本體價(jià)值訴求不足，難以支撐 6100元 /㎡ 的區(qū)域高價(jià) 問(wèn)題一：形象與價(jià)格不匹配，客戶(hù)心理落差較大 【 問(wèn)題解析 】 【 問(wèn)題解析 】 問(wèn)題二：區(qū)域內(nèi)外競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目通過(guò)價(jià)格差分流本案客戶(hù) 11月 12月 萬(wàn)科 □ 品牌認(rèn)知缺陷： 貴陽(yáng)客戶(hù)缺乏親身體驗(yàn)萬(wàn)科產(chǎn)品的經(jīng)歷，對(duì)于萬(wàn)科品牌的認(rèn)知有較大的缺失。 注：暫未考慮 2023年 6號(hào)樓推售去化 【 推薦方案：推售公寓、 9號(hào)樓 】 2023年貨量分析 7號(hào)樓根據(jù)年末貨量和任務(wù)情況，在考慮加推情況。 提升費(fèi)效，擴(kuò)大傳播，奠定品牌及區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)力 線上：營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)薄發(fā)，保持市場(chǎng)聲音、區(qū)域格調(diào)。 【 客戶(hù)分析情況 】 來(lái)訪渠道分析 截止 2023年 12月 15日 共計(jì)來(lái)訪 3608組 ，其中主要來(lái)訪渠道為路過(guò)、企業(yè)宣傳、朋友介紹、派單。 【 客戶(hù)區(qū)域分析 】 認(rèn)籌客戶(hù)職業(yè)分析 認(rèn)籌的 179組 客戶(hù)中，多數(shù)為 個(gè)體工商戶(hù) 28組，占 16%；通過(guò)前期企業(yè)拓展后， 團(tuán)購(gòu)單位廠礦職工 28組，占 16%。 針對(duì) 2023年項(xiàng)目整體形象的拉升，需要大量搞承受能力的客戶(hù)關(guān)注，需要進(jìn)入兩城區(qū)進(jìn)行拓展。建議在 2023年啟動(dòng)項(xiàng)目地州拓展工作。 【 網(wǎng)絡(luò) 】 該動(dòng)作為持續(xù)動(dòng)作，后續(xù)階段不做贅述 朱昌鎮(zhèn) 百花湖 金華鎮(zhèn) 金龍星島國(guó)際 金陽(yáng)新世界 觀府壹號(hào) 中渝第一城 美的林城時(shí)代 遠(yuǎn)大生態(tài)風(fēng)景 本案 中鐵逸都國(guó)際 戶(hù)外二 戶(hù)外一： 投放位臵 ：會(huì)展中心區(qū)域 投放時(shí)間： 2023年 3月 2023年 12月 作用 ：該區(qū)域內(nèi)競(jìng)品樓盤(pán)相對(duì)較多，攔截該區(qū)域的來(lái)訪客戶(hù)，釋放本案的在售信息。 【 階段儲(chǔ)客戰(zhàn)術(shù) 】 執(zhí)行動(dòng)作二： 單位年會(huì)突破 執(zhí)行時(shí)間： 2023年 1月 1日 1月 31日 年底之際，是各個(gè)大型企事業(yè)單位舉行年會(huì)的時(shí)機(jī)，通過(guò)調(diào)研各個(gè)酒店年會(huì)承辦情況可以獲悉具體的年會(huì)舉辦單位及詳細(xì)時(shí)間； ? 目的： 通過(guò)對(duì)各單位年會(huì)的集中宣傳，為新的推售積累客戶(hù)； ? 動(dòng)作： 通過(guò)酒店了解到各單位舉行年會(huì)的具體時(shí)間，然后通過(guò)酒店周邊派單或者與酒店合作在酒店大堂設(shè)咨詢(xún)點(diǎn)的方式進(jìn)行年會(huì)單位滲透； ? 準(zhǔn)備工作： 聯(lián)系酒店調(diào)研各大單位年會(huì)舉行時(shí)間。 ? 目的： 觀山湖燈會(huì)人流量大且集中，可借此燈會(huì)集中宣傳增加項(xiàng)目客戶(hù)來(lái)源； ? 動(dòng)作： 1. PT派單（派發(fā)資料和小禮品，小禮品建議選擇春聯(lián)）； 。 ? 目的： 輻射自金陽(yáng)轉(zhuǎn)往各地州的返鄉(xiāng)人員。 TIP： 合理化聯(lián)動(dòng)獎(jiǎng)勵(lì)，提升二手中介積極性 中介公司： 帶領(lǐng)意向客戶(hù)上門(mén)，填寫(xiě)客戶(hù)確認(rèn)單，簽約并回款后以現(xiàn)金形式返還中介公司聯(lián)動(dòng)費(fèi)用。 TIP：制定 PT考核制度，具化派單區(qū)域 PT派單量化 —— 要求每周有一定的上門(mén)來(lái)訪量，少則罰，多則賞。建議在 2023年啟動(dòng)項(xiàng)目地州拓展工作。 【 階段活動(dòng)執(zhí)行 】 【 品牌活動(dòng) 】 活動(dòng)目的：品牌落地 。 【 項(xiàng)目品質(zhì)提升 】 項(xiàng)目主展示面包裝 金源街南段 營(yíng)銷(xiāo)中心周邊包裝： 營(yíng)銷(xiāo)中心外所有資源盡其所用： 圍墻、燈桿旗、導(dǎo)示全線包裝，整體氣勢(shì)強(qiáng)，沖擊力大。從不同角度向大家展示了一個(gè)精彩的居住世界，并由此展望在萬(wàn)科悅城居住的未來(lái)。 時(shí)間節(jié)點(diǎn)： 2023年 3月 活動(dòng)形式： “萬(wàn)科悅城新館開(kāi)放體驗(yàn)酒會(huì)” 活動(dòng)內(nèi)容： 邀約客戶(hù)到新售樓部參觀， 伴隨紅酒香檳的歡樂(lè)輕松氛圍中，體驗(yàn)新售樓部。 派單區(qū)域具體化 —— 以攔節(jié)競(jìng)品顧客為
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