地產(chǎn)融資稅收分析(詳細(xì))(編輯修改稿)
2025-03-09 11:17 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 到幾億不等 /6%10%居多 溢價(jià)受益權(quán)回購 對(duì)財(cái)產(chǎn)要求 進(jìn)入方式 風(fēng)險(xiǎn)控制措施 期限金額成本 退出方式 混合型信托 對(duì)公司經(jīng)營能力要求、項(xiàng)目的市場(chǎng)前景及贏利能力有較高的要求 以股權(quán)和債權(quán)的混合方式 向（項(xiàng)目）公司委派股東和財(cái)務(wù)經(jīng)理、設(shè)置專門賬戶、股權(quán)質(zhì)押、第三方擔(dān)保等 期限根據(jù)需求靈活設(shè)置 /金額一般較大 /成本一般在 6%10%居多 歸還貸款本金溢價(jià)股權(quán)回購 對(duì)財(cái)產(chǎn)要求 進(jìn)入方式 風(fēng)險(xiǎn)控制措施 期限金額成本 退出方式 房地產(chǎn)信托稅收分析 信托類型 被投資人 投資人 貸款型信托 印花稅、營業(yè)稅 股權(quán)性信托 財(cái)產(chǎn)受益性信托 資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的營業(yè)稅、土地增值稅以及作價(jià)公允性 收益期間的房產(chǎn)稅營業(yè)稅，土地使用稅 個(gè)稅的扣繳義務(wù)明確 2023,南京金東房地產(chǎn)項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓 70%股權(quán)、募集 2億資金，用于江北海德北岸項(xiàng)目二期開發(fā)。 募集資金規(guī)模為 2億元人民幣，預(yù)計(jì)年收益10%。受托人預(yù)計(jì)持股 2年，并在 2年期滿時(shí)優(yōu)先向項(xiàng)目公司股東轉(zhuǎn)讓。項(xiàng)目公司股東不受讓時(shí)，則由受托人向第三方轉(zhuǎn)讓或要求對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行解散清算。為了降低計(jì)劃的風(fēng)險(xiǎn)，在滿 1年時(shí)返還投資者 50%本金，滿 2年返還剩余 50%本金。 海德北岸二期 據(jù)了解，南京金東房地產(chǎn)項(xiàng)目公司成立于 2023年，注冊(cè)資本人民幣 ，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、租賃和物業(yè)管理業(yè)務(wù)。經(jīng)江蘇華信資產(chǎn)評(píng)估有限公司評(píng)估，截至 2023年 10月 31日，該公司資產(chǎn)總額 ，負(fù)債 ，凈資產(chǎn) 元左右。 增資后，項(xiàng)目公司注冊(cè)資本由 更為 （以實(shí)際募集資金為準(zhǔn)），受托人持有項(xiàng)目公司 70%的股權(quán)，南京金浦房地產(chǎn)有限公司持有項(xiàng)目公司 30%的股權(quán)。 海德北岸二期 省國投還會(huì)派駐財(cái)務(wù)總監(jiān)，對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)、銷售進(jìn)行監(jiān)管 海德北岸二期 據(jù)介紹，在金東房地產(chǎn)股權(quán)投資集合信托計(jì)劃中，投資者獲得的是項(xiàng)目公司的優(yōu)先股權(quán)，其風(fēng)險(xiǎn)介于債券和普通股權(quán)之間。也就是說，如果公司破產(chǎn)清算，那么先償還債權(quán)人的債務(wù)，其次是優(yōu)先股東，此后才是普通股東 。 思考：股份退出是采用什么方式？減資還是回購？ 房地產(chǎn)基金開發(fā)投資結(jié)構(gòu) 基金管理者 基金管理公司（有限合伙制） 顧問公司 項(xiàng)目公司 當(dāng)?shù)睾献髡? 投資者 投資者 房地產(chǎn)基金的稅收政策 ?基金投資人（先分后稅） 合伙人 (包括普通合伙人和有限合伙人 )取得的股權(quán)投資收益及股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益部分，均可以按照 “利息、股息、紅利所得 ”或 “財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得 ”稅目適用 20%稅率計(jì)算征收個(gè)人所得稅。 公司按規(guī)定納稅 ?基金管理人 管理費(fèi)和收益分成 ?基金管理團(tuán)隊(duì) 地產(chǎn)融資國際化考慮 國際化考慮 ?融資主體的考慮 ?外匯管制的考慮 ?稅收的考慮 國際化考慮 ?外匯管制的考慮 ?外資準(zhǔn)入（資本準(zhǔn)入、外債管制） ?付匯管理 ?其他 國際化考慮 ?稅收的考慮 ?預(yù)提所得稅（利息、股息、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)所得等） ?協(xié)定稅率（避稅地） ?特別納稅調(diào)整 ?房地產(chǎn)投資信托基金（離岸） （ Real Estate Investment Trusts， REITs） 一種集體投資計(jì)劃，通常在證券交易所上市，它將投資者的資金匯集
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