【文章內(nèi)容簡介】 地產(chǎn)、教育、酒店入駐企業(yè)人數(shù)規(guī)模構(gòu)成 西安本地企業(yè)較多，公司規(guī)模都不大，人數(shù)大多在數(shù)十人海星城市廣場中高檔寫字樓案例42旺座現(xiàn)代城中檔寫字樓旺座現(xiàn)代城地處高新區(qū)唐延路，由豪盛地產(chǎn)傾力打造。是一組大型商務(wù)辦公綜合空間群落，由一座商務(wù)辦公酒店和七座辦公樓組成。43位置 唐延路 35號（西安海關(guān)南 800米）面積 100250平米租金 40—45元 /㎡ 月出租率 75%停車位 800個空調(diào) 戶式中央空調(diào)其他配置 永大日立電梯；交房精裝修；景觀面積：20230平米以上；游泳池：陽光恒溫泳池物業(yè)管理費 2元 /月 ㎡ （含電梯）；空調(diào)（冬季 /月 ㎡ ）入駐企業(yè)行業(yè)類型 軟件、銀行、進(jìn)出口貿(mào)易、能源入駐企業(yè)人數(shù)規(guī)模構(gòu)成 中小企業(yè)較多，主要以私營企業(yè)為主，規(guī)模不大，大多數(shù)辦公人數(shù)在十人左右旺座現(xiàn)代城中檔寫字樓44案例參考總結(jié)參考項目 優(yōu)勢 本項目可借鑒高新國際商務(wù)中心市場形象好，地段成熟，配置標(biāo)準(zhǔn)高），租金高，國有企業(yè)關(guān)系資源優(yōu)越。世界 500強(qiáng)企業(yè)、韓國領(lǐng)事館入住。?電梯、大堂、外立面帶來的形象檔次提成；?配套服務(wù)完善，可借鑒。老三屆大廈 運(yùn)營管理較好；交通便捷，口碑好，入住率高，宣傳推廣力度較大，租金中上等。?低成本運(yùn)作，寫字樓高品質(zhì)低價立面、住宅建安成本；?在招商運(yùn)營上要統(tǒng)一話管理宣傳，旺座現(xiàn)代城 價格低，戶型劃分小，營銷宣傳力度大，定位準(zhǔn)確，對中小企業(yè)的形象需求和辦公成本的平衡點尋找準(zhǔn)確，恒溫泳池、園林景觀先行為項目贏得很好的形象、口碑和熱捧。?低成本運(yùn)作，寫字樓高品質(zhì)低價立面、住宅建安成本；?配套設(shè)施的借鑒（泳池、園林景觀、商務(wù)休閑），增強(qiáng)寫字樓的的功能，提升品質(zhì)；?營銷手法的借鑒。u客戶更為看重甲級寫字樓外部形象及提升形象的配套（如泳池、園林）；u建材、智能化等部分客戶不敏感可考慮適當(dāng)縮減建安成本。案例參考總結(jié)參考項目 劣勢 本項目可借鑒高新國際商務(wù)中心租售同時進(jìn)行，造成銷售率低，出租空置率周期較長；投入成本高，一些高投入配置功能無實用性，造成浪費（如同聲傳譯國際接待廳）；企業(yè)辦公綜合成本高，門檻較高。?減少會議室、國際接待廳等使用率較低的寫字樓高端配置；老三屆大廈 租售同時進(jìn)行，車位少，電梯擁擠，配套設(shè)施（員工餐廳）欠缺，硬件設(shè)施一般。裝修成本需企業(yè)完全承擔(dān)，增加了門檻；?加強(qiáng)車位及寫字樓公共設(shè)施的配套的軟件和硬件。?可適當(dāng)裝修，如空調(diào)吊頂、墻體刷白、網(wǎng)絡(luò)接口處理等；旺座現(xiàn)代城 電梯間等共同空間的建議處理、降低了項目定位品質(zhì)較低，無法吸引大企業(yè)；設(shè)施配套一般，形象中規(guī)中矩。后期租金水平增長潛力小，面臨競爭大。?提高電梯間的面積及公共形象，提成寫字間品質(zhì)；u國際接待廳、高檔會議室等不實用等功能配置可以減去，縮減成本；u電梯、車位、大廳、電梯間等客戶關(guān)注配套應(yīng)著重提升；u可考慮給予企業(yè)部分裝修支持，如吊頂、墻體刷白、網(wǎng)絡(luò)接口處理等。 100—200 平米左右為主體；，發(fā)現(xiàn)：p 客戶更為看重甲級寫字樓外部形象及提升形象的配套（如泳池、園林）；p 國際接待廳、高檔會議室等不實用等功能配置可以減去，縮減成本；p 建材、智能化等部分客戶不敏感可考慮適當(dāng)縮減建安成本。p 電梯、車位、大廳、電梯間等客戶關(guān)注配套應(yīng)著重提升；p 可考慮給予企業(yè)部分裝修支持，如吊頂、墻體刷白、網(wǎng)絡(luò)接口處理等；案例借鑒綜合結(jié)論47五、市場給予本案的啟示Part1 ｜ 市場篇48?開發(fā)體量建議：高新寫字樓市場競爭激烈，去貨較慢，項目體量建議不宜過大。?戶型面積建議：高新區(qū)入住企業(yè)多為小規(guī)模企業(yè)，對辦公面積需求較小，主要需求 200平米以下戶型；?產(chǎn)品類型建議：傳統(tǒng)高檔寫字樓成功難度大，性價比成為寫字樓制勝的主要競爭手段。尋找易于成功的寫字樓產(chǎn)品市場啟示：49Part2 ｜項目分析一、項目地塊分析二、項目競爭項目情況50一、項目地塊分析Part2 ｜ 項目地塊分析項目地塊分析l 項目交通分析n 交通現(xiàn)狀西安市主要路網(wǎng)示意項目 繞城高速 (三環(huán) )二環(huán)環(huán)城高速 (一環(huán) )道路走向 路名 路況東西向 錦業(yè)一路 路況良好 ,交通順暢繞城高速 (輔道 ) 交通順暢 ,車流量大南北向 園中規(guī)劃路 路況良好 ,交通順暢l 項目交通分析n 地塊周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá) ,可達(dá)性強(qiáng)n 區(qū)域尚未成熟 ,車流量少 ,現(xiàn)階段交通便捷n 緊靠繞城高速 ,與市中心聯(lián)系度高l 未來交通分析n 隨著區(qū)域成熟 , 未來區(qū)域與市中心聯(lián)系度增強(qiáng)n 繞城高速車流量增大 ,對項目產(chǎn)生負(fù)面影響項目周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)、交通便捷、但目前無直達(dá)公交。管委會的入住及周邊大量正開發(fā)或待開發(fā)項目，昭示區(qū)域是未來的 發(fā)展熱點 ，但同時表現(xiàn)了目前區(qū)域的 不成熟 。一期二期項目位于高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)區(qū)域，未來潛力巨大。本案項目地塊分析項目基本情況粵漢國際NS旗遠(yuǎn)地產(chǎn)，綜合性用地目前未開發(fā)未開發(fā)寫字樓本案高新 CBD機(jī)場集團(tuán) 項目處于高新區(qū)新興的 CBD規(guī)劃區(qū)域，目前處于起步階段，成熟度低l 周邊主要可利用資源n 包含都市之門、匯鑫、粵漢、西港、東航、綠地等商務(wù)寫字樓項目的集群效應(yīng)n 都市之門商務(wù)餐廳、商業(yè)步行街、假日酒店、饕界、 SOHO同盟的購物商場等便利的配套服務(wù)n 高新區(qū)管委會及所有支撐服務(wù)體系n 金融服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高新區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)總部、外商投資企業(yè) 等眾多潛在的客戶資源n 千人會堂、筆克會展中心 等商務(wù)配套服務(wù)項目本體特征：資源配套　 現(xiàn)有 未來陸續(xù)完工配套企業(yè) 　 下頁付詳細(xì)目錄會展 筆克會展中心 無配套商業(yè) 藝饕街、饕界 無餐飲 饕界餐飲商業(yè) 無酒店 無 洲際酒店、假日酒店交通 60 216站點 機(jī)場市區(qū)客運(yùn)大巴景觀 永陽公園、唐延路綠化帶 CBD中央公園、木塔寺公園、奧林匹克公園社區(qū) 綠地世紀(jì)城 　辦公 　 都市之門、粵漢國際、綠地SOHO同盟、匯鑫 IBC、旗遠(yuǎn)寫字樓項目、逸翠園永陽公園筆克會展中心奧林匹克公園（規(guī)劃）唐延路綠化帶都市之門金鷹項目地塊分析55項目基本情況研祥項目12Factor 1Factor 2Factor 4西部機(jī)場集團(tuán)繞城高速及綠化帶英華達(dá)項目地塊科研用地，尚未開發(fā)項目本體特征研究 — 四至東西南北基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：216?？傉嫉兀?27畝216。容積率： 216。建筑面積： 6300081000平方米56二、項目競爭項目情況57區(qū)域競爭項目：“ 都市之門 ” 是高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)基地，是高新區(qū)新行政辦公中心。整個項目投資 33億元人民幣、占地，總面積達(dá) 36萬平方米，包含一棟西安高新行政辦公中心、三棟甲級寫字樓及千人大會堂、展廳等公共建筑空間。目前已經(jīng)封頂，高新管委會于 2023年 8月進(jìn)駐。高端寫字樓 —— 都市之門（高新管委會新址）價格： 8080元 /平米面積： 126— 3000多平米物業(yè)： 15元 /平米（包水、電悌）58區(qū)域競爭項目：中高端寫字樓 —— 匯鑫 IBC項目位于西安市高新區(qū)丈八東路與丈八一路交匯處，總建筑面積 14萬平米，由 A\B\C\D兩棟雙塔樓構(gòu)成。 AB座 24層， CD座 22層。價格： 6800元 /平米 8折（ 5440元平米），精裝面積： 100—— 1200平米物業(yè)費： /平米總結(jié)：純寫字樓物業(yè)；緊鄰都市之門和奧林匹克公園，地段優(yōu)勢明顯；目前銷售情況一般；59區(qū)域競爭項目：公寓型寫字間 —— 粵漢國際項目位于高新區(qū)錦業(yè)路 38號綠地世紀(jì)城對面項目占地約 3萬平米，總建筑面積 9萬余平米 。一期為兩棟塔共 22層，樓 1至 2層為商業(yè)裙樓。價格： 4600元 /平米面積： A座寫字間 400—— 800平米 B座公寓 3599平米，物業(yè)費： /平米總結(jié)：項目為公寓型寫字間；目前 A棟銷售， B棟未開始銷售，銷售情況不好； 60區(qū)域競爭項目：公寓型寫字間 —— 綠地 SOHO同盟SOHO同盟是上海綠地集團(tuán)西安業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)的兩棟 24層的甲級寫字樓。該項目位于高新中央商務(wù)區(qū)核心區(qū)都市之門西側(cè)，是西安唯一 LOFT辦公商務(wù)樓。集成現(xiàn)代商務(wù)產(chǎn)業(yè)基地，與高新管委會僅一步之遙，成為中小型企業(yè)基地。 銷售價格： 4800元 /平米左右銷售情況： 0 07年銷售情況較好61地塊 SWOT分析S（優(yōu)勢）：地塊方正；位于高新 CBD核心位置；交通便利，緊鄰 2條城市主干道以及繞城高速；W（劣勢）：地塊周邊未開發(fā)，地塊成熟度不高；地塊及區(qū)域配套不足；地塊旁無城市公交；T（威脅）： 高新區(qū)寫字樓競爭激烈；規(guī)模不大，難形成規(guī)模優(yōu)勢；O（機(jī)會）： ： CBD近 2— 3年將逐步發(fā)展成熟；大量企業(yè)入住將形成濃厚商務(wù)氛圍；筆克將帶動區(qū)域會展經(jīng)濟(jì)的融入；高新管委會的進(jìn)駐將促進(jìn)區(qū)域快速發(fā)展；62項目地塊總結(jié)：經(jīng)過項目地塊分析，開發(fā)基點落在兩大問題：Q1：項目地塊成熟度不高，選