【文章內(nèi)容簡介】 總戶數(shù)： 829余 項(xiàng)目周邊： 教育：高新一中、高新一小、高新第一幼兒園、西北大學(xué)新區(qū)、西北大學(xué)、西安電子科技大學(xué)、西北工業(yè)大學(xué)銀行：中國銀行、中國工商、中國建設(shè)銀行其它：高新區(qū)新紀(jì)元賓館、新紀(jì)元國際俱樂部、新紀(jì)元公園裝修程度： 毛坯 內(nèi)墻： 混合沙漿找平拉毛供電系統(tǒng)： 雙回路 供水系統(tǒng)： 市政供氣系統(tǒng)： 天然氣入戶 采暖空調(diào)系統(tǒng)： 地輻射集中供暖通訊系統(tǒng)： 有線電視、電話、寬帶入戶項(xiàng)目簡介：位于南二環(huán)與唐延路交匯處,雄距西高新門戶；北臨300畝豐慶公園，南臨群賢莊，坐擁高尚居住片區(qū)。以威尼斯為概念設(shè)計(jì)主題，傾力打造西安首席威尼斯風(fēng)情高尚社區(qū)。綠地世紀(jì)城物業(yè)類別： 公寓 建筑類型： 小高層、 高層開發(fā)商： 綠地集團(tuán)西安置業(yè)有限公司占地面積： 建筑面積： 120萬平米m2棟數(shù)： 54棟 層數(shù)： 18層、24層、11層總戶數(shù)： 4800套 車位： 約3600個建筑設(shè)計(jì)單位： 加拿大泛太平洋設(shè)計(jì)與發(fā)展有限公司，澳大利亞考克斯公司，美國洛翰公司建筑單位： 四川華西， 上海綠地建設(shè)景觀設(shè)計(jì)單位： 貝爾高林（香港）有限公司 代理商：深圳尚美佳機(jī)構(gòu)物業(yè)管理： 西安太平戴維斯物業(yè)管理有限公司 物業(yè)管理費(fèi)：銷售許可證： 2005316起價(jià)： 3380元/m2 均價(jià)：4100元/㎡項(xiàng)目位置： 西安高新區(qū)新區(qū)錦業(yè)路綠地世紀(jì)城售樓電話： 02988332222售樓地址： 西安高新區(qū)新區(qū)錦業(yè)路綠地世紀(jì)城 開盤時間： 2004年9月19日 入住時間： 2005年12月31日預(yù)售時間： 容積率： 2（僅仕嘉公寓）綠化率： 43% 建筑結(jié)構(gòu)： 全剪力墻項(xiàng)目周邊： 商場：社區(qū)內(nèi)設(shè)商業(yè)街、新天地式購物中心、大型地下購物廣場、24小時商業(yè)服務(wù)。學(xué)校：高新一中、高新二中、社區(qū)內(nèi)設(shè)中小學(xué)、西北大學(xué)、西安外事學(xué)院、西安歐亞學(xué)院。幼兒園：高新一幼、高新二幼、社區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園醫(yī)院：陜西省婦幼保健中心、高新醫(yī)院、電子醫(yī)院、521醫(yī)院交通：608路、6路、204路、311路、225路裝修程度： 毛坯 門窗： 彩鋁窗外墻： 上部面磚，底部石材 內(nèi)墻： 水泥砂漿抹平供電系統(tǒng)： 城市供電網(wǎng)絡(luò) 供水系統(tǒng)： 24小時熱水供氣系統(tǒng)： 天然氣入戶 采暖空調(diào)系統(tǒng)： 集中供暖，地板式輻射通訊系統(tǒng)： 電話,數(shù)字電視網(wǎng)絡(luò)、寬帶入戶電梯設(shè)備： 上海三菱電梯廚房： 墻面、地面水泥砂漿抹平，預(yù)留上下水管道衛(wèi)生間： 墻面、地面水泥砂漿抹平，預(yù)留上下水管道項(xiàng)目簡介：綠地世紀(jì)城項(xiàng)目位于西安市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)二次創(chuàng)業(yè)核心區(qū)域CBD內(nèi)，北臨丈八國賓館，東北側(cè)與西安市奧林匹克公園隔街相望，東倚新區(qū)行政辦公中心和300畝的科技公園。該項(xiàng)目占地面積1160畝，總建筑面積120萬㎡，其中高檔公寓65萬㎡，國際化商務(wù)辦公55萬㎡，總投資50億元人民幣。規(guī)劃建設(shè)四星級賓館一座、五星級賓館一座、國際會展中心、現(xiàn)代辦公中心、SOHO酒店式公寓、高檔商業(yè)休閑街以及配套高檔住宅。社區(qū)內(nèi)擁有150畝社區(qū)休閑公園及9洞高爾夫球場，首創(chuàng)高新CBD大面積水景環(huán)繞社區(qū)，率先倡導(dǎo)綠色生態(tài)島居概念，為城市中產(chǎn)階層構(gòu)筑品質(zhì)生活家園！住宅沿用經(jīng)典三段式建筑結(jié)構(gòu)，房型方正，全明設(shè)計(jì)，雙陽臺設(shè)計(jì)，戶戶南向。社區(qū)特設(shè)六重智能安防系統(tǒng)，七重家庭便捷系統(tǒng)，特聘西安太平戴維斯永綠物業(yè)管理有限公司，為西安開啟真正的物業(yè)服務(wù)時代！總體設(shè)計(jì)和規(guī)劃是著名的加拿大泛太平洋設(shè)計(jì)與發(fā)展有限公司，澳大利亞考克斯公司、美國洛翰公司；項(xiàng)目的景觀規(guī)劃由享譽(yù)盛名的貝爾高林國際（香港）有限公司擔(dān)綱。肆項(xiàng)目SWOT分析一、優(yōu)勢（Strengths）品牌大旗?！昂陀淈S埔”是知名企業(yè)，在西安市民心目中有一定的知名度和美譽(yù)度。“和記黃埔”現(xiàn)有品牌價(jià)值可順利延伸至和記黃埔地產(chǎn)品牌。社區(qū)規(guī)模。占地727畝，總建筑面積百余萬平方米，具有強(qiáng)勢的規(guī)模效應(yīng)。居住環(huán)境。處在西高新二期開發(fā)核心區(qū)位，項(xiàng)目周邊沒有大型污染源。配套非常完善。小區(qū)內(nèi)配套完善，自成一體。交通已經(jīng)完善。周邊道路工程已經(jīng)竣工，為將來的開發(fā)打下了良好的基礎(chǔ)。目標(biāo)受眾。市場基礎(chǔ)、文化基礎(chǔ)、素質(zhì)基礎(chǔ)較高于西安其它區(qū)域，市場極易被迅速策動。自然環(huán)境。內(nèi)部精美園林設(shè)計(jì)，環(huán)境優(yōu)美，空氣較佳。增值潛力。高新區(qū)的大規(guī)模開發(fā)，大大增加該片區(qū)的地緣價(jià)值。二、劣勢(Weaknesses)郊居樓盤。雖居于西高新但目前商業(yè)環(huán)境未大規(guī)模啟動。市政配套。全新社區(qū)，周邊市政配套不很完善。住戶成分較復(fù)雜。周邊仍留有大部分集體性質(zhì)居住群落，素質(zhì)較為低下，文化氣氛差。置業(yè)門檻高。價(jià)位較高，加大目標(biāo)受眾購房壓力。三、機(jī)會（Opportunities）高新區(qū)二期住宅項(xiàng)目出現(xiàn)空檔，切入時機(jī)較佳。相關(guān)聯(lián)樓盤不多，市場競爭不及高新區(qū)一期激烈。國務(wù)院七部委“國八條”以及央行“121”文件使沒有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的開發(fā)商被淘汰出局或項(xiàng)目無力順利實(shí)施。符合西安市“近期向南，遠(yuǎn)期向西”的長遠(yuǎn)規(guī)劃目標(biāo)。四、威脅（Threats）高新區(qū)二期藍(lán)圖還沒有形成真正的板塊優(yōu)勢。本案周邊部分低成本土地來源項(xiàng)目的價(jià)格優(yōu)勢對本項(xiàng)目的打壓。第二部分：——鎖定概念與主題總論房地產(chǎn)項(xiàng)目從征地始至全盤銷售結(jié)束是一個較為繁雜和漫長的過程。市場從初級階段發(fā)展至今日的硝煙彌漫，對于開發(fā)商不斷提出更高的要求。注重！注重每一個環(huán)節(jié)已成為項(xiàng)目開發(fā)成功與否的關(guān)鍵所在——房地產(chǎn)開發(fā)已進(jìn)入系統(tǒng)工程時代?；诶硇缘母行?，是本公司策劃過程中猶為注重的方略之一。將與項(xiàng)目大凡有關(guān)聯(lián)及有效提升項(xiàng)目邊際利潤的資源有機(jī)整合后，最大范圍的在市場發(fā)散出去，為后期的成功營銷逐階鋪墊，使項(xiàng)目的整體開發(fā)過程呈臺階狀步步攀升，以社會效應(yīng)帶動經(jīng)濟(jì)效益，以經(jīng)濟(jì)效益墊定社會效益，從而鍛鑄出堅(jiān)實(shí)的地產(chǎn)品牌。形象概念的確定既是企業(yè)運(yùn)作項(xiàng)目的戰(zhàn)略思想方針，又是市場推廣的核心圓點(diǎn)，形象概念的實(shí)際性，前瞻性，可操作性是項(xiàng)目運(yùn)作全過程中的中心思想、重中之重。壹市場機(jī)會與功能定位一、基本思路：通過對項(xiàng)目地周邊環(huán)境、市場供應(yīng)情況、消費(fèi)需求狀況深入調(diào)研，并結(jié)合本案的基本產(chǎn)品、價(jià)格定位，更為準(zhǔn)確地對本項(xiàng)目進(jìn)行市場定位。本項(xiàng)目市場定位經(jīng)過對區(qū)域市場供需框架的剖析，結(jié)合本項(xiàng)目的基本思路我們可以得出以下結(jié)論： 區(qū)域市場需求：以本項(xiàng)目的基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如面積、單價(jià)、總價(jià)，符合市場需求，作為純住宅銷售是可以實(shí)現(xiàn)的。 區(qū)域市場供應(yīng)：本區(qū)域住宅市場供應(yīng)較為充足，購買能力亦較大。 本項(xiàng)目配套：智能化的配套設(shè)施以及商業(yè)配套足夠支持未來消費(fèi)者的需求。 本項(xiàng)目地段區(qū)位：項(xiàng)目地處高新區(qū)二期，交通情況不很便利，金融、郵政、商場、醫(yī)院、學(xué)校等市政配套較差。二、目標(biāo)客戶群定位消費(fèi)者之間總有各種不同的需求，對于房地產(chǎn)市場，因消費(fèi)者對不同的功能、規(guī)劃設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、價(jià)格等方面的不同需求，故一個房地產(chǎn)項(xiàng)目不可能滿足所有消費(fèi)者的需求。正確而有效的房地產(chǎn)市場細(xì)分有利于開發(fā)商找到最有價(jià)值的市場開發(fā)方向，為后期實(shí)現(xiàn)銷售提供可靠的保障。（一）目標(biāo)市場細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)細(xì)分市場不能僅靠一種方式或標(biāo)準(zhǔn)，我們必須充分考慮到多種不同的細(xì)分變量標(biāo)準(zhǔn)，以便準(zhǔn)確地細(xì)分市場。我們對市場細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)包括以下幾個方面： 地理變量 人口變量 心理變量 行為變量不期然，我們突然進(jìn)入了一個焦慮的時代：舊有的價(jià)值觀念失去了效力，各種已知界限在逐漸消失，高雅的與通俗的、傳統(tǒng)的與現(xiàn)代的、丑陋的與美麗的、壓抑的與奔放的、商業(yè)的與藝術(shù)的，他們再也不是對立的概念……我們再也不能通過傳統(tǒng)的方式辨認(rèn)自身與對方。我們不能說：我們是無產(chǎn)階級，而他們是資產(chǎn)階級；我是農(nóng)民，而他是工人……我們已經(jīng)陷入巨大的身份焦慮之中。這種焦慮不斷催促我們尋找新的概念與標(biāo)簽，來為生活賦予新的意義。個人之間、行業(yè)之間、社會階層之間，進(jìn)而社會形態(tài)、文明與文化之間，于差異性與一致性的基礎(chǔ)上，突破各自的界限而彼此對話，相互進(jìn)入并融合，你可以想象這個過程是何其的復(fù)雜。只有能夠簡潔的處理各種復(fù)雜事物之間的復(fù)雜關(guān)系才能創(chuàng)造出最佳的商業(yè)價(jià)值，這充分表達(dá)了這個“焦慮”時代的特性：事情非常復(fù)雜（所以有魅力），但是必須簡潔把握（否則就變成混亂）?？档拢↘ant）說過人類只有很少幾個根本問題：“我能夠知道什么？”、“我應(yīng)該做什么？”，爾后是“我可以期望什么？”；在結(jié)合人類關(guān)于“世界觀”哲學(xué)表述的三個發(fā)展階段：“人類世界是怎樣的？”、“我所知道的人類世界是怎樣的？”、“我怎樣表述我所知道的人類世界？”，那么，這幾個問題的現(xiàn)實(shí)版就是：“我應(yīng)該知道什么？”、“我能夠做什么？”以及“我的愿望是什么？”。由于在現(xiàn)實(shí)生活中，大多數(shù)人并不清楚自己的愿望——人們不知道自己想要什么，大家都在等別人告訴他需要的是什么。既然大家都不知道自己想要的是什么，因此告訴別人應(yīng)該要什么只不過是在騙他。這是一個過于嚴(yán)肅的根源性問題，它是我們所從事的“價(jià)值創(chuàng)造事業(yè)”的一個方面，雖然我們很努力，但是我們未必能解決“愿望”需求的根本問題；而我們價(jià)值創(chuàng)造事業(yè)的另一方面就是要像藝術(shù)家那樣，創(chuàng)造一個有利于產(chǎn)生“愿望”的氛圍，而不是要試圖告訴他人應(yīng)該有什么樣的愿望。在全球化的經(jīng)濟(jì)、文化運(yùn)動背景下，所有人都能感覺到社會生活的復(fù)雜性。在市場影響因素中有很多是變量因素，這些變量因素影響著終端客戶，終端客戶需求的改變又對產(chǎn)品趨向產(chǎn)生作用。在這種復(fù)雜的相互關(guān)系中，市場變量因素往往難以正確把握。于是，研究客戶的消費(fèi)心理變化成為當(dāng)下市場調(diào)研中相當(dāng)重要的環(huán)節(jié)。就房地產(chǎn)項(xiàng)目的推廣來說，由于地理人文因素、地理位置因素、買方和開發(fā)商之間繁瑣的流程等因素，使得消費(fèi)過程中涉及的問題越來越多，越來越復(fù)雜。買家，特別是二次以上置業(yè)買家的購房知識變得異常豐富，需求復(fù)雜且變化多端，越了解客戶，就越發(fā)現(xiàn)他們很難統(tǒng)一。當(dāng)然，有一些描述仍然是可以歸納出來的，他們建立于目標(biāo)客戶活動的某幾個小圈子或者數(shù)十個小圈子，例如私企老板圈子、演藝娛樂圈子、藝術(shù)家圈子等等；這基于復(fù)雜背后的簡單標(biāo)識，如經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和財(cái)產(chǎn)權(quán)、國家對產(chǎn)權(quán)制度的改革、人們尤其是富人們對私有權(quán)的敏感以及媒體對私有權(quán)的宣傳等，這些都向公眾昭示，當(dāng)今是一個權(quán)益鑒別的年代。這也為“復(fù)雜事物的簡單把握”提供了依據(jù)和基礎(chǔ)。（二）目標(biāo)客戶特征【當(dāng)代中國社會階層】2001年，歷時三年，有數(shù)百位社會學(xué)工作者參與的“當(dāng)代中國社會階層研究”，將中國劃為以下“十大階層”。 國家與社會管理者階層； 經(jīng)理人員階層； 私營企業(yè)主階層； 專業(yè)技術(shù)人員階層； 辦事員階層； 個體工商戶階層； 商業(yè)服務(wù)人員階層； 產(chǎn)業(yè)工人階層； 農(nóng)業(yè)勞動者階層； 城市無業(yè)失業(yè)半失業(yè)階層；我們設(shè)定的目標(biāo)客戶群為這十個階層中的前三個階層。由于房地產(chǎn)的特殊性，普遍意義上的需求分析對具體項(xiàng)目操作時不具備指導(dǎo)作用的。在城市中，高端人群時不張揚(yáng)的一面，此類群體的真實(shí)心態(tài)往往并不被外人所知。他們是生活的寵兒他們是成功者，所謂的富人但是錢不是識別他們的唯一的標(biāo)志他們是貴族階層的雛形（在大陸，現(xiàn)階段沒有貴族）講究品味、講究格調(diào)、講究身份他們不事張揚(yáng)，自然生活、從容隨意不會像暴發(fā)戶那樣招搖過市也不會像守財(cái)奴那樣謹(jǐn)慎刻薄他們財(cái)富的積累過程比較艱難還沒有足夠的時間來構(gòu)建自己的精神堡壘夢想著有一塊地，蓋一棟最自我的房子在他們周圍，形成了一定的小圈子形成了特殊的“圈子文化”交往者地位相當(dāng)，趣味相投盡管目前這一群人的行為邊界還不是很清晰，可是還是有以下幾個明顯的特征： 擁有豪華汽車（目前西安富豪車型主要有：奔馳、寶馬、奧迪、陸虎、賓利、保時捷，其中以寶馬、奧迪居多）； 主要購物場所為世紀(jì)金花、中大國際、豪門； 主要去的餐飲娛樂場所是新紀(jì)元俱樂部、唐朝會、亞建高爾夫、大香港酒樓、阿林鮑魚等； 擁有豪華住所，另有度假小屋；（三）項(xiàng)目目標(biāo)客戶群檔案：年齡：35—55歲；家庭年收入：500000元以上；家庭構(gòu)成：一般為3口之家，或者有老人同子女一起居住。媒體接觸習(xí)慣：報(bào)紙、