地產(chǎn)融資與模式教材(編輯修改稿)
2025-03-09 10:48 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 勞動(dòng)能力并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系或戶口遷出原居住城市時(shí)，才可提取本人帳戶內(nèi)的住房公積金。 我國的住房公積金制度 黨政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位及國有大中型企業(yè)等國家財(cái)政或國家直接支持的公有制企業(yè)是住房公積金繳納的“主力軍”，即便如此，在一些大型國有企業(yè)或事業(yè)單位也采取區(qū)別政策：對正式編制內(nèi)員工繳納公積金，而對聘用員工不繳納公積金；至于絕大部分私營企業(yè)、民營企業(yè)等非公有制企業(yè)則一直沒有建立住房公積金。 一些發(fā)達(dá)地區(qū)、效益好的電力、通信、煤炭等壟斷行業(yè)，以及一些效益好的單位有意將一些應(yīng)稅福利，如各類補(bǔ)貼、津貼打入“住房公積金”賬戶，作為福利發(fā)放并進(jìn)行逃稅。有些人甚至還把住房公積金當(dāng)作第二份工資，因?yàn)槊吭吕U存數(shù)額比普通員工當(dāng)月拿到手的工資還多。而與此形成鮮明對比的是，絕大多數(shù)真正需要購買住房的普通百姓的單位歸集比例低于國家最低標(biāo)準(zhǔn)。 住房公積金制度建立的初衷和目的是為一次性支付購房資金有困難的廣大群眾提供購房資金和購房貸款。但是，隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和國民收入差距的拉大，住房公積金管理制度已經(jīng)暴露出“窮人要么繳的少用不起，要么就是沒有住房公積金，而富人繳的多用的多”的問題，中國青年報(bào)社會(huì)調(diào)查中心近日的一項(xiàng)調(diào)查顯示，僅２８ .６％的人認(rèn)為按工資比例繳存公積金“公平”，７８ .４％的人認(rèn)為“收入低的不會(huì)因公積金買得起房，收入高的不用公積金也能買”。 （見１１月２０日 《 中國青年報(bào) 》 ） 2023/3/9 ? 湖南省郴州市住房公積金管理中心原主任李樹彪涉嫌貪污、挪用上億元住房公積金案。由于該案涉案金額巨大，關(guān)系當(dāng)?shù)兀玻叭f城鎮(zhèn)職工切身利益。 ? 據(jù)郴州市檢察院指控，李樹彪利用職務(wù)便利以虛假的單位名稱、私刻的公章、偽造的資料，伙同他人從2023年８月５日至１２月２５日，先后騙取住房公積金５６６７萬元；從１９９９年９月８日至2023年１月１５日，李樹彪用單位的存款作抵押、質(zhì)押或者以委托貸款的方式，挪用公款６７０５．５萬元，用于自己進(jìn)行營利性活動(dòng)，或者通過珠海的地下錢莊非法兌換港幣轉(zhuǎn)往澳門進(jìn)行賭博；在還有大量挪用款尚未歸還的情況下，李樹彪以他人的名義在廣州等地購買房產(chǎn)、車輛，價(jià)值３２４萬余元。 全國住房公積金第一案 2023/3/9 ? 一、房地產(chǎn)股票 ? 房地產(chǎn)股票是股份制房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金，發(fā)給股東作為投資入股憑證，并借以取得股息和紅利的一種有價(jià)證券。 ? 房地產(chǎn)股票的特點(diǎn)： ? 與一般工商企業(yè)股票的共性特點(diǎn)：收益性、風(fēng)險(xiǎn)性、流動(dòng)性 ? 股本總額大 ? 房地產(chǎn)股票收益較高，升值較快 ? 房地產(chǎn)股票資信較高，市場穩(wěn)定 第三節(jié) 房地產(chǎn)資金的資本市場融資 2023/3/9 ? 一、房地產(chǎn)股票融資 ? 特點(diǎn) ? 方式 ? 二、債券融資 ? 政府債券 ? 金融債券 ? 公司債券 2023/3/9 ? 房地產(chǎn)股票的類別： ? 按股東權(quán)益與承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)程度的不同 ? ：普通的權(quán)利，真正的股東。收益不固定，風(fēng)險(xiǎn)較大 ? ：優(yōu)先分配和受償，收益有保證，但無普通權(quán)利。如可轉(zhuǎn)換，可優(yōu)惠認(rèn)購普通股。 ? 按是否記名：記名股票和不記名股 票； ? 按有無票面金額，分為有面值股票和無面值股票； ? 按股票是 否帶有表決權(quán)，分為多權(quán)股票和無權(quán)股票 ? 根據(jù)發(fā)行范圍和對象：國有股、法人股、 A股（社會(huì)公眾股，向社會(huì)公開發(fā)行的普通記名股票）、 B股（以外幣計(jì)價(jià)的面向外資發(fā)行的普通記名式普通股票）和 H股（在香港上市發(fā)行的以港幣計(jì)價(jià)的記名式普通股票） 2023/3/9 ? 房地產(chǎn)股票的發(fā)行 ? ? （ 1）設(shè)立公司時(shí)籌集開業(yè)資金 ? 包裝上市：集團(tuán)公司將內(nèi)部多個(gè)未上市企業(yè)部分或全部效益好有發(fā)展前途的資產(chǎn)重新組合 ,組成具有一定經(jīng)濟(jì)規(guī)模的經(jīng)濟(jì)實(shí)體 , 組建成股份有限公司 ,申請上市 . ? 買殼上市 ：集團(tuán)公司出資購買，控股一家上市公司成為大股東 , 從而達(dá)到間接上市 ,擴(kuò)張資本的目的 . ? 借殼上市：集團(tuán)公司先以其下屬部分資產(chǎn)改造后上市 ,然后將其資產(chǎn)注入上市公司 ,獲得整個(gè)集團(tuán)公司上市的效果 . ? （ 2）股份公司為擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，追加投資而發(fā)行新股股票 ? （ 3）在企業(yè)法定公積金轉(zhuǎn)作資本配股，股票派息分紅，股票分割時(shí)發(fā)行新股票 ? （ 4）把企業(yè)債券轉(zhuǎn)化為企業(yè)股票時(shí)要發(fā)行新股票 2023/3/9 ? ? 直接發(fā)行：由房地產(chǎn)公司本身直接辦理一切股票發(fā)行事宜，承擔(dān)股票發(fā)行風(fēng)險(xiǎn)。 ? 間接發(fā)行：公司委托證券公司、商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)代理發(fā)行，并支付發(fā)行費(fèi)用。代銷或包銷 ? 公開發(fā)行：向社會(huì)公開招股。必須委托進(jìn)入機(jī)構(gòu)代理發(fā)行 ? 內(nèi)部發(fā)行：可直接發(fā)行，也可委托發(fā)行 2023/3/9 ? ? 面額發(fā)行：按股票面值發(fā)行 ? 市價(jià)發(fā)行：按照或接近股票市場已發(fā)行的同種股票的買賣價(jià)格。一般高于面值。 ? 中間價(jià)：按照面值與市價(jià)的中間值 ? 貼水價(jià)：按照低于股票票面價(jià)格的價(jià)格。少用。 2023/3/9 （一）房地產(chǎn)債券的分類 ? 為了籌措房地產(chǎn)資金而發(fā)行的借款信用憑證，是證明債券持有人有權(quán)向發(fā)行人取得預(yù)期收入和到期收回本金的一種證書。按發(fā)行主體不同： ? 房地產(chǎn)政府債券： 指政府為發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)而向社會(huì)發(fā)行的債券，也稱公債。 ? 房地產(chǎn)金融債券：指由銀行或其他非銀行金融機(jī)構(gòu)發(fā)行的債券。 ? 房地產(chǎn)企業(yè)債券：即公司債券，指房地產(chǎn)企業(yè)為籌集長期資金而發(fā)行的債券。我國房地產(chǎn)企業(yè)債券主要有住房建設(shè)債券、土地開發(fā)債券、房地產(chǎn)投資債券、危房改造債券、小區(qū)開發(fā)債券、住房有獎(jiǎng)債券等。 二、房地產(chǎn)債券 2023/3/9 ? （二）房地產(chǎn)債券的特點(diǎn) ? 、票面利率較高
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