【文章內容簡介】 象的推進和銷售人氣的聚集，實行小步快跑。這樣既可以滿足客戶買長不買落的心理，又可以促使觀望客戶盡快落定，同時滿足先購買客戶的獲利增值感，此一舉三得。 要做好銷售控制和銷售定價的互動結合，讓真正的優(yōu)勢戶型和產品 ，開發(fā)商戶獲取最大利潤收益，為銷售難點產品爭取更大的營銷能動空間。 科學的利用戶型配比，在銷售執(zhí)行中，除了影響價格的基礎要素樓層因素、朝向因素、景觀因素、平面戶型布局合理度因素、遮擋因素等，戶型配比的因素可能帶來的部分利潤增值容易被忽略和弱化。 工程進度和各樓座開盤時間有機互動。各樓座的開盤時機根據本案銷售消化，合理保持各個檔層產品的供盤體量，以利于利用產品的階段性供給稀缺等，制造價格拉升機會。 (一 )定價原則 本次價格表中所示價格主要是本著三個基礎依據： （ 1） 周邊項目同質物業(yè)，競爭物業(yè)的在銷價格和歷史價格。 （ 2） 我公司在大興區(qū)域市場的銷售定價經驗。 （ 3） 充分考慮房屋定價基本要素，包括朝向因素；樓層因素；戶型平面布局合理度因素；景觀因素；戶型配比因素；單體總價控制因素；遮擋因素等。 本次定價的總體均價為 3820 元每平方米。我司將會在專業(yè)推廣和專業(yè)營銷的推動下，在保證合理銷售速度情況下，實現銷售均價的整體拉升。 如果項目能夠順利完成銷售導入期，成功聚斂銷售人氣，中后期的銷售 中國最大的管理資源中心 價格攀升會較順暢實現。所以開盤定價至關重要，開盤價格建議以低價吸引人氣，建議開盤價格為 3820 元 /平方米，開盤兩周適幅拉升，根據各樓座具體位置的不同，開 盤順序對應產品靈活價格調整。 （二）各戶型定價簡析 考慮到三期三座塔樓的戶型雷同性，本次定價呈報是以 3 號樓單座為計算參照，其他樓座類推（根據開盤階段的不同各樓座推出時進行實際操盤調整）不會影響整體和全程均價。 （ 1）西北朝向 F 戶型 01 戶 兩室兩廳兩衛(wèi) 標準層面積 平方米 本案中的兩居設計比例，占到總戶數的 67%。在兩居比重大，戶型多樣的情況下，各戶型在為購房者提供更多購房選擇的同時，也形成項目內的客戶競爭，如何調配好同質戶型的價格差，將直接影響銷售利益實現。 F 戶型在兩居產品中屬于面積居 中的；客廳面寬達 4500mm，主衛(wèi)為明衛(wèi)；雖然整體西北向，但是主臥室為東向；戶型平面內多處不規(guī)則；能夠看到興城廣場景觀，本次定價對該戶型定價較保守，在操作中有小幅拉升空間。 （ 2）東朝向 E 戶型 02 戶 兩室兩廳兩衛(wèi) 標準層面積 平方米 該戶型是兩居中單體面積最小的一種，意味著單體總價的適度，給單價上拉帶來設計空間，本價格建議已經充分考慮該因素；朝向為東規(guī)避京開高速噪音；戶型方正，面寬合理主臥室和起居廳面寬達 4200mm。 中國最大的管理資源中心 （ 3）東朝向 D 戶型 03 戶 一室兩廳一衛(wèi) 標準層面積 平方米 該戶型是唯一的一套一居室的戶型，具有戶型配比的稀缺性；朝向為東規(guī)避京開高速噪音；戶型方正，平面布局基本合理，但是無突出優(yōu)勢點。 （ 4） 東南朝向 C 戶型 04 戶 兩室兩廳兩衛(wèi) 標準層面積 平方米 該戶型是兩居中單體面積較小的一種；朝向佳，兩間臥室均為正南朝向；主臥室和起居廳面寬大，采光佳；戶型方正，均好性高，本定價中單價上揚有足夠價格支撐點。 （ 5） 西南朝向 B 戶型 02 戶 三室兩廳兩衛(wèi) 標準層面積 平方米 該戶型是唯一的一套三居室的戶型，具有戶型配比的稀缺性；平面布局合理，動線流暢，較少灰空間；觀景 采光較佳，主休息區(qū)在南向，相對噪音污染減少；本定價中考慮單體總價控制因素，單價定價保守，在操作中有小幅拉升空間。 （ 6） 西北朝向 A 戶型 01 戶 兩室兩廳兩衛(wèi) 標準層面積 平方米 該戶型在兩居產品中屬于面積居中的；客廳面寬達 4500mm，主臥室面寬 3900mm 且為轉角窗，觀景采光佳；戶型平面內多處不規(guī)則；能夠大視角的觀看到興城廣場景觀；西曬、噪音污染嚴重，本次定價對該戶型定價最為保守，在操作中有小幅拉升空間。 中國最大的管理資源中心 （三）價格調控 在實際的操盤中，要注意價格調控。并且在本次定價中，因為對產品有待進一步細化了 解，定價有描述性特征。未來應該兼顧部分細化因素，進一步執(zhí)行價格細化調整，可以從以下幾點考慮： （ 1）開盤底價，少量拋出，價格試探，及時調整優(yōu)化。 （ 2）管道層管道敷設，應價格下拉。如消防、變頻供水轉換層等。 （ 3）一居、三居低配比戶型的開盤保留釋放有度，掌控價格能動空間，獲取最大利益。 （ 4）優(yōu)化三座樓的開盤順序，爭取利益最大化。 （ 5）如上所述本價格表為描述性定價，在實際銷售執(zhí)行中，我公司將根據市場回饋和開發(fā)商的回款要求，開盤的先后順序、工程形象的推進速度等多種要素，執(zhí)行靈活多變的定價原則。 泰中花 園三期 3 號樓價格表 房號 01 02 03 04 05 06 戶型代碼 F E D C B A 朝向 西北 東 東 東南 西南 西（西北） 戶型 兩室兩廳兩衛(wèi) 兩室兩廳兩衛(wèi) 三室兩廳三衛(wèi) 三室兩廳兩衛(wèi) 兩室兩廳兩衛(wèi) 面積 中國最大的管理資源中心 01 單價 3120 3340 3600 3240 3020 總價 347693 350099 473472 426125 335099 戶型 兩室兩廳兩 衛(wèi) 兩室兩廳兩衛(wèi) 一室兩廳一衛(wèi) 兩室兩廳兩衛(wèi) 三室兩廳兩衛(wèi) 兩室兩廳兩衛(wèi) 面積 02 單價 3260 3500 3450 3780 3400 3160 總價 363294 367150 243156 402343 447168 350634 面積 03 單價 3340 3580 3530 3860 3480 3240 總價 372210 375542 248794 410858 457690 359510 面積 04 單價 3400 3660 3610 3940 3560 3290 總價 367336 378883 249018 413385 462800 358840 面積 05 單價 3460 3760 3710 4040 3660 3360 總價 373818 389235 255916 423877 475800 366475 面積 06 單價 3530 3830 3780 4110 3730 3430 總價 381381 396482 260744 431221 484900 374110 面積 07 單價 3580 3880 3830 4160 3780 3480 總價 386783 401658 264193 436467 491400 379564 中國最大的管理資源中心 面積 08 單價 3630 3930 3880 4210 3830 3530 總價 392185 406834 267642 441713 497900 385017 面積 09 單價 3680 3980 3930 4260 3880 3580 總價 397587 412020 271091 446959 504400 390471 面積 10 單價 3730 4030 3980 4310 3930 3630 總價 402989 417186 274540 452205 510900 395924 面積 11 單價 3730 4030 3980 4310 3930 3630 總價 402989 417186 274540 452205 510900 395924 面積 12 單價 3780 4080 4030 4360 3980 3680 總價 408391 422362 277989 457451 517400 401378 面積 13 單價 3830 4130 4080 4410 4030 3730 總價 413793 427538 281438 462697 523900 406831 面積 14 單價 3880 4180 4130 4460 4080 3780 總價 419195 432714 28