【文章內(nèi)容簡介】 本上影響了項目成本的有效控制 。 一 正確理解設(shè)計階段的成本控制 31 設(shè)計階段成本控制的核心包括：設(shè)計管理和技術(shù)管理兩大因素 。 （ 1） 設(shè)計管理 。 要加強對設(shè)計公司的管理與協(xié)調(diào) ， 包括：設(shè)計單位的選擇與合同管理， 做好與設(shè)計人員的溝通 ， 落實獎懲措施 ， 開展設(shè)計公司間的交流與競爭 。 要建立管理程序與制度 ， 包括：完善甲方設(shè)計標準 ， 堅持設(shè)計全過程優(yōu)化 ， 建立專家會議評審制度 ， 內(nèi)部審核制度化等 。 （ 2） 技術(shù)管理 。 建筑方案的選擇設(shè)計前期方案一旦確定 ， 成本大勢也基本確定 。 結(jié)構(gòu)設(shè)計從方案入手可以對項目總成本進行較大優(yōu)化 。 二 設(shè)計階段成本控制的核心 32 （ 1） 方案設(shè)計 。 方案設(shè)計的內(nèi)容包括：設(shè)計說明書；總平面圖以及建筑設(shè)計圖紙；設(shè)計委托或設(shè)計合同中規(guī)定的透視圖 、 鳥瞰圖 、 模型等； （ 2） 初步設(shè)計 。 初步設(shè)計的內(nèi)容與工業(yè)項目設(shè)計大致相同 ， 包括各專業(yè)設(shè)計文件 、 專業(yè)設(shè)計圖紙和工程概算 ， 同時 ， 初步設(shè)計文件應(yīng)包括主要設(shè)備或材料表 。 （ 3） 施工圖設(shè)計 。 該階段應(yīng)形成所有專業(yè)的設(shè)計圖紙 （ 含圖紙目錄 、 說明和必要的設(shè)備 、 材料表 ） ， 并按照要求編制工程預(yù)算書 。 對于方案設(shè)計后直接進入施工圖設(shè)計的項目 ， 施工圖設(shè)計文件還應(yīng)包括工程概算書 。 施工圖設(shè)計文件 ， 應(yīng)滿足設(shè)備材料采購， 非標準設(shè)備制作和施工的需要 。 三 房地產(chǎn)設(shè)計階段的設(shè)計程序 33 ：計價與控制 。 （ 1） 可以使造價構(gòu)成更合理 ， 提高資金利用效率 。 （ 2） 可以提高投資控制效率 （ 3） 可以使控制工作更主動 。 （ 4） 便于技術(shù)及經(jīng)濟結(jié)合 。 （ 5） 在設(shè)計階段控制工程造價效果最顯著 。 ： （ 1）方案設(shè)計階段。方案設(shè)計階段一般是根據(jù)方案圖紙和說明書，作出詳盡的工程造價估算書。不超過投資估算，則為正常。 （ 2）初步設(shè)計階段。根據(jù)初步設(shè)計方案圖紙和說明書及概算定額編制初步設(shè)計總概算。 （ 3）技術(shù)設(shè)計階段。根據(jù)技術(shù)設(shè)計的圖紙和說明書及概算定額編制初步設(shè)計修正總概算。 （ 4）施工圖設(shè)計階段。根據(jù)施工圖紙和說明書及預(yù)算定額編制施工圖預(yù)算。 （ 5）設(shè)計交底和配合施工。設(shè)計單位應(yīng)負責交代設(shè)計意圖，進行技術(shù)交底，解釋設(shè)計文件，及時解決施工中設(shè)計文件出現(xiàn)的問題，參加試運轉(zhuǎn)和竣工驗收、投產(chǎn)及進行全面的工程設(shè)計總結(jié)。 四 設(shè)計階段工程造價的決定因素與造價管理的主要內(nèi)容 34 （ 1）推行設(shè)計招標，擇優(yōu)選擇設(shè)計單位 （ 2）開展限額設(shè)計，有效控制造價 （ 3）改變設(shè)計取費辦法，實行設(shè)計質(zhì)量的獎罰制度 （ 4）推行設(shè)計監(jiān)理制度 （ 5）推廣標準設(shè)計 （ 6）提高設(shè)計質(zhì)量： （ 7）加強施工圖的審核工作。 業(yè)主要真正把控制造價的關(guān)鍵階段確立在設(shè)計階段時，才能收到投資省、進度快、質(zhì)量好的效果。通過技術(shù)比較、經(jīng)濟分析和效果評價，正確處理技術(shù)先進與經(jīng)濟合理兩者之間的對立統(tǒng)一關(guān)系，力求在技術(shù)先進條件下的經(jīng)濟合理，在經(jīng)濟合理基礎(chǔ)上的技術(shù)先進，把控制工程造價的觀念滲透到各項設(shè)計和施工技術(shù)措施中，把工程造價控制工作推向另一個里程碑。 五 設(shè)計階段工程造價控制的措施和方法 35 （ 1）通過設(shè)計招標和設(shè)計方案競選優(yōu)化設(shè)計方案。建設(shè)單位發(fā)布公告，吸引設(shè)計單位參加設(shè)計招標或設(shè)計方案競選，以獲得眾多的設(shè)計方案；然后組織 711人的專家評定小組，其中技術(shù)專家人數(shù)應(yīng)該占 2/3以上；最后專家評定小組采用科學的方法綜合評定各設(shè)計方案優(yōu)劣，從中選擇最優(yōu)的設(shè)計方案，或?qū)⒏鞣桨傅目扇≈幹匦陆M合，提出最佳方案。 （ 2）運用價值工程優(yōu)化設(shè)計方案。首先進行功能分析；然后進行功能評價，并根據(jù)功能分析的結(jié)果提出各種實現(xiàn)功能的方案；最后進行方案評價。 （ 3）標準化設(shè)計。標準化設(shè)計又稱定型設(shè)計、通用設(shè)計。各類工程建設(shè)的構(gòu)件、配件、零部件、通用的建筑物、構(gòu)筑物、公用設(shè)施等，只要有條件的，都應(yīng)該實施標準化設(shè)計。 （ 4）限額設(shè)計。限額設(shè)計就是按照設(shè)計任務(wù)書批準的投資估算哦進行初步設(shè)計，按照初步設(shè)計概算造價限額進行施工圖設(shè)計。在整個設(shè)計過程中，設(shè)計人員與經(jīng)濟管理人員密切配合，做到技術(shù)與經(jīng)濟的統(tǒng)一。 六 設(shè)計方案優(yōu)化過程與重點 36 所謂限額設(shè)計，就是按照批準的設(shè)計任務(wù)書和投資估算來控制初步設(shè)計，按照批準的初步設(shè)計總概算控制施工圖設(shè)計，同時各專業(yè)在保證達到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計，嚴格控制技術(shù)和施工圖設(shè)計的不合理變更，保證總投資額不被突破。 實施限額設(shè)計 ， 第一步要將這個限額按專業(yè) （ 單位工程 ） 進行分解 ， 看其合理否；第二步若第一步分解的答案合理 ， 則應(yīng)按各單位工程的分部工程再進行分解 ， 看其是否合理 。 若以上的分解分析均得到滿意的答案 ， 則說明該限額可行 ， 同時 ， 在設(shè)計過程中要嚴格按照限額控制設(shè)計標準；若以上的分解分析 （ 不論哪一步 ） 沒有得到滿意的答案 ， 則都說明該限額不可行 ， 必須修改或調(diào)整限額 ， 再按上面的步驟重新進行分析分解 ， 直到得到滿意的答案為止 ， 該限額才成立 。 限額設(shè)計的技術(shù)關(guān)鍵是要確定好限額 ， 控制好設(shè)計標準和規(guī)模 。 七 限額設(shè)計的實施 37 ：設(shè)計概算可分單位工程概算、單項工程綜合概算和建設(shè)項目總概算三級。單位工程概算是確定各單位工程建設(shè)費用的文件，是編制單項工程綜合概算的依據(jù)，是單項工程綜合概算的組成部分。單位工程概算按其工程性質(zhì)分為建筑工程概算和設(shè)備及安裝工程概算兩大類。建筑工程概算包括土建工程概算，給排水、采暖工程概算，通風、空調(diào)工程概算，電氣、照明工程概算，弱電工程概算，特殊構(gòu)筑物工程概算等；設(shè)備及安裝工程概算包括機械設(shè)備及安裝工程概算，電氣設(shè)備及安裝工程概算，熱力設(shè)備及安裝工程概算，工具、器具及生產(chǎn)家具購置費概算等。單項工程綜合概算是確定一個單項工程所需建設(shè)費用的文件，它是由單項工程中的各單位工程概算匯總編制而成的，是建設(shè)項目總概算的組成部分。建設(shè)項目總概算是確定整個建設(shè)項目從籌建到竣工驗收所需全部費用的文件，它是由各單項工程綜合概算、工程建設(shè)其他費用概算、預(yù)備費、建設(shè)期貸款利息和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅概算匯總編制而成的。 ： (1)審查概算的編制是否符合黨的方針、政策，是否根據(jù)工程所在地的自然條件的編制。 (2)審查建設(shè)規(guī)模 (投資規(guī)模、生產(chǎn)能力等 )、建設(shè)標準 (用地指標、建筑標準等 )、配套工程、設(shè)計定員等是否符合原批準的可行性研究報告或立項批文的標準。 (3)審查編制方法、計價依據(jù)和程序是否符合現(xiàn)行規(guī)定。(4)審查工程量是否正確。 (5)審查材料用量和價格。 (6)審查設(shè)備規(guī)格、數(shù)量和配置是否符合設(shè)計要求，是否與設(shè)備清單相一致，設(shè)備預(yù)算價格是否真實，設(shè)備原價和運雜費的計算是否正確，非標準設(shè)備原價的計價方法是否符合規(guī)定，進口設(shè)備的各項費用的組成及其計算程序、方法是否符合國家主管部門的規(guī)定。 (7)審查建筑安裝工程的各項費用的計取是否符合國家或地方有關(guān)部門的現(xiàn)行規(guī)定，計算程序和取費標準是否正確。 (8)審查綜合概算、總概算的編制內(nèi)容、方法是否符合現(xiàn)行規(guī)定和設(shè)計文件的要求，有無設(shè)計文件外項目，有無將非生產(chǎn)性項目以生產(chǎn)性項目列入。 (9)審查總概算文件的組成內(nèi)容，是否完整地包括了建設(shè)項目從籌建到竣工投產(chǎn)為止的全部費用組成。 (10)審查工程建設(shè)其他各項費用。 (11)審查項目的“三廢”治理。 (12)審查技術(shù)經(jīng)濟指標。 (13)審查投資經(jīng)濟效果。 八 設(shè)計概算與施工圖預(yù)算的編制與審查 38 ：施工圖預(yù)算是由設(shè)計單位在施工圖設(shè)計完成后，根據(jù)施工圖設(shè)計圖紙、現(xiàn)行預(yù)算定額、費用定額以及地區(qū)設(shè)備、材料、人工、施工機械臺班等預(yù)算價格編制和確定的建筑安裝工程造價的文件。施工圖預(yù)算的編制包括：單價法編制施工圖預(yù)算，單價法是用事先編制好的分項工程的單位估價表來編制施工圖預(yù)算的方法。按施工圖計算的各分項工程的工程量，并乘以相應(yīng)單價，匯總相加，得到單位工程的人工費、材料費、機械使用費之和；再加上按規(guī)定程序計算出來的其他直接費、現(xiàn)場經(jīng)費、間接費、計劃利潤和稅金，便可得出單位工程的施工圖預(yù)算造價。 ：審查施工圖預(yù)算的重點，應(yīng)該放在工程量計算、預(yù)算單價套用、設(shè)備材料預(yù)算價格取定是否正確，各項費用標準是否符合現(xiàn)行規(guī)定等方面。 1．審查工程量， (1)土方工程； (2)打樁工程； (3)磚石工程； (4)混凝土及鋼筋混凝土工程； (5)木結(jié)構(gòu)工程； (6)樓地面工程； (7)屋面工程； (8)構(gòu)筑物工程； (9)裝飾工程； (10)金屬構(gòu)件制作工程； (11)水暖工程； (12)電氣照明工程； (13)設(shè)備及其安裝工程。 2．審查設(shè)備、材料的預(yù)算價格， (1)審查設(shè)備、材料的預(yù)算價格是否符合工程所占地的真實價格及價格水平； (2)設(shè)備、材料的原價確定方法是否正確； (3)設(shè)備的運雜費率及其運雜費的計算是否正確，材料預(yù)算價格的各項費用的計算是否符合規(guī)定、正確。 八 設(shè)計概算與施工圖預(yù)算的編制與審查 39 總目錄 第一部分 新政策房地產(chǎn)企業(yè)成本管理 第二部分 房地產(chǎn)成本控制重點環(huán)節(jié) 第三部分 房地產(chǎn)項目投資決策階段工程造價控制 第四部分 房地產(chǎn)項目設(shè)計階段工程造價控制解析 第五部分 房地產(chǎn)項目招投標階段的造價控制講解 第六部分 房地產(chǎn)項目施工階段工程造價控制分析 第七部分 房地產(chǎn)項目竣工驗收階段工程造價控制 第八部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制核算 40 如何做好工程招投標與文件編制 一 二 第五部分 房地產(chǎn)項目招投標階段的造價控制講解 招投標階段對工程造價的影響與造價管理的主要內(nèi)容 三 五 招投標項目報價與控制 六 房地產(chǎn)項目設(shè)備、材料采購招投標與合同價款的確定 如何確定房地產(chǎn)項目工程合同價 四 工程量清單計價模式對招投標階段工程造價控制的影響分析 41 要做好工程招投標，就必須要了解工程招標投標的概念和內(nèi)容。建設(shè)項目招標投標活動包括的內(nèi)容十分廣泛，包括建設(shè)項目招標的范圍、建設(shè)項目招標的種類與方式、建設(shè)項目招標的程序、建設(shè)項目招標投標文件的編制、標底編制與審查、投標報價以及開標、評標、定標等 招標文件的內(nèi)容和編制 。（一）按照 《 工程建設(shè)項目施工招標投標辦法 》 的規(guī)定，依法必須招標的工程建設(shè)項目，應(yīng)當具備下列條件：（ 1）招標人已經(jīng)依法成立。（2）初步設(shè)計及概算應(yīng)當履行審批手續(xù)的，已經(jīng)批準。（ 3）招標范圍、招標方式和招標組織形式等應(yīng)當履行核準手續(xù)的，已經(jīng)核準。（ 4）有相應(yīng)資金或資金來源已經(jīng)落實。（ 5）有招標所需的設(shè)計圖紙及技術(shù)資料。（二）招標文件一般包括下列內(nèi)容：（ 1）投標邀請書。（ 2）投標人須知，包括工程概