【正文】 目施工階段工程造價控制分析 第七部分 房地產(chǎn)項目竣工驗收階段工程造價控制 第八部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制核算 59 竣工驗收階段工程管理造價管理的主要內(nèi)容 一 二 第七部分 房地產(chǎn)項目竣工驗收階段工程造價控制 竣工決算及編制控制 三 新增資產(chǎn)價值的確定 四 工程保修費用及其處理 60 （一）工程資料驗收 （ 1）工程資料驗收內(nèi)容 （ 2）工程綜合資料驗收內(nèi)容 （ 3）工程財務(wù)資料驗收內(nèi)容 （二）工程內(nèi)容驗收 （ 1）建筑工程驗收內(nèi)容 （ 2）安裝工程驗收內(nèi)容 一 竣工驗收階段工程管理造價管理的主要內(nèi)容 61 一、建設(shè)項目竣工決算的概念 竣工決算是以實物數(shù)量和貨幣指標為計量單位，綜合反映竣工項目從籌建開始到項目竣工交付使用為止的全部建設(shè)費用、建設(shè)成果和財務(wù)情況的總結(jié)性文件，是竣工驗收報告的重要組成部分，竣工決算是正確核定新增固定資產(chǎn)價值，考核分析投資效果，建立健全經(jīng)濟責任制的依據(jù)，是反映建設(shè)項目實際造價和投資效果的文件。設(shè)計交底或圖紙會審會議紀要。設(shè)備、材料調(diào)價文件和調(diào)價記錄。 （ 4）編制建設(shè)工程竣工決算說明。 （ 8）上報主管部門。 流動資產(chǎn)是指可以在一年內(nèi)或者超過一年的一個營業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或者運用的資產(chǎn)，包括現(xiàn)金及各種存款以及其他貨幣資金、短期投資、存貨、應(yīng)收及預(yù)付款項以及其他流動資產(chǎn)等。 (二 )保修的范圍和最低保修期限 (三 )保修的操作方法 (四 )保修費用及其處理 四 工程保修費用及其處理 64 總目錄 第一部分 新政策房地產(chǎn)企業(yè)成本管理 第二部分 房地產(chǎn)成本控制重點環(huán)節(jié) 第三部分 房地產(chǎn)項目投資決策階段工程造價控制 第四部分 房地產(chǎn)項目設(shè)計階段工程造價控制解析 第五部分 房地產(chǎn)項目招投標階段的造價控制講解 第六部分 房地產(chǎn)項目施工階段工程造價控制分析 第七部分 房地產(chǎn)項目竣工驗收階段工程造價控制 第八部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制核算 65 土地開發(fā)成本的核算 一 二 第八部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制核算 房屋開發(fā)成本的核算 三 配套設(shè)施開發(fā)成本的核算 四 開發(fā)間接費用的核算 66 土地開發(fā)也稱建設(shè)場地開發(fā) 。 商品性建設(shè)場地是企業(yè)的最終產(chǎn)品 ， 應(yīng)單獨核算其土地開發(fā)成本 。 三、配套設(shè)施開發(fā)成本的核算 企業(yè)發(fā)生的各項配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)成本 —— 配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進行核算，并按成本核算對象和成本項目進行明細分類核算。 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位使用屬干固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等提取的折舊費。 指用于開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位職工的勞動保護用品的購置、攤銷和修理費，供職工保健用營養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費或補助費，以及工地上職工洗澡、飲水的燃料等。 指上列各項費用以外的其他開發(fā)間接費用支出。 指開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)借入資金所發(fā)生而不能直接計入某項開發(fā)成本的利息支出及相關(guān)的手續(xù)費，但應(yīng)沖減使用前暫存 銀行 而發(fā)生的利息收入。 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位各管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書報、會議、差旅交通、燒水和集體取暖用煤等費用。開發(fā)間接費用應(yīng)分設(shè)如下明細項目進行核算： 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位現(xiàn)場管理機構(gòu)行政、技術(shù)、經(jīng)濟、服務(wù)等人員的工資、獎金和津貼。 二、配套設(shè)施開發(fā)成本核算對象的確定和成本項目的設(shè)置 一般說來，對能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施項目，應(yīng)以各配套設(shè)施項目作為成本核算對象，借以正確計算各該設(shè)施的開發(fā)成本。 自用的建設(shè)場地屬企業(yè)的中間產(chǎn)品 ， 其費用支出應(yīng)記入有關(guān)商品房或出租房的產(chǎn)品成本 。 三 新增資產(chǎn)價值的確定 63 （一）建設(shè)項目保修及其意義 項目保修是項目竣工驗收交付使用后，在一定期限內(nèi)由施工單位到建設(shè)單位或用戶進行回訪，對于工程發(fā)生的確實是由于施工單位施工責任造成的建筑物使用功能不良或無法使用的問題，由施工單位負責修理，直到達到正常使用的標準。按照新的財務(wù)制度和企業(yè)會計準則，新增資產(chǎn)按資產(chǎn)性質(zhì)可分為固定資產(chǎn)、流動資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)等四大類。 （ 6）做好工程造價對比分析。 ) （ 2）清理各項財務(wù)、債務(wù)和結(jié)余物資。標底造價，承包合同，工程結(jié)算等有關(guān)資料。 (經(jīng)批準的可行性研究報告、投資估算書、初步設(shè)計或擴大初步設(shè)計，修正總概算及其批復(fù)文件。 (4)工期提前且投資節(jié)約。偏差的類型分為四種形式。 投資偏差 =已完工程實際投資 — 已完工程計劃投資 在投資偏差分析時，具體又分為： (1)局部偏差和累計偏差。 七 工程價款結(jié)算 57 ： 。 加強竣工結(jié)算階段的工程變更的造價控制。 重視工程變更預(yù)結(jié)算編制工作。 三、工程變更條件下的成本控制策略 嚴格控制設(shè)計變更 ①提高勘測水平和設(shè)計質(zhì)量。 五 工程索賠與索賠費用分析 55 一、工程變更產(chǎn)生的原因 業(yè)主原因 監(jiān)理原因 設(shè)計原因 施工原因 材料價格波動的原因 合同原因 環(huán)境原因 二、工程變更對工程造價的影響 產(chǎn)生三超現(xiàn)象，即概算超估算、預(yù)算超概算、決算超預(yù)算。 ：業(yè)主提前占用工程。 ：變更導(dǎo)致竣工時間的延長。此項又可分為現(xiàn)場管理費和公司管理費兩部分，由于二者計算方法不一樣，所以在審核過程中應(yīng)區(qū)別對待。工期延期時，保函手續(xù)費相應(yīng)增加，反之，取消部分工程且發(fā)包人與承包人達成提前竣工協(xié)議時，承包人的保函金額相應(yīng)折減，則計入合同價內(nèi)的保函手續(xù)費也應(yīng)扣減。因窩工引起的設(shè)備費索賠，當施工機械屬于施工企業(yè)自有時，按照機械折舊費計算索賠費用。包括增加工作內(nèi)容的人工費、停工損失費和工作效率降低的損失費等累計，其中增加工作內(nèi)容的人工費應(yīng)按照計日工費計算，而停工損失費和工作效率降低的損失費按窩工費計算，窩工費的標準雙方應(yīng)在合同中約定。 費用索賠是整個工程合同索賠的重點和最終目標。 四 現(xiàn)場管理與成本控制 53 （ 1）一方違約使另一方蒙受損失，受損方向?qū)Ψ教岢鲑r償損失的要求。 對預(yù)算人員，應(yīng)深入現(xiàn)場，掌握實際施工情況，包括施工進度及工程款撥付情況、材料的購置情況等。 三 工程造價控制的措施和方法分析 52 對項目經(jīng)理而言，要把工程成本控制與項目經(jīng)理的經(jīng)濟利益直接掛鉤，充分調(diào)動項目經(jīng)理的積極性和責任心，在抓好工程質(zhì)量的同時控制好工程成本，并協(xié)調(diào)好項目內(nèi)部管理人員。 一 如何做好工程費用計劃 50 ：工程變更與合同價調(diào)整、工程索賠、工期、工程質(zhì)量、人力及材料、機械設(shè)備等資源市場供求規(guī)律的影響、材料代用。 (三 )建立合理的費用控制目標 (四 )編制工程費用計劃 編制費用計劃過程中最重要的方法，就是項目費用目標的分解。一般僅適用于現(xiàn)貨采購或價值較小的標準規(guī)格產(chǎn)品。 （二）邀請招標。 一 、 中標價應(yīng)為確定合同價的基本依據(jù) 二 、 應(yīng)明確工程量變更 、 措施費變更等增加或減少的價款為中標價的必要補充 。 ②在新的計價模式下，工程量由招標人提供，投標人的競爭性報價是基于工程量清單上所列量值，可以實現(xiàn)真正意義上的工程造價動態(tài)控制。（ 6）確定投標價格。（ 2）確定單價，計算合價。 ①招標文件的有關(guān)條款應(yīng)與施工合同的有關(guān)條款保持一致 ②招標文件中合理的確定施工工期 ③應(yīng)從專業(yè)的角度嚴格界定招標范圍 ④應(yīng)在招標文件中事先約定“合同履約擔?！钡姆绞? ⑤招標文件中有關(guān)條款的約定應(yīng)盡量詳細明確 ⑥對施工招投標風險應(yīng)作好詳細準確的估計 ⑦應(yīng)把工程量清單作為招標文件的組成部分 （三）評標 二 招投標階段對工程造價的影響與造價管理的主要內(nèi)容 43 （一）投標報價的計算依據(jù)。 ： （一）招投標圖紙及現(xiàn)場勘察： ①嚴格審查施工圖紙中所選用的材料設(shè)備，特別是對價格差異幅度較大的材料、設(shè)備進行必要的限價。（ 8）評標標準和方法。 (4)投標文件格式。（ 5）有招標所需的設(shè)計圖紙及技術(shù)資料。（一）按照 《 工程建設(shè)項目施工招標投標辦法 》 的規(guī)定，依法必須招標的工程建設(shè)項目，應(yīng)當具備下列條件：（ 1）招標人已經(jīng)依法成立。 1．審查工程量， (1)土方工程； (2)打樁工程； (3)磚石工程； (4)混凝土及鋼筋混凝土工程； (5)木結(jié)構(gòu)工程； (6)樓地面工程； (7)屋面工程； (8)構(gòu)筑物工程； (9)裝飾工程； (10)金屬構(gòu)件制作工程； (11)水暖工程； (12)電氣照明工程； (13)設(shè)備及其安裝工程。 八 設(shè)計概算與施工圖預(yù)算的編制與審查 38 ：施工圖預(yù)算是由設(shè)計單位在施工圖設(shè)計完成后，根據(jù)施工圖設(shè)計圖紙、現(xiàn)行預(yù)算定額、費用定額以及地區(qū)設(shè)備、材料、人工、施工機械臺班等預(yù)算價格編制和確定的建筑安裝工程造價的文件。 (10)審查工程建設(shè)其他各項費用。 (6)審查設(shè)備規(guī)格、數(shù)量和配置是否符合設(shè)計要求，是否與設(shè)備清單相一致，設(shè)備預(yù)算價格是否真實，設(shè)備原價和運雜費的計算是否正確，非標準設(shè)備原價的計價方法是否符合規(guī)定，進口設(shè)備的各項費用的組成及其計算程序、方法是否符合國家主管部門的規(guī)定。 (2)審查建設(shè)規(guī)模 (投資規(guī)模、生產(chǎn)能力等 )、建設(shè)標準 (用地指標、建筑標準等 )、配套工程、設(shè)計定員等是否符合原批準的可行性研究報告或立項批文的標準。建筑工程概算包括土建工程概算，給排水、采暖工程概算，通風、空調(diào)工程概算，電氣、照明工程概算，弱電工程概算，特殊構(gòu)筑物工程概算等；設(shè)備及安裝工程概算包括機械設(shè)備及安裝工程概算，電氣設(shè)備及安裝工程概算，熱力設(shè)備及安裝工程概算，工具、器具及生產(chǎn)家具購置費概算等。 限額設(shè)計的技術(shù)關(guān)鍵是要確定好限額 ， 控制好設(shè)計標準和規(guī)模 。在整個設(shè)計過程中，設(shè)計人員與經(jīng)濟管理人員密切配合，做到技術(shù)與經(jīng)濟的統(tǒng)一。標準化設(shè)計又稱定型設(shè)計、通用設(shè)計。建設(shè)單位發(fā)布公告，吸引設(shè)計單位參加設(shè)計招標或設(shè)計方案競選，以獲得眾多的設(shè)計方案；然后組織 711人的專家評定小組，其中技術(shù)專家人數(shù)應(yīng)該占 2/3以上；最后專家評定小組采用科學的方法綜合評定各設(shè)計方案優(yōu)劣，從中選擇最優(yōu)的設(shè)計方案，或?qū)⒏鞣桨傅目扇≈幹匦陆M合，提出最佳方案。 四 設(shè)計階段工程造價的決定因素與造價管理的主要內(nèi)容 34 （ 1）推行設(shè)計招標，擇優(yōu)選擇設(shè)計單位 （ 2）開展限額設(shè)計，有效控制造價 （ 3）改變設(shè)計取費辦法，實行設(shè)計質(zhì)量的獎罰制度 （ 4）推行設(shè)計監(jiān)理制度 （ 5）推廣標準設(shè)計 （ 6）提高設(shè)計質(zhì)量： （ 7）加強施工圖的審核工作。 （ 4）施工圖設(shè)計階段。 （ 2）初步設(shè)計階段。 （ 5） 在設(shè)計階段控制工程造價效果最顯著 。 三 房地產(chǎn)設(shè)計階段的設(shè)計程序