某村項目操作策略研究報告(編輯修改稿)
2025-03-08 01:31 本頁面
【文章內容簡介】 該區(qū)域就較大的學生及青年人的消費群體，電玩城市場空間較大。 ④ 兒童樂園 周邊成熟大型社區(qū)聚集，以家庭為單位的休閑消費場所有很大的市場空間。 兒童樂園業(yè)態(tài)可吸引家庭為單位的顧客并且有相對固定的消費人群。 ⑤ 品牌餐飲 項目區(qū)域內有一定的商務政府宴請需要，生活類需求也同樣具備。 餐飲類可為項目聚集人氣，但是物業(yè)要求設施較高。 ⑤ 培訓機構 周邊聚集中小學校及大學，可支持培訓教育機構。 但該業(yè)態(tài)承租能力較低，可考慮放在高樓層。 ③ 金融證券 項目周邊聚集大型單位及產業(yè)園區(qū)，對證券金融產業(yè)有一定的支持。可作為備選業(yè)態(tài)。 ③ 可行性業(yè)態(tài)分析（一） 可行性：弱① — ② — ③ — ④ — ⑤ 強 規(guī)模 業(yè)態(tài) 業(yè)態(tài)功能分析 可行性 生活休閑 休閑餐飲 中青年及商務消費群是此類業(yè)態(tài)的目標客群，且項目周邊具備這樣的群體有一定的市場支撐力。 此類業(yè)態(tài)具備提升項目品質的作用。 此類業(yè)態(tài)有點睛之用，所以在業(yè)態(tài)布局中應注意業(yè)態(tài)的落位控制。 ⑤ 中西式快餐 ④ 咖啡 /簡餐 ④ 個人護理 ③ 生活配套 銀行 生活便利是人們選擇居住環(huán)境的最重要因素，成熟的商業(yè)配套是區(qū)域發(fā)展的根本基礎。 隨著經濟和社會的發(fā)展，消費者購買力增加的同時，消費品味逐漸提高，對生活品質的需要提升，將產生更多消費需求。 此類業(yè)態(tài)可作為商業(yè)街業(yè)態(tài)并可直接進行對外銷售。 ⑤ 藥店 ⑤ 便利店 ③ 寵物醫(yī)院 ② 可行性：弱① — ② — ③ — ④ — ⑤ 強 可行性業(yè)態(tài)分析（二） 結合區(qū)域特點與項目自身條件，以及我們初步商家訪談結果，本項目初步考慮的經營業(yè)態(tài)品類有 : 業(yè)態(tài) 備注 百貨 提升整體項目定位，吸引周邊購物人群，拉動客流。 合作模式以租賃為主。 提升品牌商鋪的價值增加投資人群信息。 電影院 雖然租金承租能力有限，但對拉動人群提升項目生活休閑娛樂的綜合服務能力有很大作用。 KTV 電玩城、臺球、網絡會所、金融類 品牌餐飲 業(yè)態(tài) 承租能力強，并且聚集人氣。 可以與多種業(yè)態(tài)進行互補。 商業(yè)步行街 增加項目業(yè)態(tài)完整可以與多業(yè)態(tài)配合。 該業(yè)態(tài)可以放在項目帶動客流，提升商業(yè)特色經營。 商業(yè)價值高，可直接進行出售并統(tǒng)一進行管理。 3. 經營業(yè)態(tài)品類 “小結” 業(yè)態(tài)啟示：百貨、步行街、影院、餐飲、休閑是項目發(fā)展方向 運作方式啟示：主力店及部分潛力商鋪自持，約占總面積的7080%；出售可分割商鋪，回收資金，約占總面積的 2030%. 業(yè)態(tài) 業(yè)態(tài)特點 建議 百貨 租賃或聯(lián)營扣點 面積 35萬 /㎡ 引入該業(yè)態(tài) 自持物業(yè)，提升企業(yè)自有資產。 待物業(yè)成熟后出售，得到利潤最大化。 影院 保底聯(lián)營 面積 3500——5000㎡ 步行街 租賃或出售 面積可分割 銷售：可回收投入資金。 自持：先進行養(yǎng)商期，待商業(yè)成熟后銷售，利潤最大化。 餐飲 /休閑 租賃或出售 面積可分割 面積占 7080% 面積占 3040% 按照市場分析，銷售該面積可回收建筑成本資金（約 68億）。 法則 6 [設計規(guī)劃驗證法則 ] 附件：設計院規(guī)劃方案 法則 7 [經濟測算驗證法則 ] “成本預算” 根據上述規(guī)劃，項目總成本約為 項目 單價 基數(shù) 總價 土地成本 5000000 216,550,000 建安成本 商業(yè) 3700 80000 296,000,000 公寓 3200 48202 154,246,400 寫字樓 3200 24838 79,481,600 住宅 2500 54080 135,200,000 車庫 2800 34624 96,947,200 工程建設其它費用 管理費 % 664928000 7,979,136 勘察設計 2% 664928000 13,298,560 工程監(jiān)理 % 664928000 9,973,920 咨詢 % 66492
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