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正文內(nèi)容

溫泉山莊項(xiàng)目整合定位策略研究報(bào)告(編輯修改稿)

2025-01-25 22:12 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 間情趣 頭文字氡:正宗的養(yǎng)生溫泉資源 研判 :能夠達(dá)到項(xiàng)目市場占位的概念就是要將核心資源升華演繹。 28 ACTION 2:項(xiàng)目市場占位 市場占位 世界級私家溫泉度假社區(qū) 29 策略模塊三:項(xiàng)目整合定位 ACTION 2:項(xiàng)目市場占位 占位概念 香堤上的國際溫泉院落 30 策略模塊三:項(xiàng)目整合定位 ACTION 2:項(xiàng)目市場占位 概念寫真 香堤上:凸顯項(xiàng)目獨(dú)特的河畔資源、剔除流溪河偏遠(yuǎn)的地域概念 國 際:反映目標(biāo)客戶的文化取向和身份標(biāo)簽心理需求 溫 泉:直觀表達(dá)項(xiàng)目資源基調(diào),結(jié)合國際概念搶占市場制高點(diǎn) 院 落:強(qiáng)調(diào)領(lǐng)域感,結(jié)合坡地形態(tài)構(gòu)建親切、休閑的空間尺度 研判 :香堤上的國際溫泉院落能夠?qū)㈨?xiàng)目核心資源整合起來參與市場競爭。 香堤上的國際溫泉院落 31 策略模塊三:項(xiàng)目整合定位 資源稀缺型 資源可復(fù)制型 第一居所 第二居所 逸泉山莊 東方夏灣拿 班芙 本案 香堤上的國際溫泉院落 ACTION 2:項(xiàng)目市場占位 立論 研判 :占位概念能夠?yàn)轫?xiàng)目奠定市場競爭制勝的戰(zhàn)略制高點(diǎn)。 32 策略模塊三:項(xiàng)目整合定位 ACTION 3:項(xiàng)目產(chǎn)品定位 策略基礎(chǔ) 競爭因素:第二居所與常住居所具有本質(zhì)的區(qū)別、對手產(chǎn)品僅作參考 空間需求:針對目標(biāo)消費(fèi)群對于 “ 第二居所 ” 使用空間的需求進(jìn)行定制 總價(jià)契合:戶型面積設(shè)臵直接影響單位總價(jià)、需要綜合考慮 研判 :找準(zhǔn)目標(biāo)客戶的需求是項(xiàng)目產(chǎn)品定位的關(guān)鍵所在。 33 策略模塊三:項(xiàng)目整合定位 ACTION 3:項(xiàng)目產(chǎn)品定位 供應(yīng)參考 項(xiàng)目 銷售均價(jià) 主力戶型( ㎡) 主力總價(jià)(萬) 暢銷戶型 班芙 獨(dú)棟 700010000、 聯(lián)排 5000 獨(dú)立: 280300 聯(lián)排: 180220 獨(dú)立: 210280 聯(lián)排: 90120 聯(lián)排 180220 逸泉山莊 4100 聯(lián)排別墅 140210 6590 聯(lián)排 140 東方夏灣拿 獨(dú)棟 7000 聯(lián)排 5500元 聯(lián)排 140~270 80150 聯(lián)排 180 研判 :暢銷戶型普遍集中在總價(jià)相對較低的產(chǎn)品、一定程度反映出市場趨勢。 34 策略模塊三:項(xiàng)目整合定位 ACTION 3:項(xiàng)目產(chǎn)品定位 總價(jià)角度 2% 8%32%42%16%2 0 萬以下 2 0 4 0 萬 4 1 1 0 0 萬 1 0 0 2 0 0 萬 2 0 0 萬以上購房總價(jià) 研判 1:潛購者總價(jià)選擇區(qū)間集中在 41- 100萬和 100- 200萬兩個(gè)梯度。 研判 2:投資型度假物業(yè)購買總價(jià)主要集中在 20- 40萬之間。 35 策略模塊三:項(xiàng)目整合定位 ACTION 3:項(xiàng)目產(chǎn)品定位 需求導(dǎo)向 84%40%76%19%3%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%4 5 8 0 9 0 1 3 0 1 5 0 2 0 0 2 0 1 3 0 0 3 0 0 以上第二居所購房(投資)面積選擇 研判 :潛購者購房面積選擇主要集中在 45- 80和 150- 200㎡ 兩個(gè)區(qū)間 。 36 策略模塊三:項(xiàng)目整合定位 ACTION 3:項(xiàng)目產(chǎn)品定位 立論 產(chǎn)品類別 面積區(qū)間 單價(jià)區(qū)間 目標(biāo)總價(jià) 套數(shù)比例 獨(dú)立別墅 280- 320 6000- 6800 180- 220 5% 小獨(dú)棟 220- 250 4500- 5200 100- 130 40- 45% 聯(lián)排別墅 140- 180 3800- 4500 55- 90 50- 55% 服務(wù)式公寓帶裝修 40- 70 4000- 5000 18- 35 ---- 策略一 :根據(jù)需求及市場供應(yīng)參考,設(shè)聯(lián)排別墅及小獨(dú)棟為主力戶型; 策略二 :通過戶型定制結(jié)合單價(jià)區(qū)間換算,令總價(jià)與消費(fèi)需求相契合; 策略三 :在資源條件較佳的區(qū)位適量設(shè)臵面積較大的獨(dú)棟以拉升形象; 策略四 :原洋房產(chǎn)品調(diào)整為迎合度假物業(yè)投資需求的小戶型服務(wù)式公寓。 37 策略轉(zhuǎn)折 根據(jù)市場調(diào)研結(jié)合項(xiàng)目自身屬性,我們找到了項(xiàng)目的目標(biāo)客戶; 從市場占位的角度出發(fā),我們構(gòu)建出 “ 香堤上的國際溫泉院落 ” 的有利位臵; 循著目標(biāo)客戶對使用空間的需求,我們定制出項(xiàng)目的產(chǎn)品結(jié)構(gòu); 整合定位解決了項(xiàng)目 “ 是什么和做什么 ” 的命題。 然而,還可以做些什么能夠進(jìn)一步提升項(xiàng)目對目標(biāo)客戶的吸引力呢? 我們提供的是一種怎樣的 休閑方式 呢? 讓我們帶著這個(gè)疑問進(jìn)入 “ 項(xiàng)目概念導(dǎo)入 ” 的策略環(huán)節(jié) …… 38 策略模塊四:項(xiàng)目概念導(dǎo)入 ACTION 1:客戶寫真 目標(biāo)客戶:私企業(yè)主、國家干部、公務(wù)員、企業(yè)高管、 自由職業(yè)者、藝術(shù)及創(chuàng)意界人士 忙碌的工作中,從容駕御著自己的事業(yè)方向 曾經(jīng)艱苦拼搏,開始品嘗來自生活的犒賞 都市中的主角,未曾失落對自然的渴望 物質(zhì)浮華、早已不在話下 寄情山水、覓一處世外桃源暫時(shí)將思慮放下 寧靜致遠(yuǎn)、輕松與自然對話 養(yǎng)精蓄銳后、繼續(xù)打拼天下 …… 39 策略模塊四:項(xiàng)目概念導(dǎo)入 ACTION 2:生活藍(lán)本 山水度假勝地:瑞士洛桑 洛桑 是瑞士沃州 (Vaud)的首府,是瑞士第二大講法語的城市,它位于日內(nèi)瓦湖畔,依山傍水。有著濃厚的文化藝術(shù)氣氛,有瑞士聯(lián)邦法院、國際奧林匹克委員會(huì)和聯(lián)邦理工學(xué)院等組織機(jī)構(gòu)和學(xué)院。和日內(nèi)瓦一樣,它是瑞士文化和人才中心。 40 策略模塊四:項(xiàng)目概念導(dǎo)入 ACTION 2:生活藍(lán)本 山水度假勝地:瑞士洛桑 古城洛桑 坐落在湖岸森林密布的緩緩的山坡上,街道起伏,景色優(yōu)美,滿城都是重重疊疊的紅色屋頂和綠樹掩隱的街道,彌漫著花香,閃爍著陽光。城中建于12世紀(jì)的哥特式大教堂,至今仍保留著 “ 打更 ” 的古老遺風(fēng)。 41 策略模塊四:項(xiàng)目概念導(dǎo)入 ACTION 2:生活藍(lán)本 山水度假勝地:瑞士洛桑 洛桑 還是著名的BEJATR芭蕾舞的故鄉(xiāng),30年以來,為青年演員舉行的最具權(quán)威的芭蕾舞大賽PRIX DE LAUSANNE,一直就在洛桑舉辦。在洛桑文化日歷中最精彩的還有城市節(jié)和音樂節(jié)。 42 策略模塊四:項(xiàng)目概念導(dǎo)入 ACTION 2:生活藍(lán)本 山水度假勝地:瑞士洛桑 一隅山水環(huán)繞的詩意境地 一處富有人文底蘊(yùn)的情調(diào)所在 一片休養(yǎng)生息的樂土 一幅迷醉心田的水墨畫卷 一片自然和諧的世外桃源 研判 :瑞士洛桑所承載的人文內(nèi)涵與自然風(fēng)光正是本項(xiàng)目所倡導(dǎo)的休閑境界。 43 策略模塊四:項(xiàng)目概念導(dǎo)入 ACTION 3:概念嫁接 獻(xiàn)給熱愛生活的城市主角 …… 洛桑圣泉 香堤上的國際溫泉院落 立論 44 策略轉(zhuǎn)折 不論是項(xiàng)目定位或是概念嫁接, 其目的都不僅限于提煉與構(gòu)建; 定位與
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