南京市房地產(chǎn)廣廈南京鄧府巷項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)研究報(bào)告商業(yè)地產(chǎn)(編輯修改稿)
2025-07-21 16:29 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ： 商場(chǎng)名稱 福中都市數(shù)碼港 位置 大洋百貨南鄰 開業(yè)時(shí)間 2020 年 6 月 26 日 營業(yè)面積 約 3000 平米 樓層布局 1F：手機(jī)、移動(dòng)服務(wù)點(diǎn)、史迪克牛排店、寶島眼鏡店 2F：數(shù)碼相機(jī)、攝像機(jī)等 3F： MP閃存、軟 件、音像制品 4F：筆記本電腦專賣 總體印象 該商場(chǎng)所在建筑尚未全部完工， 1— 4 層福中都市數(shù)碼港率先開業(yè)，從種種跡象來看，準(zhǔn)備不充分，無論在衛(wèi)生、賣場(chǎng)環(huán)境、布局等方面比較凌亂。開業(yè)當(dāng)天促銷活動(dòng)力度較大，客流量較大。從 2 28 日調(diào)研情況看，客流量偏小，外圍環(huán)境地鐵口施工對(duì)其影響較大。 業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu) 4：專賣店?duì)顩r分析 新街口商圈的專賣店普遍布局零散，品牌知名度不高，尚未形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)和品牌優(yōu)勢(shì)。萬達(dá)購物廣場(chǎng)一樓的名店街、盤谷亞泰廣場(chǎng)、時(shí)尚萊迪購物廣場(chǎng)等商業(yè)物業(yè)導(dǎo)入了“店中店”模式，將各類知名品牌專賣店集中起來 ，從其經(jīng)營狀況來看，均不是非常理想，相同品牌銷售業(yè)績無法與其開設(shè)在百貨店中的專柜相媲美，究其原因，一方面與此類物業(yè)管理方缺乏統(tǒng)一的營銷推廣，各店鋪很難形成整合效應(yīng)；另一方面當(dāng)?shù)叵M(fèi)者在購物場(chǎng)所的選擇和消費(fèi)習(xí)慣上趨于傳統(tǒng)，更樂于選擇大型綜合百貨業(yè)態(tài)。 三、新街口區(qū)域商業(yè)特征及發(fā)展趨勢(shì)分析 新街口商圈目前各業(yè)態(tài)配比嚴(yán)重失衡，傳統(tǒng)百貨業(yè)所占比重高達(dá) 80%左右，餐飲、休閑、娛樂業(yè)發(fā)展很不均衡，最近一年來開始逐步向集購物、 旅游、 文化 、休閑 、 餐飲、娛樂為一體的復(fù)合型商業(yè)街區(qū)過渡，仍處于起步階段，有較好的市場(chǎng)切入點(diǎn)； 傳統(tǒng)百貨業(yè)高度密集，競(jìng)爭(zhēng)激烈，正在逐步形成各自的特色和核心優(yōu)勢(shì)； 專業(yè)店業(yè)態(tài)已普遍被消費(fèi)者接受，呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展之勢(shì)； 專賣店沒有形成品牌和規(guī)模優(yōu)勢(shì)； 服務(wù)業(yè)、餐飲業(yè)、休閑娛樂業(yè)相對(duì)分散，發(fā)展勢(shì)頭迅猛，市場(chǎng)潛力大。 第三章 新街口片區(qū)商業(yè)業(yè)種分析 針對(duì)廣廈鄧府巷項(xiàng)目“南京最前衛(wèi)的非主流世界文化藝術(shù)館”的商業(yè)定位，有針對(duì)性地對(duì)新街口區(qū)域現(xiàn)有的高檔品牌服裝、旅游文化、工藝禮品、高檔珠寶名表、精品配飾、精品配飾、休閑餐飲、娛樂等多個(gè)業(yè)種方面進(jìn)行重點(diǎn)統(tǒng)計(jì)分析。 一、 品牌服裝類（主要針對(duì)高檔精品服裝） 新街口商圈內(nèi)品牌服裝競(jìng) 爭(zhēng)相對(duì)比較激烈，國際國內(nèi)著名品牌服裝均有自己的多個(gè)店鋪，而且基本全部集中于各大百貨商場(chǎng)中，南京現(xiàn)有的國際頂尖服裝主要集中在金鷹、東方、 大洋百貨和金陵購物中心中里。專賣店的服飾經(jīng)營發(fā)展緩慢，品牌知名度不高，消費(fèi)者的認(rèn)同程度也較低。 機(jī)會(huì)：本項(xiàng)目要適當(dāng)安排符合南京市場(chǎng)的中高檔品牌服裝，予以彌補(bǔ)市場(chǎng)缺口，吸收外流高檔客戶群，爭(zhēng)取周邊高檔客戶群，同時(shí)不能脫離中檔消費(fèi)者。 二、 珠寶名表類 現(xiàn)狀：此類別在新街口商圈所占比重較好，但大都是傳統(tǒng)黃白金及鑲嵌類，個(gè)性化飾品雖有出現(xiàn)，但數(shù)量和規(guī)模均顯不足。 機(jī)會(huì)：本類應(yīng)在質(zhì)量上和特 色上吸引顧客，以吸引人流 ,帶動(dòng)人氣為主。 三、 精品配飾類 精品配飾類檔次趨于向中高檔上升，目前已有諸如施華洛士奇、碧芝、 Zippo 等品牌出現(xiàn)。新街口商圈現(xiàn)有分布狀況如下表： 地點(diǎn)名稱 樓層 業(yè)種及品牌 備注 金鷹 1F、 4F 施華洛士奇、 Zippo、海盜船、引鈺、世格 東方商城 1F、 4F 施華洛士奇、 Zippo、銀鎮(zhèn)、引鈺、世格 大洋百貨 1F、 4F 海盜船、 Zippo、世格 萬達(dá)購物廣場(chǎng) 1F 食草堂（時(shí)尚牛皮制品）、海盜船、Zippo 通靈翠鉆、 SWATCH 時(shí)尚萊迪購物中心 2F 碧芝自制飾品、自制銀飾 盤古亞泰廣場(chǎng) 1F 譚木匠（木梳）、韓國飾品 機(jī)會(huì)：本項(xiàng)目要強(qiáng)勢(shì)爭(zhēng)取此類型的份額，引進(jìn)國際品牌連鎖店進(jìn)場(chǎng)。 四、 文化體育類 此類占商業(yè)市場(chǎng) 4%，新街口商圈集中了南京書城和新華書店，項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)文化資源很豐富，但大都以傳統(tǒng)文化為主，缺乏個(gè)性化、國際化、特色化的傳播渠道。 地點(diǎn)名稱 位置 品類 品牌 備注 東方商城 1F 圖書音像 先鋒書店、音像店 先鋒書店約 500平米 音像店約 150平米 金鷹 5F 圖書音像 金鷹書廊 約 250平米 南京書城 1— 5F 圖書音像 2F引入宏圖三胞專業(yè)店 5F設(shè)有畫廊 小型書店 分布在城市街道各處 圖書音像 無明顯的品牌概念，整體不規(guī)范 30— 100平米不等 體育類商品各大商場(chǎng)均有銷售，且品牌聚合力已較好形成，國際知名品牌如耐克、阿迪達(dá)斯、彪馬等品牌已廣泛進(jìn)入各大商場(chǎng)。專賣店形式則剛剛起步，無論在品牌、規(guī)模上都比較落后。 機(jī)會(huì) :：本項(xiàng)目要主打文化牌，突出特色文化、個(gè)性文化、非主流文化，抓住年輕消費(fèi)和旅游人群。 五、 民俗工藝類 目前在新街口商業(yè)區(qū)只有金鷹國際 5F 有區(qū)域銷售，其他百貨店均沒有將其作為經(jīng)營的重點(diǎn)，僅在總統(tǒng)府、梅園新村等旅游景 點(diǎn)附近有個(gè)體小攤位或商店銷售所謂的旅游工藝品。 地點(diǎn)名稱 位置 規(guī)模 品類 金鷹國際 5F 400平米 云錦工藝品、玉器、錫器、琉璃工藝品、黃金掛件 藝術(shù)裝飾畫、木質(zhì)品 萬達(dá)購物廣場(chǎng) 1F 8家店鋪 玉器等工藝品 機(jī)會(huì)：該品類有較大的市場(chǎng)空間等待發(fā)掘，而本項(xiàng)目位于商業(yè)區(qū)和旅游文化區(qū)的交匯處，有著得天獨(dú)厚的先天資源，但應(yīng)在傳統(tǒng)工藝、品質(zhì)、品位等諸方面下功夫，重點(diǎn)考慮中高檔民俗工藝市場(chǎng)的營造和培育。 六、 休閑餐飲業(yè) 目前新街口商圈的各大百貨商場(chǎng)已經(jīng)陸續(xù)引進(jìn)了休閑餐飲連鎖店，其中不乏國內(nèi)知名連鎖品牌，如必勝客、 肯德基、麥當(dāng)勞、大娘水餃等，說明該區(qū)域有相當(dāng)?shù)馁徺I力，但與整個(gè)商圈的規(guī)模相比比例仍然嚴(yán)重不足，存在巨大的發(fā)展空間。 目前新街口片區(qū)休閑餐飲比較集中的場(chǎng)所主要有以下幾處： 場(chǎng)所名稱 特色店數(shù)目 其中餐飲店數(shù) 其中休閑店數(shù) 目 目 新街口美食娛樂廣場(chǎng) 8 7 1 東方商城負(fù)一樓 6 5 1 王府大街 21 15 6 漢府食街 20 16 4 石鼓路 15 13 2 合計(jì)及比例 70 56（ 80%） 14（ 20%） 國內(nèi)國際知名連鎖商家統(tǒng)計(jì) 品牌名稱 特色 店鋪數(shù)量 所處位置及面積 （單位：平方米） 備 注 肯德基 漢堡、炸雞 4 中央商場(chǎng)、大洋對(duì)面、東方商城、國藥大廈 麥當(dāng)勞 漢堡、薯?xiàng)l 3 南京新百、盤谷對(duì)面、正洪步行街 必勝客 比薩 3 中央商城、大洋百貨、國藥大廈 星巴克 咖啡 2 大洋百貨（ 120）、東方商城（ 120） 哈根達(dá)斯 冰淇淋 1 東方商城（ 80） 藍(lán)與白 中式快餐 2 正洪步行街（ 150）、東方
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