南昌市某房地產(chǎn)物業(yè)價值評估報告18頁地產(chǎn)價格(編輯修改稿)
2025-07-21 16:13 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ********** * * * 注冊房地產(chǎn)估價師 ********** （十 二 ）估價作業(yè)日期 ****年 *月 **日至 ****年 *月 **日 （十 三 ）估價報告應(yīng)用的有效期 本評估報告自提交報告之日起壹年內(nèi)有效。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 五、估價技術(shù)報告 （ 一 ） 個別因素分析 估價對象產(chǎn)權(quán)清晰，無他項權(quán)利限制。 物業(yè)權(quán)屬狀況如下表： 估價對象房屋權(quán)益狀況表 房屋所有 權(quán)證號 房屋所有權(quán)人 房屋 坐落 建筑面積（㎡） 樓層 房屋建成年代 結(jié)構(gòu) 產(chǎn)別 設(shè)計 用途 洪房權(quán)證 *字第******號 *** *湖區(qū) **路 **號 *單元 501室 **.** */* ****年 ** ** ** 委估物業(yè)為 **小區(qū)內(nèi) **棟 **號， *號樓竣工于 **年， *結(jié)構(gòu)，樓高 *層（不）帶 *部 *牌電梯，位于小區(qū) **側(cè)，停車位 **， *向景觀為 **，臨 **。 **單位為 **戶型（包括平面、復(fù)式、躍式），平面布置方正（ **房帶轉(zhuǎn)角），建筑面積為 **m2，有 *個衛(wèi)生間，*個陽臺，主人房朝向為 **，目前使用狀況為 **。 委 估物業(yè)裝修情況 見附件二《物業(yè)查勘表》。 （ 二 ） 區(qū)域因素分析 **小區(qū)位于南昌市 **區(qū) **路。相鄰住宅小區(qū)有 ***，距離 **商場（菜場）約有 **路程，距 **學(xué)校有 **公里，最近的公交站點(diǎn)為 **，約 **公里，有 **路公交車過往，住宅小區(qū)內(nèi)配套有（小區(qū)綠化公園、游泳池、會所、網(wǎng)球場等）。住宅小區(qū)已入伙 **年，小區(qū)規(guī)模（較大、一般、較小），現(xiàn)居住群體以 **類為主。 （ 三 ） 市場背景分析 隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、快速發(fā)展，南昌市房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)穩(wěn)定、理性的發(fā)展態(tài)勢。 2020 年 13 月，南昌市房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資 億元，增長 %，其中住宅投資 億元，增長 %；經(jīng)濟(jì)適用房投資增長 %；辦公樓投資下降 %；商業(yè)營業(yè)用房投資下降 %。 完 成開發(fā)土地面積增速加快。南昌市完成開發(fā)土地面積為 萬平方米，比上年同期增長 %。 商品房屋施工面積略有下降，住宅施工仍占主流。商品房屋施工面積為 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 萬平方米，與去年同期相比下降 %。其中：住宅面積達(dá) ，增長 %；占全部施工面積的 %，辦公樓下降 %；商業(yè)營業(yè)用房下降 %。 商品房屋新開工面積下降。商品房屋新開工面積為 萬平方米，下降 %。 商品房供應(yīng)量平穩(wěn)運(yùn)行。南昌市商品房屋竣工面積為 萬平方米，增長 %。按房屋用 途來看，住宅竣工面積為 萬平方米，增長 %。 商品房屋銷售大幅上升。南昌市商品房屋銷售建筑面積 萬平方米，增長%。從銷售構(gòu)成來看，住宅仍是主體，銷售面積為 萬平方米，增長 %，占商品房屋銷售面積的比重為 %。 （ 四 ） 最高最佳使用分析 及快速變現(xiàn)能力 根據(jù)委估物業(yè)《房屋所有權(quán)證》記載，委估物業(yè)用途為住宅。在估價對象合法用途前提下，在房屋建筑工程技術(shù) 和 經(jīng)濟(jì)上 可行 下 ，來實現(xiàn)房地產(chǎn)的最高最佳使用。從目前市場狀況及委估對象所處的環(huán)境分析，委估房地產(chǎn)現(xiàn)狀為其最高最佳使用狀 態(tài) ，其快速變現(xiàn)能力 **， **處置。 （ 五 ） 估價技術(shù)路線及估價方法采用 估價人員細(xì)致地分析了評估物業(yè)的特點(diǎn)和實際狀況，并研究了委托方提供及估價方所掌握的資料，在實地勘察和調(diào)研的基礎(chǔ)上認(rèn)為，由于該同類同地段物業(yè)的相關(guān)案例 較成熟 ，所以 主要 采用市場比較法；鑒于待估標(biāo)的物 可為 收益性房地產(chǎn) 進(jìn)行出租 ，所以 在估價時也考慮了此因素對價值的影響。 市場比較法 市場比較法原理：是將估價對象與估價時點(diǎn)有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對于這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算對象的客觀合理價格或價值的方法。 市場比較法公式：估 價對象價格 =可比實例價格交易日期修正系數(shù)交易情況修正系數(shù)個別因數(shù)修正系數(shù)區(qū)域因數(shù)修正系數(shù) 收益法 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 收益法原理：是指預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點(diǎn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 收益法公式如下： V=a/r[11/(1+r)n] V—— 房地產(chǎn)價格 a—— 每年凈收益 r—— 房地產(chǎn)資本化率 n—— 收益年限 （ 六 ） 估價測算過程 用市場比較法計算 估價人員經(jīng)過市場調(diào)查，收集的交易實例情況如下： 市場比較法計算表 委估物業(yè)名稱： *湖區(qū) **路 *號 *單元 ***室 可 比 實 例 委估房屋價格修正 實例 A 實例 B 實例 C 房
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