長沙華悅城營銷目標(biāo)達(dá)成策略溝通案(編輯修改稿)
2025-03-06 14:50 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 對 2023年 不明朗的宏觀市場環(huán)境 、 區(qū)域價格干擾 以及 項目處于綜合體價值初步發(fā)聲期 的綜合背景，遵循價格安全、推售緊密、形象提升、價值兌現(xiàn)營銷思路，以 安全、平穩(wěn)、快速的銷售模式 ，規(guī)避風(fēng)險，確保目標(biāo)的實現(xiàn)。 ?推售策略： 小步快跑，快速蓄客，快速出貨，風(fēng)險最小化； ?價格策略： 首次推盤堅持安全出貨原則，市場前排價格策略，確保熱銷，后續(xù)小幅提升，實現(xiàn)價值 World Union 推售策略 在 4億元的銷售目標(biāo)下， 2023年共推售 6棟高層和底層商業(yè)，考慮工程開發(fā)進(jìn)度以及銷售進(jìn)度， 2023年推售 8棟住宅以及底層商業(yè) 推售思路： ?高層推售按月均推售一棟的速度進(jìn)行鋪排，同時考慮每次推貨量的大小和蓄客期長短進(jìn)行調(diào)節(jié)，確保每次推盤有足夠的客戶支撐； ?商業(yè)推售安排在高層推售的間歇期，分兩次集中推售，一方面具有足夠的蓄客時間，另一方面也為高層的蓄客預(yù)留時間。 小步快跑原則，快速出貨，合理安排推售，預(yù)留足夠的蓄客期，確保熱銷 World Union 推售策略 考慮全年推貨量以及前期的蓄客情況，同時為保障每次推售有足夠長的蓄客期，首批推售必須在 6月份推出，以降低后續(xù)推售的蓄客壓力。 ?客戶角度： 目前共蓄客 475批（定存 168張，普 307張），具備較大的客戶基礎(chǔ)，但蓄客期長達(dá)半年之久，過長的蓄客期容易造成客戶流失。 ?目標(biāo)角度： 4億銷售額， 8萬方住宅 1萬方商業(yè)，勢必需要多次推售方能實現(xiàn)，針對每次推售必須預(yù)留足夠蓄客期以作為客戶支撐，保障熱銷； 建議首批推盤時間： 6月上旬 World Union 推售策略 全年推售鋪排：住宅分 5次推售，首推 2棟，后續(xù)每次推售 1棟，確保每次推售的蓄客期在 30－ 45天；商業(yè)分 2次集中推售，每次推售3棟住宅底商，將 C2地塊商業(yè)全部推出。 7月 15 8月 11 6月 10 推出 5棟住宅 5棟： 98137㎡，96套 ； 推出 6/7棟住宅 6棟： 99130㎡ ， 98套； 7棟： 100120㎡ ， 124套 ； 共 222套 9月 9 12月 16 推出 6棟裙樓商鋪 6棟：共約 4033㎡ 推出 2棟住宅 2棟： 81103㎡，192套； 10月 27 11月 18 推出 8棟住宅 8棟： 100120㎡ 3房，124套 ； 推出 8棟裙樓商鋪 8棟：共約 5877㎡ 推出 3棟住宅 3棟：99130㎡ 3房，96套 ； World Union 推售策略 7棟 8棟 3棟 4棟 5棟 6棟 首推 房源 （ 99130 ㎡ ，共 98套） （ 100120㎡ ，共 124套） 五推 房源 （ 99137㎡ ，共 96套） 三推 房源 （ 98－ 137㎡ ，共 96套） 第一波 商鋪房源 (4033㎡ ) 第二波 商鋪房源 （ 5877㎡ ) 二推 房源 （ 81103㎡ ，共 192套） 四推 房源 （ 100120㎡ ，共 124套） World Union 價格策略 在整體市場行情偏冷，區(qū)域價格干擾，項目綜合體價值初步兌現(xiàn)的客觀背景下，堅持穩(wěn)健的價格策略，以市場前排價格出貨，確保安全回款。 首批推盤價格以市場前排價格為參考，在保障合理的利潤率條件下堅持安全出貨原則，重在熱銷，奠定市場影響力 首批推盤建議價格： 6600－ 6800元 /平米 五礦萬境水岸： 6400元 /平米 金域華府： 7400元 /平米（精裝） 喜盈門： 8500元 /平米（精裝 1500） World Union 價格策略 在項目綜合體價值不斷兌現(xiàn)，項目影響力提升的情況下，后續(xù)價格小幅攀升，預(yù)計整體均價突破 7500元 /平米。 680070007150730075007700790081006000650070007500800085001次開盤(6棟）2次開盤3次開盤4次開盤5次開盤6次開盤7次開盤8次開盤 均價變化 主要溢價因素 一次開盤 6800 區(qū)域帶動、酒店成功引入 二次開盤 7000 景觀朝向等資源更佳、展示更完善 三次開盤 7150 主力超市引入成功；位臵更佳 四次開盤 7300 商業(yè)配套逐漸成熟、小區(qū)逐漸成熟 五次開盤 7500 電影院成功引入；位臵更佳；商業(yè)配 套更完善 六次開盤 7700 位臵更佳；小區(qū)更成熟；商業(yè)更完善 七次開盤 7900 位臵更佳；小區(qū)更成熟；商業(yè)更完善 八次開盤 8100 位臵更佳；小區(qū)更成熟；商業(yè)更完善 注：以上關(guān)于價格走勢的考慮基于市場無大幅變動的前提條件 World Union 2023年營銷目標(biāo)實現(xiàn)的保障體系 4 4億銷售額目標(biāo)保障體系 回款目標(biāo)保障體系 首推熱銷保障體系 World Union 通過形象、推廣、展示、服務(wù)、推售、價格等營銷組合策略，確保4億營銷目標(biāo)的實現(xiàn)
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