【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 扣點(diǎn) 業(yè)態(tài)種類(lèi) 25％－ 30％ 化妝品、鐘表 20％－ 30％ 女裝 25％－ 35％ 男裝 15％－ 23％ 珠寶 ?按照當(dāng)前營(yíng)業(yè)面積，杭州大廈的平均地效達(dá)到了 227元 /平米 /天； ?從不同業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)水平看，珠寶、化妝品、皮具的單位營(yíng)業(yè)面積地效達(dá)到 500元左右，較其他業(yè)種更高； ?各業(yè)種扣點(diǎn)比例大致為 15－30%，其中珠寶在 17%左右，服裝因品牌而異，大致集中在20－ 30%，化妝品扣點(diǎn)比例主要在 25－ 30% 21 百貨典型個(gè)案分析 —— 銀泰百貨（ 1） 項(xiàng)目名稱(chēng)： 銀泰百貨 地址： 杭州市延安路 530號(hào) 建筑面積： 約 45000平方米 營(yíng)業(yè)面積： 約 31500平方米 層數(shù)： － 1－ 8層 扶梯數(shù)： 2個(gè) 車(chē)位數(shù)： 無(wú) 基本情況： ?于 1998年開(kāi)業(yè)的銀泰百貨，是杭州百貨業(yè)的后起之秀。銀泰百貨以“傳遞新的生活美學(xué)”為經(jīng)營(yíng)理念，以年輕、時(shí)尚的都市白領(lǐng)和新型家庭為主力客層，力求走在潮流的尖端，及時(shí)傳遞最新的流行資訊。 22 百貨典型個(gè)案分析 —— 銀泰百貨（ 2） ?銀泰百貨營(yíng)業(yè)額從開(kāi)業(yè)之初的 ，增加到 2023年的 ，創(chuàng)造了杭州百貨業(yè)的奇跡。 ?2023年 11月 16日，日營(yíng)業(yè)額高達(dá) 7500萬(wàn)元，刷新了全國(guó)百貨商場(chǎng)的日營(yíng)業(yè)額紀(jì)錄。銀泰百貨各業(yè)態(tài)比率銀泰百貨歷年零售額 ?作為新興的百貨公司，銀泰百貨品牌引入方面更加年輕、時(shí)尚。 ?相比傳統(tǒng)的百貨類(lèi)商業(yè)形態(tài)，銀泰百貨現(xiàn)已開(kāi)始注重加強(qiáng)其他配套業(yè)態(tài)的比重，如：餐飲、電子游藝等，以達(dá)到延長(zhǎng)消費(fèi)者在項(xiàng)目?jī)?nèi)逗留時(shí)間之目的，形成項(xiàng)目?jī)?nèi)部業(yè)態(tài)的有效互動(dòng)。 銀泰百貨歷年?duì)I業(yè)額05101520252023 2023 2023 2023 20230%5%10%15%20%25%年?duì)I業(yè)額( 億元) 年增長(zhǎng)率銀泰百貨各業(yè)態(tài)比例7%34%11%6%4%6%7%4% 3%鐘表, 2 %超市, 1 1 %珠寶, 2 %箱包, 1 %化妝品, 2 %23 百貨典型個(gè)案分析 —— 銀泰百貨（ 3） 樓層 主營(yíng)業(yè)種 超市、滋補(bǔ)品 化妝品、珠寶、皮具 女裝服飾 男裝服飾 休閑服飾 運(yùn)動(dòng)服飾、器械 數(shù)碼、餐飲 床上用品、嬰兒用品 胡慶余堂、李寶贏堂 太古、 Belle Esprit、 Only、 G2023 杰凡尼、 MarlboroClassic Adidas、 JackJones 喬丹、美津濃 松下、元綠回轉(zhuǎn)壽司 安睡寶、 Mickey 代表品牌 － 1 1 3 4 5 6 7 8 24 百貨典型個(gè)案分析 —— 銀泰百貨（ 4） 銀泰百貨各業(yè)態(tài)坪效( 按品牌營(yíng)業(yè)面積計(jì))275376300360 3501502150100200300400家電 化妝品 男裝 女裝 珠寶 鞋類(lèi) 運(yùn)動(dòng)休閑?按照當(dāng)前營(yíng)業(yè)面積，銀泰的平均地效達(dá)到了 158元 /平米 /天； ?從不同業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)水平看，珠寶、女裝、化妝品等高利潤(rùn)產(chǎn)品的單位營(yíng)業(yè)面積地效較高。 25 百貨典型個(gè)案分析 —— 解百（ 1） 項(xiàng)目名稱(chēng)： 杭州解放路百貨商店 地址： 杭州市解放路 251號(hào) 建筑面積： 約 34000平方米 營(yíng)業(yè)面積： 約 18000平方米 層數(shù)： 新世紀(jì)百貨－ 1－ 5層； A樓 1－ 3層； B樓－ 1－ 6層 扶梯數(shù)： 新世紀(jì)百貨 2部； A樓無(wú)， B樓 1部 車(chē)位數(shù)： 200 基本情況： ?杭州解百集團(tuán)股份有限公司是浙江省歷史最久、規(guī)模最大的 “中華老字號(hào)”商業(yè)企業(yè)集團(tuán)，前身始建于 1918年的商品陳列館， 1992年改制為股份有限公司， 96年下半年批準(zhǔn)正式成立集團(tuán)。 26 百貨典型個(gè)案分析 —— 解百（ 2） ?n從 2023年開(kāi)始，解百對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行了大面積的結(jié)構(gòu)調(diào)整、整合優(yōu)化資源、硬件改造，給解百注入了新的活力。 ?從 2023開(kāi)始，解百進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展期。 ?2023年以后，年?duì)I業(yè)額雖以年平均 7%的速度增長(zhǎng)，但落后于市場(chǎng)平均增長(zhǎng)水平，其品牌檔次較低，杭州市主要消費(fèi)人群生活水平較高，中低檔次品牌已難以滿(mǎn)足需求。 ?解百經(jīng)歷了一個(gè)從傳統(tǒng)老店到現(xiàn)代百貨經(jīng)營(yíng)的改變，其間業(yè)態(tài)發(fā)生了重大變化。 ?增加了流行女裝的比重，使得解百發(fā)生了從“大而全”格局到引領(lǐng)時(shí)尚休閑的變化。 解百集團(tuán)歷年商品銷(xiāo)售總額024681012142023 2023 2023 2023 20230%2%4%6%8%10%12%年?duì)I業(yè)額( 億元) 年增長(zhǎng)率解百各業(yè)態(tài)比率鐘表, 3%化妝品, 4%箱包, 6%鞋類(lèi), 6%服裝, 35%運(yùn)動(dòng), 8%家居用品, 6%兒童用品, 7%電器, 14%餐飲, 2%超市, 6% 珠寶, 3%27 樓層 主營(yíng)業(yè)種 兒童天地 化妝品、珠寶、名表、鞋類(lèi) 流行淑女館 時(shí)尚淑女館 運(yùn)動(dòng)休閑館 巴布豆、好孩子 周大福、雷達(dá)、姿生堂 寶姿、菲妮迪、哥第 銳步、 kappa nike、李寧 代表品牌 － 1 1 3 4 5 百貨典型個(gè)案分析 —— 解百（ 3） 解百新世紀(jì)內(nèi)部構(gòu)成： 28 百貨典型個(gè)案分析 —— 解百（ 4） 樓層 主營(yíng)業(yè)種 品牌專(zhuān)賣(mài)店 溫馨生活館 休閑服飾 Lee、 Adidas 黛安芬、阿思家 FUN、艾萊依 代表品牌 1 2 3 解百 A樓內(nèi)部構(gòu)成： 樓層 主營(yíng)業(yè)種 超市、餐飲 男裝服飾 男士鞋類(lèi) 家電 KFC Jackjones 森達(dá)、 Satchi(沙馳 ) 格蘭仕、三星 代表品牌 解百 B樓內(nèi)部構(gòu)成： － 1 3 4 6 29 商業(yè)未來(lái)供應(yīng)分析－未來(lái)供應(yīng)格局 未來(lái)商業(yè)供應(yīng)項(xiàng)目規(guī)模( 按類(lèi)型建面)010203040506070802023 2023 2023 2023大賣(mài)場(chǎng) 購(gòu)物中心 大型百貨 其他商業(yè)項(xiàng)目未來(lái)商業(yè)供應(yīng)項(xiàng)目規(guī)模( 按區(qū)域建面)010203040506070802023 2023 2023 2023江干 西湖 下城 上城 濱江 錢(qián)江新城?從時(shí)間上來(lái)看， 2023年將集中建成數(shù)量較大的商業(yè)供應(yīng)項(xiàng)目，以購(gòu)物中心和大型百貨居多，其中的華潤(rùn)項(xiàng)目購(gòu)物中心商業(yè)體量近 13萬(wàn)平方米； ?從區(qū)域上來(lái)看，錢(qián)江新城核心區(qū)的供應(yīng)量在 20232023有較大規(guī)模上市。 30 商業(yè)未來(lái)供應(yīng)分析－市級(jí)主商圈 ?三大商圈未來(lái)成規(guī)模的商業(yè)供應(yīng)主要包括西湖文化廣場(chǎng)、坤和中心、嘉里項(xiàng)目、太平洋商業(yè)中心等。 ?對(duì)幾個(gè)項(xiàng)目的考察，未來(lái)推出商業(yè)項(xiàng)目中，有將近 80%以上為購(gòu)物類(lèi)業(yè)態(tài)。餐飲、休閑娛樂(lè)類(lèi)比重較小，總體定位以中高檔為主。三大商圈將以消費(fèi)類(lèi)型多樣化，檔次進(jìn)一步提高等特點(diǎn)鞏固其市級(jí)商業(yè)中心的地位。 項(xiàng)目名稱(chēng) 建筑面積 10萬(wàn) 5萬(wàn) 單體、裙房 裙房 未定 沿街商鋪 Shopping mall 建筑形態(tài) 坤和中心 西湖文化廣場(chǎng) (環(huán)球中心 ) 嘉里建設(shè)浙大湖濱項(xiàng)目 湖濱名品街二期 太平洋商業(yè)中心 層數(shù) 預(yù)計(jì)上市場(chǎng)年份 主營(yíng)業(yè)態(tài) 商場(chǎng)裙房 9層 5層 未定 5層 10層 2023 2023 2023 2023 2023 16層約 3萬(wàn)平方米精品購(gòu)物， 7－ 9層約 地下 、地上 15層 未定 零售、餐飲、休閑娛樂(lè)于一體 百貨 40％，精品店 30％，休閑娛樂(lè)、餐飲 30％ 31 商業(yè)未來(lái)供應(yīng)案例 1－湖濱路二期 預(yù)計(jì) 2023年 東臨吳山路，南臨解放路，西臨延安路 ，北臨平海路 8萬(wàn)方 地下二層為停車(chē)場(chǎng)，地上多幢，二至五層單體建筑，集零售、餐飲、娛樂(lè)、休閑于一體 建成時(shí)間 項(xiàng)目位臵 建筑面積 功能分區(qū) 湖濱路一期 湖濱路二期 ?2023年湖濱路一期開(kāi)業(yè)，成功引進(jìn)國(guó)際一線品牌，形成湖濱路名品街，取得了良好的效益。上城區(qū)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司又以18000元／平方米的樓面地價(jià)（均價(jià)）拍得湖