【正文】 %?杭州大廈購物中心已連續(xù)幾年保持了平均兩位數(shù)幅度的增長，被譽為中國商業(yè)的神話。 各百貨店經(jīng)營情況 16 百貨典型個案分析 —— 杭州大廈（ 1） 項目名稱： 杭州大廈購物中心 地址： 杭州市武林廣場 21號 建筑面積： 約 60000平方米 營業(yè)面積： 約 26000平方米 層數(shù)： A樓： 1－ 6層； B樓： 1－ 9層 扶梯數(shù)： A樓： 3個； B樓： 2個 車位數(shù)： 275個 基本情況： ?杭州大廈購物中心以“生活、購物、享受”作為經(jīng)營理念，定位于中等以上收人的消費群體，是一家以經(jīng)營國內(nèi)外中高檔精品名品而著稱的現(xiàn)代化大型時尚百貨商場。 百貨呈現(xiàn)錯位競爭格局： 14 各百貨店業(yè)態(tài)比例 購物業(yè)態(tài)占絕對比重： ?在現(xiàn)有主要百貨商家中，購物業(yè)態(tài)所占比重達到了 93%，引入餐飲、休閑娛樂的綜合性購物中心在主商圈內(nèi)明顯匱乏。 ?從消費習慣看，杭州人越來越傾向于到大型專業(yè)市場進行大件產(chǎn)品的采購，尤其是在數(shù)碼家電產(chǎn)品、建材、家具上； ?國內(nèi)外著名品牌的大型連鎖專業(yè)市場的爭相進入杭州市場，預示了未來更激烈的競爭格局； ?目前專業(yè)市場尤其是知名連鎖品牌店在杭州市場都有不錯的銷售業(yè)績，門店擴張速度之快也顯示了其經(jīng)營水平的良好態(tài)勢。其相對獨立的商圈、充足的人口支持、及相對低廉的場地租賃成本，是眾多商家選擇的重要原因。也是離錢江新城最近的區(qū)域。從發(fā)展速度看， 2023年杭州市大型超市的增長率是 25%，遠遠高于商場百貨的增長速度，顯示了巨大的發(fā)展?jié)摿?。旅游紀念品，字畫古玩 工藝品的特色購物區(qū) 絲綢產(chǎn)品專業(yè)街區(qū) 休閑服飾街區(qū) 服裝批發(fā)市場、外貿(mào)服飾一條街 高校集聚街區(qū)，服飾、小商品密集 數(shù)碼電子產(chǎn)品一條街 專業(yè)市場一條街 餐飲、娛樂一條街 延安路 武林路 湖濱路 南山路 慶春路 解放路 高銀巷 河坊街 絲綢城 新華路 四季青 文一路 文三路 秋濤路 信義坊 各商業(yè)街主要業(yè)態(tài)分類 購物 武林路、解放路、文三路、新華路、秋濤路、絲綢城、四季青、河坊街 餐飲 高銀巷、信義坊 休閑娛樂 慶春路、南山路 綜合 延安路、湖濱路、文一路 7 杭州市商業(yè)街－規(guī)模、租金 商圈 主要路段 武林商圈 湖濱商圈 吳山商圈 延安路北端 武林路 湖濱路 慶春路 延安路中段 延安路南段 河坊街 解放路 商業(yè)街長度（米） 租金（元 /平方米 /天） 1300 1184 1031 2753 861 1045 565 1504 20－ 30 － 12－ 21 － 8 15－ 35 16－ 21 － － 15 ?市中心三大主要商圈內(nèi)的主要商業(yè)街租金相對其他區(qū)域處于高位，而且出現(xiàn)高價難求的局面。 說明：本次商業(yè)部分研究范圍以主要商業(yè)街、單體在 1萬平方米以上的中高檔大型商業(yè)為主。 3 杭州商業(yè)規(guī)模增長情況8510012514015517518520022525018%25%12%11%13%6%8%13%11%0501001502002503001997年以前1997199819992000200120022003200420050%5%10%15%20%25%30%歷年累計供應量年增長率1997年前 1997 1998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 商業(yè)初具規(guī)模： 95年延安路南段建設促進吳 山商圈的形成，解百等大型 百貨沿路興起，湖濱、河坊 等街區(qū)依托旅游發(fā)展興旺 第一輪快速發(fā)展，武林商圈形成： 98年銀泰百貨開業(yè)， 99年杭州大廈、杭州百貨大樓經(jīng)歷調(diào)整后重新開業(yè)，幾大百貨相繼興起標志著以百貨為主力商家的武林商圈的形成，并促進了延安路沿線商業(yè)的成熟 第二輪快速發(fā)展，湖濱商圈進一步成型： 湖濱名品街、利星名品廣場等項目的建立 進一步促進湖濱商圈從依托旅游特產(chǎn)類商業(yè) 向市區(qū)高檔名品購物和休閑娛樂商圈轉(zhuǎn)型， 確立了湖濱商圈作為高檔消費集中地的形象 未來發(fā)展將形成多商圈格局，城西商圈已逐步形成，濱江區(qū)配套將愈加豐富，城東的錢江新城、慶春廣場都將有大量商業(yè)供應。 杭州市商業(yè)規(guī)劃 5 杭州市主要商圈規(guī)模特征 武林商圈： ?四大百貨以及武林路女裝街的并立奠定了武林商圈市級商業(yè)中心的地位； 湖濱商圈： ?規(guī)模最大，各類業(yè)態(tài)較為密集，區(qū)域內(nèi)整合了名品專賣、休閑餐飲以及旅游商業(yè)，是杭州高檔消費集中地； 吳山商圈： ?依托旅游資源及市區(qū)中端消費群體，集合以解百元華為代表的百貨以及河坊街、高銀巷等特色街區(qū)； 主要商圈規(guī)模( 大型商家規(guī)模比重)05101520253035武林商圈 湖濱商圈 吳山商圈6 杭州市商業(yè)街－分布、業(yè)態(tài)特征 商業(yè)街 業(yè)態(tài)特征 百貨店，服飾、餐飲、娛樂集一體，杭州最繁 華的商業(yè)街 女裝街，以年青、時尚服飾為主 集國際一線服飾品牌、高檔餐飲、娛樂業(yè)集聚 酒吧、餐飲一條街，夜生活最豐富的街區(qū) 金融業(yè)一條街，擁有較高檔餐飲、娛樂配套 杭州老牌商業(yè)街，業(yè)態(tài)豐富 近期形成的餐飲一條街 仿宋文化旅游一條街。 連鎖超市（大賣場） —— 分布特征 9 ?杭州市的賣場規(guī)模在過去幾年有較大增長，尤其是 2023年到 2023年，一共有 15萬的體量上市。 賣場 —— 規(guī)模 /經(jīng)營狀況 10 蘇寧（文暉店） 蘇寧（上塘店） 蘇寧（天目山路店） 蘇寧（慶春店） 蘇寧（三新大廈店） 蘇寧（機場路店） 永樂（湖墅店） 永樂（鳳起店） 永樂（秋濤店） 永樂（天城店） 1永樂（望江店） 1五星家電（文三店） 1五星家電（西城廣場店） 1五星家電（秋濤店） 1國美（明珠店） 1國美（上塘店） 1國美（大關店） 1國美（鳳起店） 1國美（天城店） 國美（秋濤店） 2百安居（莫干路店） 2百安居（秋濤店） 2百安居（上塘店） 2西溪數(shù)碼港 2頤高數(shù)碼城 2新高新數(shù)碼城 ?杭州品牌連鎖專業(yè)市場分布最為集中的區(qū)域如秋濤路專業(yè)市場一條街。 ?城西住宅密集，也是品牌連鎖專業(yè)店的理想選擇。 品牌連鎖專業(yè)市場 —— 分布特征 11 品牌連鎖專業(yè)市場 —— 主要商家 /經(jīng)營狀況 ?杭州市大型專業(yè)市場在 2023年以后發(fā)展迅速，遠超商業(yè)的總體增長率，競爭加劇。 42600,16%71600,27%149400,57%武林商圈 湖濱商圈 吳山商圈 13 百貨 —— 檔次及客源分析 商家名稱 規(guī)模（平方米） 杭州大廈 GDA PLAZA（歇業(yè)調(diào)整中） 杭州百貨大樓 銀泰百貨 利星名品廣場 西湖時代廣場 元華（歇業(yè)調(diào)整中） 解百 60000 7700 36700 45000 22600 20230 37400 34200 檔次 目標消費群體 開業(yè)年份 高檔 高檔 中檔 中高檔 中高檔 中低檔 中檔 中檔 1989 2023 1989 1998 2023 2023 2023 1992 高端消費者 高端消費者 大眾消費群 中高端年輕消費者（ 30歲以下） 中青年女性消費者（ 25－ 40歲） 中低端消費者（ 25－ 40歲） 中青年女性消費者（ 25－ 40歲） 大眾消費群 ?杭州大廈、連卡佛匯集國際一二線品牌； ?銀泰百貨、利星名品廣場以時尚為主線，面向中高檔年輕群體； ?杭百、解百以老字號、大眾化特征也擁有較多的忠誠客戶； ?西湖時代廣場以折扣服飾為主營業(yè)種，面向中低端消費群； ?總之，目前較為成功的百貨基本上呈現(xiàn)差異化競爭的局面。 部分百貨商家經(jīng)營模式有待調(diào)整： ?吳山商圈原有清波商廈、耀江廣廈等由于經(jīng)營模式相對落后等原因未能投入市場運作，蓮卡佛由于與業(yè)主在租金成本上的分歧等問題已經(jīng)停業(yè)，而吳山商圈內(nèi)太平洋商業(yè)中心原先售后返租的模式已告失敗，項目開發(fā)策略經(jīng)歷調(diào)整，上市擱淺。 ?隨著銷售業(yè)績不斷上