【正文】 6 杭州市商業(yè)街－分布、業(yè)態(tài)特征 商業(yè)街 業(yè)態(tài)特征 百貨店，服飾、餐飲、娛樂集一體，杭州最繁 華的商業(yè)街 女裝街，以年青、時(shí)尚服飾為主 集國際一線服飾品牌、高檔餐飲、娛樂業(yè)集聚 酒吧、餐飲一條街，夜生活最豐富的街區(qū) 金融業(yè)一條街，擁有較高檔餐飲、娛樂配套 杭州老牌商業(yè)街，業(yè)態(tài)豐富 近期形成的餐飲一條街 仿宋文化旅游一條街。 說明：本次商業(yè)部分研究范圍以主要商業(yè)街、單體在 1萬平方米以上的中高檔大型商業(yè)為主。從發(fā)展速度看， 2023年杭州市大型超市的增長率是 25%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商場百貨的增長速度，顯示了巨大的發(fā)展?jié)摿ΑＦ湎鄬Κ?dú)立的商圈、充足的人口支持、及相對低廉的場地租賃成本，是眾多商家選擇的重要原因。 百貨呈現(xiàn)錯(cuò)位競爭格局： 14 各百貨店業(yè)態(tài)比例 購物業(yè)態(tài)占絕對比重： ?在現(xiàn)有主要百貨商家中，購物業(yè)態(tài)所占比重達(dá)到了 93%，引入餐飲、休閑娛樂的綜合性購物中心在主商圈內(nèi)明顯匱乏。 17 百貨典型個(gè)案分析 —— 杭州大廈（ 2） 杭州大廈歷年零售額0510152025302023 2023 2023 2023 20230%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%22%24%26%年?duì)I業(yè)額 年增長率杭州大廈購物中心各業(yè)態(tài)比率服裝, 2 8 %運(yùn)動(dòng), 6 %家居用品,7%兒童用品,9%電器, 9 %餐飲, 9 %其他, 1 5 %超市, 2 %珠寶, 2 %鐘表, 1 %化妝品, 4 %箱包, 2 %鞋類, 6 %?杭州大廈購物中心已連續(xù)幾年保持了平均兩位數(shù)幅度的增長，被譽(yù)為中國商業(yè)的神話。銀泰百貨各業(yè)態(tài)比率銀泰百貨歷年零售額 ?作為新興的百貨公司，銀泰百貨品牌引入方面更加年輕、時(shí)尚。 ?增加了流行女裝的比重，使得解百發(fā)生了從“大而全”格局到引領(lǐng)時(shí)尚休閑的變化。湖濱路二期商業(yè)街基本將延續(xù)一期商業(yè)的定位、風(fēng)格，以高檔購物、休閑娛樂、餐飲為主。 未來重點(diǎn)項(xiàng)目一覽表 項(xiàng)目名稱 建筑面積 10萬 2萬 14萬 10萬 沿街商鋪 單體 單體 單體 沿街＋單體 單體 建筑形態(tài) 臺(tái)州路步行街 銀泰 富強(qiáng)商業(yè)中心 深國投沃爾瑪 星光大道 中南天眼通 所在區(qū)域 預(yù)計(jì)上市場年份 主營業(yè)態(tài) 拱墅區(qū) 西湖區(qū) 西湖區(qū) 西湖區(qū) 濱江區(qū) 濱江區(qū) 未定 原定 2023 未定 原定 2023 2023 未定 購物、美食、休閑娛樂一體 集購物、餐飲、休閑娛樂一體的購物中心 大型超市＋商務(wù)辦公 西蒙百貨、時(shí)代華納、沃爾瑪 集購物、餐飲、休閑娛樂、運(yùn)動(dòng)一體 集休閑、教育、親子、運(yùn)動(dòng)一體 臺(tái)州路步行街 城北銀泰 富強(qiáng)商業(yè)中心 城北沃爾瑪 星光大道 中南天眼通 34 商業(yè)未來供應(yīng)案例 3－星光大道 預(yù)計(jì) 2023年 位于杭州市錢江南岸，中興路以北，府西路以西，江暉路以東 A區(qū)約 B區(qū)約 3萬方 C、 D區(qū)約 A區(qū)： 1－ 5層以大中型特色餐飲和主題餐飲為主，結(jié)合主街精品商鋪； B區(qū)：－ 1層－ 5層， shopping mall 式旗艦商業(yè)，以大賣場、生活廣場、屋頂運(yùn)動(dòng)場為主， 6－ 24層為酒店式公寓； C、 D區(qū)： 1層為時(shí)尚精品街， 2－ 5層為娛樂、休閑、健身、大型太空娛樂主題公園等， 6－ 27層為酒店式公寓； 建成時(shí)間 項(xiàng)目位臵 建筑面積 功能分區(qū) ?星光大道是濱江區(qū)最大型的商業(yè)項(xiàng)目，位于西興大橋與復(fù)興大橋之間，距離錢江新城不到 4公里； ?該項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，檔次定位為中高檔品牌，在濱江區(qū)屬地標(biāo)性建筑，商業(yè)輻射整個(gè)濱江區(qū)，對本項(xiàng)目也形成一定程度的競爭； ?目前項(xiàng)目已開工建設(shè)，預(yù)計(jì) 2023年竣工開業(yè)。 39 商業(yè)未來供應(yīng)案例 6－深國投沃爾瑪 預(yù)計(jì) 2023年 古墩路與余杭塘河交界處東北角 1－ 3層以及 4層一半：沃爾瑪超市 4層另一半：西蒙精品百貨、時(shí)代華納影城 建成時(shí)間 項(xiàng)目位臵 建筑面積 功能分區(qū) ?投資商：沃爾瑪、摩根斯坦利、沙門精品百貨、美國時(shí)代華納 ?項(xiàng)目性質(zhì)：購物廣場 40 杭州商業(yè)區(qū)域分布規(guī)模 杭州市大商業(yè)區(qū)域分布（單位：萬平方米）7 . 2 9 , 1 0 %1 0 . 6 1 , 1 4 %2 6 . 9 3 , 3 6 %7 . 7 6 , 1 0 %7 . 1 7 , 1 0 %1 4 . 9 7 , 2 0 %濱江區(qū) 拱墅區(qū) 江干區(qū) 上城區(qū) 西湖區(qū) 下城區(qū)?江干區(qū)和下城區(qū)的銷售型商業(yè)比重最大，分別占到統(tǒng)計(jì)樣本的 36%和 20%，供應(yīng)量大，競爭較為激烈。 杭州重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目總結(jié) 杭州目前重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目基本仍集中在三大商圈內(nèi)，百貨業(yè)經(jīng)營狀況良，商業(yè)街，周邊大型賣場、專業(yè)市場經(jīng)營情況良好，成熟商圈內(nèi)具有一定規(guī)模的商業(yè)仍有較大的潛力。億元以上商品交易市場 463個(gè)，攤位數(shù) 28萬個(gè) 。 41 杭州市商業(yè)市場小結(jié) 杭州商業(yè)宏觀環(huán)境 杭州作為省會(huì)、國際旅游城市，其城市地位，輻射范圍都處于獨(dú)一無二的地位，巨大的人流量和較高的消費(fèi)水平都給杭州商業(yè)市場帶來無限提升空間。 地上層：為廣場、休閑、旅游服務(wù)中心 地下 1層：為文化城主層，約 8萬 M2，分布各類精品特色店、高檔百貨、餐館以及城市博物館、展覽館、影劇院、旅游中心等文化休閑設(shè)施。 ?此外濱江區(qū)也有較大規(guī)模商業(yè)供應(yīng)。 項(xiàng)目名稱 建筑面積 10萬 5萬 單體、裙房 裙房 未定 沿街商鋪 Shopping mall 建筑形態(tài) 坤和中心 西湖文化廣場 (環(huán)球中心 ) 嘉里建設(shè)浙大湖濱項(xiàng)目 湖濱名品街二期 太平洋商業(yè)中心 層數(shù) 預(yù)計(jì)上市場年份 主營業(yè)態(tài) 商場裙房 9層 5層 未定 5層 10層 2023 2023 2023 2023 2023 16層約 3萬平方米精品購物， 7－ 9層約 地下 、地上 15層 未定 零售、餐飲、休閑娛樂于一體 百貨 40％，精品店 30％，休閑娛樂、餐飲 30％ 31 商業(yè)未來供應(yīng)案例 1－湖濱路二期 預(yù)計(jì) 2023年 東臨吳山路，南臨解放路，西臨延安路 ，北臨平海路 8萬方 地下二層為停車場，地上多幢，二至五層單體建筑，集零售、餐飲、娛樂、休閑于一體 建成時(shí)間 項(xiàng)目位臵 建筑面積 功能分區(qū) 湖濱路一期 湖濱路二期 ?2023年湖濱路一期開業(yè)，成功引進(jìn)國際一線品牌，形成湖濱路名品街，取得了良好的效益。 ?2023年以后，年?duì)I業(yè)額雖以年平均 7%的速度增長，但落后于市場平均增長水平，其品牌檔次較低，杭州市主要消費(fèi)人群生活水平較高，中低檔次品牌已難以滿足需求。 22 百貨典型個(gè)案分析 —— 銀泰百貨（ 2） ?銀泰百貨營業(yè)額從開業(yè)之初的 ，增加到 2023年的 ，創(chuàng)造了杭州百貨業(yè)的奇跡。 2023年秋季，杭州大廈購物中心以全新面貌亮相，一批頂級奢侈品品牌都落戶杭州大廈。 商家名稱 分店數(shù) 入駐杭州時(shí)間 國美 6 2023年 蘇寧 6 2023年 永樂 5 2023年 五星家電 3 2023年 百安居 2 2023年 12 商圈 百貨名稱 建筑面積 武林商圈 1. 杭州大廈 2. GDA PLAZA（歇業(yè)調(diào)整中） 3. 杭州百貨大樓 4. 銀泰百貨 湖濱商圈 吳山商圈 百貨 —— 分布特征 60000 7700 36700 45000 5. 利星名品廣場 6. 西湖時(shí)代廣場 22600 20230 7. 元華（歇業(yè)調(diào)整中） 8. 解百 37400 34200 分布特征 ： ?目前杭州百貨業(yè)都集中于市中心區(qū)域三大主商圈內(nèi)； ?各商圈內(nèi)百貨店集中分布，為形成商圈效應(yīng)提供了有利條件； ?武林商圈四大百貨集聚，具有最旺盛的人氣。近幾年多家知名連鎖專業(yè)店也選址秋濤，更豐富了該區(qū)塊業(yè)種及檔次。 ?賣場比較平均的分布在各個(gè)區(qū)域，由于較為密集的居住人群和相對地位的租金水平，規(guī)模比較大的賣場基本分布在次商業(yè)圈內(nèi)； ?從品牌看，中外著名的超市品牌大都已進(jìn)入杭州布點(diǎn)。復(fù)地花園商貿(mào)城項(xiàng)目階段性提報(bào)－－ 供給調(diào)研 謹(jǐn)呈：杭州復(fù)地臵業(yè)有限公司 漢嘉機(jī)構(gòu) 〃 百盛