【正文】 謹(jǐn)呈：杭州復(fù)地臵業(yè)有限公司 漢嘉機(jī)構(gòu) 〃 百盛招商 2023年 12月 杭州大商業(yè)分析 2 杭州市商業(yè)格局 主商圈 次商圈 1 武林商圈 2 湖濱商圈 3 吳山商圈 4 秋濤路、四季青 5 黃龍商圈 6 文教、城西 7 城北 8 大關(guān)商圈 9 濱江高新產(chǎn)業(yè)區(qū) 10 濱江區(qū)政府 其他商圈 11 蕭山商圈 12 下沙商圈 13 余杭商圈 ?市級(jí)商業(yè)中心主要為武林、湖濱、吳山三個(gè)商圈，是商業(yè)環(huán)境最為成熟的區(qū)域； ?周邊次商圈主要為區(qū)域性的社區(qū)商業(yè)中心； ?其他商圈主要服務(wù)于非主城區(qū)的蕭山、下沙、余杭郊縣區(qū)?！岸嘈亩帱c(diǎn)”的商業(yè)格局也說(shuō)明區(qū)域化消費(fèi)將成為主流。 ?賣(mài)場(chǎng)比較平均的分布在各個(gè)區(qū)域，由于較為密集的居住人群和相對(duì)地位的租金水平，規(guī)模比較大的賣(mài)場(chǎng)基本分布在次商業(yè)圈內(nèi)； ?從品牌看，中外著名的超市品牌大都已進(jìn)入杭州布點(diǎn)。 ?2023年杭州市區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ，連鎖超市有 收入，占 %。近幾年多家知名連鎖專(zhuān)業(yè)店也選址秋濤，更豐富了該區(qū)塊業(yè)種及檔次。 ?從分布看，主要大型的專(zhuān)業(yè)店會(huì)選擇有一定人口基礎(chǔ)的老城區(qū)住宅集聚地，城東、城西和城北的分布量較廣，而新區(qū)在未來(lái)雖有較大體量住宅推出量，但近幾年尚未能達(dá)到商家的基本人口要求。 商家名稱(chēng) 分店數(shù) 入駐杭州時(shí)間 國(guó)美 6 2023年 蘇寧 6 2023年 永樂(lè) 5 2023年 五星家電 3 2023年 百安居 2 2023年 12 商圈 百貨名稱(chēng) 建筑面積 武林商圈 1. 杭州大廈 2. GDA PLAZA（歇業(yè)調(diào)整中） 3. 杭州百貨大樓 4. 銀泰百貨 湖濱商圈 吳山商圈 百貨 —— 分布特征 60000 7700 36700 45000 5. 利星名品廣場(chǎng) 6. 西湖時(shí)代廣場(chǎng) 22600 20230 7. 元華（歇業(yè)調(diào)整中） 8. 解百 37400 34200 分布特征 ： ?目前杭州百貨業(yè)都集中于市中心區(qū)域三大主商圈內(nèi)； ?各商圈內(nèi)百貨店集中分布，為形成商圈效應(yīng)提供了有利條件； ?武林商圈四大百貨集聚，具有最旺盛的人氣。 15 各百貨店單位面積營(yíng)業(yè)額( 按建筑面積計(jì)算)12211510398760 20 40 60 80 100 120 140銀泰百貨杭州百貨大樓杭州解百杭州大廈元華購(gòu)物中心單位：元 /平方米 /天 商家名稱(chēng) 經(jīng)營(yíng)情況 杭州大廈 銀泰百貨 杭州百貨大樓 解百 元華（歇業(yè)調(diào)整中） 蓮卡佛（現(xiàn)更名為 GDA plaza） 很好，年?duì)I業(yè)額 好，年?duì)I業(yè)額 20億 好，年?duì)I業(yè)額 15億 好，年?duì)I業(yè)額 13億 一般，年?duì)I業(yè)額不到 10億 一般，已經(jīng)停業(yè) 杭州百貨業(yè)整體經(jīng)營(yíng)水平較高： ?武林商圈內(nèi)（除連卡佛外）主要商家營(yíng)業(yè)額均達(dá)到 15億以上，這些商家的經(jīng)營(yíng)水平在全國(guó)百貨業(yè)中都處于前列； ?吳山商圈內(nèi)解百憑借較好的知名度和信譽(yù)年?duì)I業(yè)額也達(dá)到 13億； 單位面積營(yíng)業(yè)額特征： ?通過(guò)對(duì)比，銀泰百貨的單位面積營(yíng)業(yè)額最高，其次是杭州百貨大樓、杭州大廈，由此可見(jiàn)，中高檔的百貨在單位經(jīng)營(yíng)效益上最佳。 2023年秋季，杭州大廈購(gòu)物中心以全新面貌亮相，一批頂級(jí)奢侈品品牌都落戶(hù)杭州大廈。 ?杭州大廈的國(guó)際精品服飾層引進(jìn)眾多國(guó)際一線品牌，涵蓋服裝、配飾等門(mén)類(lèi)，是杭州現(xiàn)有高檔消費(fèi)市場(chǎng)上國(guó)際一線品牌檔次最高、品牌最多的商場(chǎng)。 22 百貨典型個(gè)案分析 —— 銀泰百貨（ 2） ?銀泰百貨營(yíng)業(yè)額從開(kāi)業(yè)之初的 ，增加到 2023年的 ，創(chuàng)造了杭州百貨業(yè)的奇跡。 銀泰百貨歷年?duì)I業(yè)額05101520252023 2023 2023 2023 20230%5%10%15%20%25%年?duì)I業(yè)額( 億元) 年增長(zhǎng)率銀泰百貨各業(yè)態(tài)比例7%34%11%6%4%6%7%4% 3%鐘表, 2 %超市, 1 1 %珠寶, 2 %箱包, 1 %化妝品, 2 %23 百貨典型個(gè)案分析 —— 銀泰百貨（ 3） 樓層 主營(yíng)業(yè)種 超市、滋補(bǔ)品 化妝品、珠寶、皮具 女裝服飾 男裝服飾 休閑服飾 運(yùn)動(dòng)服飾、器械 數(shù)碼、餐飲 床上用品、嬰兒用品 胡慶余堂、李寶贏堂 太古、 Belle Esprit、 Only、 G2023 杰凡尼、 MarlboroClassic Adidas、 JackJones 喬丹、美津濃 松下、元綠回轉(zhuǎn)壽司 安睡寶、 Mickey 代表品牌 － 1 1 3 4 5 6 7 8 24 百貨典型個(gè)案分析 —— 銀泰百貨（ 4） 銀泰百貨各業(yè)態(tài)坪效( 按品牌營(yíng)業(yè)面積計(jì))275376300360 3501502150100200300400家電 化妝品 男裝 女裝 珠寶 鞋類(lèi) 運(yùn)動(dòng)休閑?按照當(dāng)前營(yíng)業(yè)面積，銀泰的平均地效達(dá)到了 158元 /平米 /天； ?從不同業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)水平看，珠寶、女裝、化妝品等高利潤(rùn)產(chǎn)品的單位營(yíng)業(yè)面積地效較高。 ?2023年以后，年?duì)I業(yè)額雖以年平均 7%的速度增長(zhǎng)，但落后于市場(chǎng)平均增長(zhǎng)水平，其品牌檔次較低，杭州市主要消費(fèi)人群生活水平較高，中低檔次品牌已難以滿足需求。 30 商業(yè)未來(lái)供應(yīng)分析－市級(jí)主商圈 ?三大商圈未來(lái)成規(guī)模的商業(yè)供應(yīng)主要包括西湖文化廣場(chǎng)、坤和中心、嘉里項(xiàng)目、太平洋商業(yè)中心等。 項(xiàng)目名稱(chēng) 建筑面積 10萬(wàn) 5萬(wàn) 單體、裙房 裙房 未定 沿街商鋪 Shopping mall 建筑形態(tài) 坤和中心 西湖文化廣場(chǎng) (環(huán)球中心 ) 嘉里建設(shè)浙大湖濱項(xiàng)目 湖濱名品街二期 太平洋商業(yè)中心 層數(shù) 預(yù)計(jì)上市場(chǎng)年份 主營(yíng)業(yè)態(tài) 商場(chǎng)裙房 9層 5層 未定 5層 10層 2023 2023 2023 2023 2023 16層約 3萬(wàn)平方米精品購(gòu)物， 7－ 9層約 地下 、地上 15層 未定 零售、餐飲、休閑娛樂(lè)于一體 百貨 40％，精品店 30％，休閑娛樂(lè)、餐飲 30％ 31 商業(yè)未來(lái)供應(yīng)案例 1－湖濱路二期 預(yù)計(jì) 2023年 東臨吳山路，南臨解放路，西臨延安路 ，北臨平海路 8萬(wàn)方 地下二層為停車(chē)場(chǎng)，地上多幢，二至五層單體建筑，集零售、餐飲、娛樂(lè)、休閑于一體 建成時(shí)間 項(xiàng)目位臵 建筑面積 功能分區(qū) 湖濱路一期 湖濱路二期 ?2023年湖濱路一期開(kāi)業(yè)，成功引進(jìn)國(guó)際一線品牌，形成湖濱路名品街，取得了良好的效益。 32 商業(yè)未來(lái)供應(yīng)案例 2－太平洋商業(yè)中心 預(yù)計(jì) 2023年 位于延安南路，西湖大道以南 地下一層：大型賣(mài)場(chǎng) 地上 1－ 10層：百貨、精品店、休閑娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)健身設(shè)施 建成時(shí)間 項(xiàng)目位臵 建筑面積 功能分區(qū) ?太平洋商業(yè)中心地處吳山商圈。 ?此外濱江區(qū)也有較大規(guī)模商業(yè)供應(yīng)。 ?錢(qián)江新城目前在建的辦公樓，多數(shù)定位為甲級(jí)寫(xiě)字樓，其商業(yè)配套也比較完善。 地上層：為廣場(chǎng)、休閑、旅游服務(wù)中心 地下 1層：為文化城主層，約 8萬(wàn) M2，分布各類(lèi)精品特色店、高檔百貨、餐館以及城市博物館、展覽館、影劇院、旅游中心等文化休閑設(shè)施。 ?未來(lái)錢(qián)江新城、濱江區(qū)都將是大型項(xiàng)目集中區(qū)域，作為新區(qū)商業(yè)配套，也將會(huì)有較大的配比，新區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商也多數(shù)會(huì)以銷(xiāo)售戰(zhàn)略回籠前期投入，界時(shí)江干區(qū)、濱江區(qū)、上城區(qū)將都會(huì)有較大銷(xiāo)售型商業(yè)體量推出。 41 杭州市商業(yè)市場(chǎng)小結(jié) 杭州商業(yè)宏觀環(huán)境 杭州作為省會(huì)、國(guó)際旅游城市，其城市地位，輻射范圍都處于獨(dú)一無(wú)二的地位，巨大的人流量和較高的消費(fèi)水平都給杭州商業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)無(wú)限提升空間。城市多元化發(fā)展格局已逐步形成。億元以上商品交易市場(chǎng) 463個(gè)，攤位數(shù) 28萬(wàn)個(gè) 。 政府規(guī)劃城東和城西將建設(shè)建筑裝飾材料市場(chǎng)園區(qū)，城東和城西的區(qū)域優(yōu)勢(shì)地位將得到鞏固和加強(qiáng)。 杭州重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目總結(jié) 杭州目前重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目基本仍集中在三大商圈內(nèi)，百貨業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良，商業(yè)街，周邊大型賣(mài)場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況良好，成熟商圈內(nèi)具有一定規(guī)模的商業(yè)仍有較大的潛力。估計(jì)也將會(huì)有一定量的銷(xiāo)售型商業(yè)面世。 39 商業(yè)未來(lái)供應(yīng)案例 6－深國(guó)投沃爾瑪 預(yù)計(jì) 2023年 古墩路與余杭塘河交界處東北角 1－ 3層以及 4層一半：沃爾瑪超市 4層