【正文】 初期經(jīng)營(yíng)需要 “養(yǎng)成 ”，根據(jù)目前市場(chǎng)的租金狀況，本地塊商業(yè)前期售價(jià)不宜過(guò)高，為一級(jí)商戶預(yù)留一定利潤(rùn)空間，對(duì)其形成一定的價(jià)格吸引；同時(shí)對(duì)商鋪面積進(jìn)行控制，可以通過(guò)適當(dāng)抬高單價(jià)降低總價(jià)的方式促進(jìn)銷售的方式保證銷售收益。結(jié)合地塊特征以及原規(guī)劃概念模型，給出初步建議。 商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品的初步定位45價(jià)格預(yù)期：區(qū)域銷售價(jià)格水平： 就市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看，目前區(qū)域商業(yè)物業(yè)銷售價(jià)格為 17000元 /平米左右，且銷售狀況良好，走勢(shì)平穩(wěn)，區(qū)域商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮螅笃趦r(jià)格上揚(yáng)空間較大。 從客群的需求特征來(lái)看，對(duì)于自然銷售的物業(yè)，客戶看重銷售價(jià)格，對(duì)于提供返租包租服務(wù)的物業(yè)，客戶看重回報(bào)安全性以及經(jīng)營(yíng)方的兌現(xiàn)能力，對(duì)銷售價(jià)格不敏感。區(qū)域交通輻射范圍較廣，地段的商務(wù)商業(yè)潛力較大，有效人群范圍較廣。共性 9：便于商業(yè)管理公司的全局管理。35市場(chǎng)表現(xiàn)優(yōu)秀物業(yè)共性 —— 商業(yè)形態(tài)物業(yè)共性 1： 良好的交通環(huán)境，緊鄰城市主干路；道路人行通達(dá)性良好，便于人群往來(lái)。共性 3： 初始入市的姿態(tài)均以低于周邊同類產(chǎn)品價(jià)格的姿態(tài)，博得投資者的關(guān)注以及投資興趣。 首期推出商業(yè)全部銷售，售價(jià) 13000起，均價(jià)約 17000元左右，租賃率達(dá)到 50％左右，主營(yíng)業(yè)態(tài)為藥店、美發(fā)店、美容店、煙草超市、小型餐飲等配套商業(yè)設(shè)施，主要滿足小區(qū)居民日常生活消費(fèi)需求。后期有主題為 “ROLLING”的酒吧街，約 30000平米左右，售價(jià)為 20230元 /平米左右。優(yōu)惠措施：前期有半年免租期 付款方式為押三付三，提供 5成 10年按揭，一次性付款 98折工程條件： ，上下水均有，但沒(méi)有排污，門(mén)寬 10米左右。 區(qū)域商業(yè)一級(jí)客群較少，租金承受力較差；租金承受力較強(qiáng)的客群較為缺少；二級(jí)客群（消費(fèi)客群）消費(fèi)潛力實(shí)力較強(qiáng)，消費(fèi)檔次、類別取向較為明顯。 區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)潛在供應(yīng)量 40萬(wàn)平米左右216。部分在售酒店式公寓物業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)供應(yīng)情況15酒店式公寓物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研 — 酒店式公寓銷售狀況項(xiàng)目名稱 珠江帝景 大成國(guó)際 晶都國(guó)際 美華世紀(jì) 銀鉆公寓 紐約客售價(jià)（元 /平米） 12023 7973 11000 16000 18000 11611 銷售率 100套 55套 約 440套 200套 未開(kāi) 234套銷售方式 自然銷售 自然銷售 10年包租13年包租， 8%回報(bào)率部分在售酒店式公寓物業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)銷售情況16據(jù)不完全統(tǒng)計(jì) ,整體平均租金為 /平方米 2023年 9月份一期開(kāi)盤(pán)銷售 。雙地標(biāo)甲級(jí)寫(xiě)字樓 (與 CBD的各地標(biāo)相呼應(yīng) )、五星級(jí)酒店與會(huì)所、酒店式服務(wù)公寓、高檔商住公寓、高檔住宅相配合的綜合性大型高檔社區(qū) 商住公寓： 1號(hào)樓已于 2023年 9月入住，已經(jīng)去化 86%，多為中小型貿(mào)易公司等，此案消化時(shí)間較長(zhǎng)。5區(qū)域辦公物業(yè)租賃狀況項(xiàng) 目名稱 規(guī) 模 開(kāi) 盤(pán)時(shí)間 銷 售價(jià)格 去化狀況 租 賃 狀況外企 fesco B棟 甲 級(jí) 寫(xiě)字樓 12023 — 珠江帝景 商住 辦 公 9200 86% /天 /平米后 現(xiàn) 代城 二期商 務(wù)辦 公 8100 93% /天 /平米金港國(guó) 際 商住 辦 公樓 8000 96% /天 /平米石韻浩庭 商住 辦 公樓 7800 整售 100% 目前全部空置租 /天 /平米九 龍 花園 民宅 兩居 120平米， 4000元 /月石韻浩庭 民宅 兩居 110平米， 4800元 /月；三居 140平米， 6000元 /月區(qū)域內(nèi)尚無(wú)高檔辦公物業(yè)入住區(qū)域辦公物業(yè)租賃均價(jià)為： /天 /平米區(qū)域內(nèi)企業(yè)的承租能力較弱6區(qū)域辦公物業(yè)客群特征項(xiàng) 目名稱 規(guī) 模 銷 售價(jià)格 戶 型分割 客群特征（部分 為 定位）外企 fescoA棟 商 務(wù)辦 公 80100平米 定位中小型企 業(yè) ，以 傳 媒、廣告、 貿(mào) 易等行 業(yè)為主B棟 甲 級(jí) 寫(xiě)字樓 12023 1100平米以上定位企 業(yè)總 部以涉外機(jī)構(gòu)、 傳 媒 業(yè)為 主珠江帝景 商住 辦 公 9200 90163平米 多 為 中小型 貿(mào) 易公司等高檔寫(xiě)字樓 定位高端 傳 媒公司后 現(xiàn) 代城 二期商 務(wù)辦 公 8100 73168平米 多 為 SOHO辦 公 ,為 活 躍 在 東 區(qū)的成 長(zhǎng) 型公司蘋(píng)果社區(qū) 蘋(píng)果 LOFT 15600 60194平米 定位 為 studio工作室，小型 攝 影棚、 電視 臺(tái)演播廳 以及制作公司等；年 輕 人、 藝術(shù) 家以及追求 創(chuàng)意的廣告公司， 傳 媒巨 頭們 所 帶 來(lái)的附屬型公司和 創(chuàng) 意工作者EVD大廈 1004000平米 定位 為 CBD不同 規(guī) 模公司，適合 發(fā) 展中的中小企業(yè) 自由拓展空 間 ，亦有大型企 業(yè) 整 層 或多 層辦公蒙太奇 SOHO 78149平米 定位 為 CBD精英商 務(wù) 人士CBD東都 西區(qū)商 務(wù)辦 公 7500 160640平米 中小型 貿(mào) 易公司 為 主區(qū)域內(nèi)客戶多為傳媒、廣告業(yè)以及商貿(mào)業(yè)為主，需求方面的鮮明特點(diǎn)如下 ——（ 1）對(duì)擬租寫(xiě)字樓的硬件設(shè)施以及物業(yè)管理水平等要求不高。也使區(qū)域商務(wù)氛圍的檔次有相當(dāng)程度的拉低。n目前區(qū)域內(nèi)的客群需求較為旺盛，客源穩(wěn)定；但多為承租能力較弱的中小型的企業(yè)或成長(zhǎng)型企業(yè)。區(qū)域辦公物業(yè)銷售均價(jià)為 7000元 /平米 12023元 /平米區(qū)域內(nèi)在售辦公物業(yè)多為商住辦公樓為主，價(jià)位較低；低價(jià)位的物業(yè)銷售去化較快。 9區(qū)域辦公物業(yè)個(gè)案分析項(xiàng)目位于北京 CBD邊緣西大望路甲 23號(hào)，占地 34萬(wàn)平方米，總建筑面積 90多萬(wàn)平方米 。 11區(qū)域辦公物業(yè)個(gè)案分析位于百子灣路，憑借其獨(dú)特的產(chǎn)品特色與在 CBD區(qū)域的超低價(jià)格，得到市場(chǎng)的認(rèn)可。14酒店式公寓供應(yīng)狀況項(xiàng)目名稱 珠江帝景（ 17）大成國(guó)際（ 3） 晶都國(guó)際 沿海賽洛城 美華世紀(jì) 銀鉆公寓 紐約客供應(yīng)量 m2 —— 63640 約 3萬(wàn) 約 39800 11萬(wàn) 16497 套數(shù) 171 716 456 —— 238 883 250據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前在售酒店式公寓總體量約有 5060萬(wàn)平米。216。216。A區(qū) 10萬(wàn)平米商業(yè)整售給華聯(lián)，預(yù)計(jì)明年開(kāi)工，后年?duì)I業(yè)。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)有洗衣店、酒吧、咖啡廳、超市、餐廳等。 商業(yè)物業(yè)個(gè)案分析30項(xiàng)目名稱：金港國(guó)際商業(yè)體量： 7000平米 銷售均價(jià)： 17000元 /平米（報(bào)價(jià)）銷售狀況： 29％ 租賃狀況： 2元 /平米，首層全部租出，二層空置業(yè)態(tài)規(guī)劃：臨街及社區(qū)商業(yè)配套。由于政府對(duì)住宅辦公的法規(guī)規(guī)定存在縫隙，部分商住產(chǎn)品的品質(zhì)已經(jīng)達(dá)到乙級(jí)，準(zhǔn)甲級(jí)甚至甲級(jí)寫(xiě)字樓的標(biāo)準(zhǔn)。共性 4： 項(xiàng)目在后期物業(yè)管理的職能上，明顯偏向于經(jīng)營(yíng)色彩，在提供物業(yè)管理基本職能的基礎(chǔ)上，可以提供租賃經(jīng)營(yíng)方面的服務(wù)。共性 8：有良好的商業(yè)形象。西大望路及廣渠路均為區(qū)域內(nèi)主干道，交通通達(dá)性能較好。定位描述 ：我們對(duì)項(xiàng)目的定位的判斷是：定位于 80平米（單層）左右的 loft辦公樓，