【正文】 初期經(jīng)營需要 “養(yǎng)成 ”，根據(jù)目前市場的租金狀況，本地塊商業(yè)前期售價不宜過高，為一級商戶預(yù)留一定利潤空間，對其形成一定的價格吸引；同時對商鋪面積進行控制，可以通過適當抬高單價降低總價的方式促進銷售的方式保證銷售收益。結(jié)合地塊特征以及原規(guī)劃概念模型，給出初步建議。 商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品的初步定位45價格預(yù)期：區(qū)域銷售價格水平： 就市場現(xiàn)狀來看，目前區(qū)域商業(yè)物業(yè)銷售價格為 17000元 /平米左右，且銷售狀況良好，走勢平穩(wěn)，區(qū)域商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，后期價格上揚空間較大。 從客群的需求特征來看，對于自然銷售的物業(yè)，客戶看重銷售價格，對于提供返租包租服務(wù)的物業(yè)，客戶看重回報安全性以及經(jīng)營方的兌現(xiàn)能力，對銷售價格不敏感。區(qū)域交通輻射范圍較廣，地段的商務(wù)商業(yè)潛力較大，有效人群范圍較廣。共性 9：便于商業(yè)管理公司的全局管理。35市場表現(xiàn)優(yōu)秀物業(yè)共性 —— 商業(yè)形態(tài)物業(yè)共性 1： 良好的交通環(huán)境，緊鄰城市主干路；道路人行通達性良好，便于人群往來。共性 3： 初始入市的姿態(tài)均以低于周邊同類產(chǎn)品價格的姿態(tài)，博得投資者的關(guān)注以及投資興趣。 首期推出商業(yè)全部銷售，售價 13000起，均價約 17000元左右，租賃率達到 50％左右，主營業(yè)態(tài)為藥店、美發(fā)店、美容店、煙草超市、小型餐飲等配套商業(yè)設(shè)施，主要滿足小區(qū)居民日常生活消費需求。后期有主題為 “ROLLING”的酒吧街，約 30000平米左右，售價為 20230元 /平米左右。優(yōu)惠措施：前期有半年免租期 付款方式為押三付三，提供 5成 10年按揭，一次性付款 98折工程條件： ，上下水均有，但沒有排污，門寬 10米左右。 區(qū)域商業(yè)一級客群較少，租金承受力較差；租金承受力較強的客群較為缺少；二級客群（消費客群）消費潛力實力較強，消費檔次、類別取向較為明顯。 區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場潛在供應(yīng)量 40萬平米左右216。部分在售酒店式公寓物業(yè)項目市場供應(yīng)情況15酒店式公寓物業(yè)市場調(diào)研 — 酒店式公寓銷售狀況項目名稱 珠江帝景 大成國際 晶都國際 美華世紀 銀鉆公寓 紐約客售價（元 /平米） 12023 7973 11000 16000 18000 11611 銷售率 100套 55套 約 440套 200套 未開 234套銷售方式 自然銷售 自然銷售 10年包租13年包租， 8%回報率部分在售酒店式公寓物業(yè)項目市場銷售情況16據(jù)不完全統(tǒng)計 ,整體平均租金為 /平方米 2023年 9月份一期開盤銷售 。雙地標甲級寫字樓 (與 CBD的各地標相呼應(yīng) )、五星級酒店與會所、酒店式服務(wù)公寓、高檔商住公寓、高檔住宅相配合的綜合性大型高檔社區(qū) 商住公寓： 1號樓已于 2023年 9月入住，已經(jīng)去化 86%，多為中小型貿(mào)易公司等，此案消化時間較長。5區(qū)域辦公物業(yè)租賃狀況項 目名稱 規(guī) 模 開 盤時間 銷 售價格 去化狀況 租 賃 狀況外企 fesco B棟 甲 級 寫字樓 12023 — 珠江帝景 商住 辦 公 9200 86% /天 /平米后 現(xiàn) 代城 二期商 務(wù)辦 公 8100 93% /天 /平米金港國 際 商住 辦 公樓 8000 96% /天 /平米石韻浩庭 商住 辦 公樓 7800 整售 100% 目前全部空置租 /天 /平米九 龍 花園 民宅 兩居 120平米， 4000元 /月石韻浩庭 民宅 兩居 110平米， 4800元 /月；三居 140平米， 6000元 /月區(qū)域內(nèi)尚無高檔辦公物業(yè)入住區(qū)域辦公物業(yè)租賃均價為： /天 /平米區(qū)域內(nèi)企業(yè)的承租能力較弱6區(qū)域辦公物業(yè)客群特征項 目名稱 規(guī) 模 銷 售價格 戶 型分割 客群特征（部分 為 定位）外企 fescoA棟 商 務(wù)辦 公 80100平米 定位中小型企 業(yè) ，以 傳 媒、廣告、 貿(mào) 易等行 業(yè)為主B棟 甲 級 寫字樓 12023 1100平米以上定位企 業(yè)總 部以涉外機構(gòu)、 傳 媒 業(yè)為 主珠江帝景 商住 辦 公 9200 90163平米 多 為 中小型 貿(mào) 易公司等高檔寫字樓 定位高端 傳 媒公司后 現(xiàn) 代城 二期商 務(wù)辦 公 8100 73168平米 多 為 SOHO辦 公 ,為 活 躍 在 東 區(qū)的成 長 型公司蘋果社區(qū) 蘋果 LOFT 15600 60194平米 定位 為 studio工作室，小型 攝 影棚、 電視 臺演播廳 以及制作公司等；年 輕 人、 藝術(shù) 家以及追求 創(chuàng)意的廣告公司， 傳 媒巨 頭們 所 帶 來的附屬型公司和 創(chuàng) 意工作者EVD大廈 1004000平米 定位 為 CBD不同 規(guī) 模公司，適合 發(fā) 展中的中小企業(yè) 自由拓展空 間 ，亦有大型企 業(yè) 整 層 或多 層辦公蒙太奇 SOHO 78149平米 定位 為 CBD精英商 務(wù) 人士CBD東都 西區(qū)商 務(wù)辦 公 7500 160640平米 中小型 貿(mào) 易公司 為 主區(qū)域內(nèi)客戶多為傳媒、廣告業(yè)以及商貿(mào)業(yè)為主，需求方面的鮮明特點如下 ——（ 1）對擬租寫字樓的硬件設(shè)施以及物業(yè)管理水平等要求不高。也使區(qū)域商務(wù)氛圍的檔次有相當程度的拉低。n目前區(qū)域內(nèi)的客群需求較為旺盛，客源穩(wěn)定；但多為承租能力較弱的中小型的企業(yè)或成長型企業(yè)。區(qū)域辦公物業(yè)銷售均價為 7000元 /平米 12023元 /平米區(qū)域內(nèi)在售辦公物業(yè)多為商住辦公樓為主，價位較低；低價位的物業(yè)銷售去化較快。 9區(qū)域辦公物業(yè)個案分析項目位于北京 CBD邊緣西大望路甲 23號，占地 34萬平方米，總建筑面積 90多萬平方米 。 11區(qū)域辦公物業(yè)個案分析位于百子灣路，憑借其獨特的產(chǎn)品特色與在 CBD區(qū)域的超低價格，得到市場的認可。14酒店式公寓供應(yīng)狀況項目名稱 珠江帝景（ 17）大成國際（ 3） 晶都國際 沿海賽洛城 美華世紀 銀鉆公寓 紐約客供應(yīng)量 m2 —— 63640 約 3萬 約 39800 11萬 16497 套數(shù) 171 716 456 —— 238 883 250據(jù)不完全統(tǒng)計，目前在售酒店式公寓總體量約有 5060萬平米。216。216。A區(qū) 10萬平米商業(yè)整售給華聯(lián)，預(yù)計明年開工，后年營業(yè)。經(jīng)營業(yè)態(tài)有洗衣店、酒吧、咖啡廳、超市、餐廳等。 商業(yè)物業(yè)個案分析30項目名稱：金港國際商業(yè)體量： 7000平米 銷售均價： 17000元 /平米（報價）銷售狀況： 29％ 租賃狀況： 2元 /平米，首層全部租出，二層空置業(yè)態(tài)規(guī)劃：臨街及社區(qū)商業(yè)配套。由于政府對住宅辦公的法規(guī)規(guī)定存在縫隙，部分商住產(chǎn)品的品質(zhì)已經(jīng)達到乙級，準甲級甚至甲級寫字樓的標準。共性 4： 項目在后期物業(yè)管理的職能上，明顯偏向于經(jīng)營色彩，在提供物業(yè)管理基本職能的基礎(chǔ)上，可以提供租賃經(jīng)營方面的服務(wù)。共性 8：有良好的商業(yè)形象。西大望路及廣渠路均為區(qū)域內(nèi)主干道，交通通達性能較好。定位描述 ：我們對項目的定位的判斷是：定位于 80平米（單層）左右的 loft辦公樓，