典型房產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前發(fā)展環(huán)境分析與建議(編輯修改稿)
2025-03-05 19:36 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 科土地成本、建安成本及管理成本均偏高，銷售凈利率僅 %，遠(yuǎn)落后于保利、中海等企業(yè)。萬(wàn)科面臨的兩個(gè)問(wèn)題市場(chǎng)下行存貨 存貨總量大。并以 G類為主，占總量的 ％。利潤(rùn)雖然規(guī)模第一，但以利潤(rùn) (08年上半年 )排名，則為房地產(chǎn)行業(yè)第二排名 公司 利潤(rùn)總額（億）1 中海外 2 萬(wàn)科 3 富力地產(chǎn) 4 碧桂園 5 保利 6 世茂房地產(chǎn) 23標(biāo)桿企業(yè)深度分析萬(wàn)科深度分析萬(wàn)科應(yīng)對(duì)調(diào)整的手段 —— 土地儲(chǔ)備 “ 三調(diào)整 ”總量調(diào)整： 土地儲(chǔ)備增速放緩，但相對(duì)保持規(guī)模結(jié)構(gòu)調(diào)整： 調(diào)整土地儲(chǔ)備增量結(jié)構(gòu)，提高相對(duì)低風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域的土地增量空間調(diào)整： 由東往西、由南往北轉(zhuǎn)移，調(diào)整土地增量結(jié)構(gòu)2023年 110月萬(wàn)科新增土地區(qū)域 城市 獲得時(shí)間 項(xiàng)目名稱 占地 建面 權(quán)益 地價(jià)長(zhǎng)三角 杭州 20238 金色家園項(xiàng)目 55% 長(zhǎng)三角 杭州 20239 泉水灣項(xiàng)目 50 100% 長(zhǎng)三角 寧波 20235 首南路項(xiàng)目 57% 長(zhǎng)三角 上海 20231 羅店 C3項(xiàng)目 55% 長(zhǎng)三角 上海 20231 羅店 C5項(xiàng)目 55% 長(zhǎng)三角 上海 20239 趙巷晶園項(xiàng)目 55% 長(zhǎng)三角 蘇州 20236 金雞湖路項(xiàng)目 51% 珠三角 東莞 20231 宏圖路項(xiàng)目 % 珠三角 東莞 20235 松山湖 1號(hào)花園二期 90% 珠三角 惠州 20234 雙月灣一期項(xiàng)目 36 ≥36 67% 珠三角 深圳 20235 易里園景臺(tái)項(xiàng)目 100% 珠三角 深圳 20235 機(jī)場(chǎng)英管山項(xiàng)目 100% 環(huán)渤海 長(zhǎng)春 20237 廣源項(xiàng)目 100% 環(huán)渤海 大連 20239 魅力之城項(xiàng)目 55% 環(huán)渤海 青島 20234 青島南昌路項(xiàng)目 100% 環(huán)渤海 青島 20238 四季花城項(xiàng)目 55% 環(huán)渤海 沈陽(yáng) 20236 沈陽(yáng)業(yè)喬項(xiàng)目 100% 環(huán)渤海 天津 20233 濱海新城東區(qū)項(xiàng)目 6 100% 環(huán)渤海 天津 20233 時(shí)尚廣場(chǎng)公寓項(xiàng)目 100% 環(huán)渤海 天津 20235 金廈項(xiàng)目 100% 7環(huán)渤海 天津 20238 金奧國(guó)際項(xiàng)目 16 100% 環(huán)渤海 天津 20239 魅力之城項(xiàng)目 100% X區(qū)域 成都 20231 海蓉廠項(xiàng)目 49% X區(qū)域 成都 20237 紅星路項(xiàng)目 100% X區(qū)域 合肥 20235 皖安地塊 50% X區(qū)域 合肥 20235 江淮地塊 50% X區(qū)域 武漢 20232 賀家墩項(xiàng)目 52% X區(qū)域 武漢 20234 才茂街項(xiàng)目 100% X區(qū)域 重慶 20239 寶圣項(xiàng)目 23 51% 24標(biāo)桿企業(yè)深度分析萬(wàn)科深度分析萬(wàn)科的應(yīng)對(duì)調(diào)整手段 —— 降開(kāi)工量，降資金的流出量萬(wàn)科果斷進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整原定銷售目標(biāo)（萬(wàn)平方米）調(diào)整后銷售目標(biāo)（萬(wàn)平方米）下調(diào)面積（萬(wàn)平方米）開(kāi)工面積 848竣工面積 689 中報(bào)調(diào)整開(kāi)工面積： 683 竣工面積： 586開(kāi)工面積縮減 165竣工面積縮減 103三季度調(diào)整開(kāi)工面積： 573 縮減 110華東萬(wàn)科先后實(shí)施產(chǎn)品調(diào)整，視情停工，其他區(qū)域城市武漢等調(diào)整開(kāi)始得更早上海： 8月份琥珀郡園、金色城市先后做出封盤(pán)，進(jìn)行產(chǎn)品調(diào)整、銷售計(jì)劃調(diào)整的決定。相應(yīng)的銷售計(jì)劃從年初的 130億目標(biāo)已經(jīng)幾次下調(diào)到低于100億。南京： 項(xiàng)目能不開(kāi)工的，就不開(kāi)工，盡量全部停工。而在建項(xiàng)目還沒(méi)有足夠投入達(dá)到上市水平的，則暫停開(kāi)發(fā)推遲上市。對(duì)于能出售的樓盤(pán)盡量快速出售。杭州： 考慮到相對(duì)目前去化速度，存量充足，對(duì)于在建項(xiàng)目還沒(méi)有足夠投入達(dá)到上市水平的，盡量暫停開(kāi)發(fā)推遲上市，對(duì)于能出售的樓盤(pán)盡量快速出售。25標(biāo)桿企業(yè)深度分析萬(wàn)科深度分析萬(wàn)科的應(yīng)對(duì)調(diào)整手段 —— 積極的融資萬(wàn)科融資時(shí)機(jī)恰到好處萬(wàn)科 08年底現(xiàn)金余額＝ 資金存量 現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物（億） 未來(lái)可能資金流入當(dāng)期可能實(shí)現(xiàn)銷售收入（億） 未來(lái)資金流出 預(yù)計(jì)生產(chǎn)投入（億）償債引起資金流出（億）26標(biāo)桿企業(yè)深度分析中海視點(diǎn) 關(guān)于市場(chǎng)走勢(shì)：市場(chǎng)問(wèn)題是局部問(wèn)題，但有擴(kuò)大趨勢(shì)，各城市根據(jù)自己情況調(diào)整n全國(guó)市場(chǎng)，不能一概而論，廣州、深圳有泡沫，我早就感覺(jué)到了，但要說(shuō)北京和上海就未必 —— 孔慶平言論n中海降價(jià)行動(dòng)始于 07年 11月，最早從廣州、深圳開(kāi)始降價(jià)，但當(dāng)時(shí)并不能確定市場(chǎng)整體下行的態(tài)勢(shì) —— 中海外某高管言論 關(guān)于中海的自身安全：長(zhǎng)期的警惕性和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)確保了冬天的安全性n如果一個(gè)企業(yè)過(guò)去在財(cái)務(wù)上沒(méi)有留有余地，過(guò)于進(jìn)取，那么在應(yīng)對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)變化時(shí)，它可能表現(xiàn)就比較差，它就可能要采取激進(jìn)的銷售策略。 —— 孔慶平言論n中海一向重視為市場(chǎng)提供稀缺性產(chǎn)品，在拿地和做產(chǎn)品時(shí)都充分考慮。因而在這種戰(zhàn)略下，中海的客戶總是相對(duì)固定的一群人，即便是當(dāng)市場(chǎng)走低的時(shí)候，中海的客戶群仍沒(méi)有太大變化。 —— 孔慶平言論n中海地區(qū)公司總經(jīng)理采用換防制，通常每隔兩到三年就需要換一個(gè)地方（最長(zhǎng)的五年），地區(qū)公司總經(jīng)理都普遍追求在任期間短期業(yè)績(jī)最大化，因此在降價(jià)快銷時(shí)打折幅度會(huì)出現(xiàn)不可思議的降幅。 —— 中海外某高管言論n銷售業(yè)績(jī)的達(dá)成很大程度上依靠打折快銷，有的項(xiàng)目打折幅度甚至突破五折，如深圳大山地。 —— 中海外某高管言論 關(guān)于降價(jià)： “ 集團(tuán) ”—— 我們很安全 PK “ 城市公司 ”—— 我們要降價(jià)n一個(gè)成熟的企業(yè)，在夏天就應(yīng)想好如何過(guò)冬，而不是等到冬天來(lái)了再去考慮 —— 孔慶平言論n中海外重視稀缺性產(chǎn)品的市場(chǎng)，因此需求的客戶群相對(duì)固定，受市場(chǎng)變動(dòng)影響小 —— 孔慶平言論27標(biāo)桿企業(yè)深度分析中海深度分析雖然中海在調(diào)整前期的操作略有失誤，但中海迅速改變了原有應(yīng)對(duì)策略，為過(guò)冬作出部署。 跟隨大勢(shì)，全力增持，力求規(guī)模有所突破僥幸心理試圖抄底回歸理性，謹(jǐn)慎應(yīng)市 在 2023年，中海認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)將延續(xù)上漲趨勢(shì)，因此在土地儲(chǔ)備上做了大幅度的增加。 07年度新增 1030萬(wàn)平方土地儲(chǔ)備，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò) 06及 05年土地儲(chǔ)備增加量。 11月珠三角降價(jià)，但中海并不能確認(rèn)全國(guó)市場(chǎng)整體下行態(tài)勢(shì)。在此基礎(chǔ)上， 2023年 11月到 08年 2月，中海連續(xù)購(gòu)入大連、長(zhǎng)春、蘇州、佛山、上海等地共12塊土地 3月后，中海開(kāi)始意識(shí)到市場(chǎng)整體問(wèn)題，增持土地采取了謹(jǐn)慎態(tài)度， 08年 3月至 6月沒(méi)有土地進(jìn)賬， 610月增加 10塊土地儲(chǔ)備。具有針對(duì)性降價(jià)也在六月份以后開(kāi)始出現(xiàn)。28標(biāo)桿企業(yè)深度分析中海深度分析通過(guò)加強(qiáng)銷售，中海的銷售回款能夠滿足其資金需求2023年迄今中海銷售情況當(dāng)月銷售收入(億港元 )當(dāng)月銷售面積累計(jì)銷售收入同比增長(zhǎng)率
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