典型房產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前發(fā)展環(huán)境分析與建議-文庫吧資料
2025-02-19 19:36本頁面
【正文】 023年和 2023年是房地產(chǎn)市場的上行通道。 —— 金地高管32標(biāo)桿企業(yè)深度分析金地深度分析土地儲備增持節(jié)奏與市場節(jié)奏脫節(jié)，金地在節(jié)奏上一步踩錯，步步錯。北京、廣州、深圳繼續(xù)調(diào)整的壓力仍然比較大，相對看好上海和長三角地區(qū)。 —— 金地高管 關(guān)于市場走勢：房地產(chǎn)行業(yè)將會進(jìn)行持續(xù)調(diào)整，調(diào)整周期還將持續(xù)一年n樓市低迷還要持續(xù)一年左右， 09年底或有起色。 —— 金地高管 關(guān)于金地的自身安全：金地認(rèn)為自身仍然是安全的，但已做好最壞的打算n受國際金融環(huán)境影響，公司與海外合作基金中外方有撤回投資舉措，但該基金并非公司融資來源，不產(chǎn)生預(yù)算缺口。別墅 北京 中海國際城一期 20230827 / 普通住宅北京 中海國際城二期（圣朝菲） 20239 20231222 普通住宅北京 中海國際城三期（香克林） / 20231020 普通住宅特別提示：據(jù)悉，中海外有很強(qiáng)的政府公關(guān)能力，特別體現(xiàn)在 ： 推遲支付土地款；提前取得預(yù)售證30標(biāo)桿企業(yè)深度分析中海深度分析地價控制也是中海的拿手好戲，本年度所獲土地位置均較好，未來項目溢價空間較高。 林汀別墅 2023120 2023520 別墅西安 中海國際社區(qū)一期 （熙岸） 202385 20231020 普通住宅 西安 中海國際社區(qū)二期 （鉑宮） 20231020 2023629 別墅西安 中海國際社區(qū)三期 （熙岸東郡 ） 2023312 2023913 普通住宅 蘇州 中海國際社區(qū)一期 2023229 2023810 普通住宅 。 林溪美墅 / 2023927 別墅成都 中海國際社區(qū)三期 碧林二期 2023419 2023623 普通住宅成都 中海國際社區(qū)二期 快速周轉(zhuǎn)對規(guī)避市場風(fēng)險很有意義。具有針對性降價也在六月份以后開始出現(xiàn)。 11月珠三角降價，但中海并不能確認(rèn)全國市場整體下行態(tài)勢。 跟隨大勢，全力增持，力求規(guī)模有所突破僥幸心理試圖抄底回歸理性，謹(jǐn)慎應(yīng)市 在 2023年，中海認(rèn)為房地產(chǎn)市場將延續(xù)上漲趨勢，因此在土地儲備上做了大幅度的增加。中海外重視稀缺性產(chǎn)品的市場，因此需求的客戶群相對固定，受市場變動影響小 —— 孔慶平言論n 中海外某高管言論 關(guān)于降價： “ 集團(tuán) ”—— 我們很安全 PK “ 城市公司 ”—— 我們要降價n一個成熟的企業(yè)，在夏天就應(yīng)想好如何過冬，而不是等到冬天來了再去考慮 銷售業(yè)績的達(dá)成很大程度上依靠打折快銷，有的項目打折幅度甚至突破五折，如深圳大山地。 中海外某高管言論n中海地區(qū)公司總經(jīng)理采用換防制，通常每隔兩到三年就需要換一個地方（最長的五年），地區(qū)公司總經(jīng)理都普遍追求在任期間短期業(yè)績最大化，因此在降價快銷時打折幅度會出現(xiàn)不可思議的降幅。 ——中海一向重視為市場提供稀缺性產(chǎn)品，在拿地和做產(chǎn)品時都充分考慮?！绻粋€企業(yè)過去在財務(wù)上沒有留有余地，過于進(jìn)取，那么在應(yīng)對當(dāng)前市場變化時，它可能表現(xiàn)就比較差，它就可能要采取激進(jìn)的銷售策略。 中海外某高管言論 關(guān)于中海的自身安全：長期的警惕性和風(fēng)險意識確保了冬天的安全性n 孔慶平言論n25標(biāo)桿企業(yè)深度分析萬科深度分析萬科的應(yīng)對調(diào)整手段 —— 積極的融資萬科融資時機(jī)恰到好處萬科 08年底現(xiàn)金余額＝ 資金存量 現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物（億） 未來可能資金流入當(dāng)期可能實現(xiàn)銷售收入（億） 未來資金流出 預(yù)計生產(chǎn)投入（億）償債引起資金流出（億）26標(biāo)桿企業(yè)深度分析中海視點 關(guān)于市場走勢：市場問題是局部問題，但有擴(kuò)大趨勢，各城市根據(jù)自己情況調(diào)整n全國市場，不能一概而論，廣州、深圳有泡沫，我早就感覺到了，但要說北京和上海就未必 對于能出售的樓盤盡量快速出售。南京： 項目能不開工的，就不開工，盡量全部停工。利潤雖然規(guī)模第一，但以利潤 (08年上半年 )排名，則為房地產(chǎn)行業(yè)第二排名 公司 利潤總額（億）1 中海外 2 萬科 3 富力地產(chǎn) 4 碧桂園 5 保利 6 世茂房地產(chǎn) 23標(biāo)桿企業(yè)深度分析萬科深度分析萬科應(yīng)對調(diào)整的手段 —— 土地儲備 “ 三調(diào)整 ”總量調(diào)整： 土地儲備增速放緩，但相對保持規(guī)模結(jié)構(gòu)調(diào)整： 調(diào)整土地儲備增量結(jié)構(gòu)，提高相對低風(fēng)險區(qū)域的土地增量空間調(diào)整： 由東往西、由南往北轉(zhuǎn)移，調(diào)整土地增量結(jié)構(gòu)2023年 110月萬科新增土地區(qū)域 城市 獲得時間 項目名稱 占地 建面 權(quán)益 地價長三角 杭州 20238 金色家園項目 55% 長三角 杭州 20239 泉水灣項目 50 100% 長三角 寧波 20235 首南路項目 57% 長三角 上海 20231 羅店 C3項目 55% 長三角 上海 20231 羅店 C5項目 55% 長三角 上海 20239 趙巷晶園項目 55% 長三角 蘇州 20236 金雞湖路項目 51% 珠三角 東莞 20231 宏圖路項目 % 珠三角 東莞 20235 松山湖 1號花園二期 90% 珠三角 惠州 20234 雙月灣一期項目 36 ≥36 67% 珠三角 深圳 20235 易里園景臺項目 100% 珠三角 深圳 20235 機(jī)場英管山項目 100% 環(huán)渤海 長春 20237 廣源項目 100% 環(huán)渤海 大連 20239 魅力之城項目 55% 環(huán)渤海 青島 20234 青島南昌路項目 100% 環(huán)渤海 青島 20238 四季花城項目 55% 環(huán)渤海 沈陽 20236 沈陽業(yè)喬項目 100% 環(huán)渤海 天津 20233 濱海新城東區(qū)項目 6 100% 環(huán)渤海 天津 20233 時尚廣場公寓項目 100% 環(huán)渤海 天津 20235 金廈項目 100% 7環(huán)渤海 天津 20238 金奧國際項目 16 100% 環(huán)渤海 天津 20239 魅力之城項目 100% X區(qū)域 成都 20231 海蓉廠項目 49% X區(qū)域 成都 20237 紅星路項目 100% X區(qū)域 合肥 20235 皖安地塊 50% X區(qū)域 合肥 20235 江淮地塊 50% X區(qū)域 武漢 20232 賀家墩項目 52% X區(qū)域 武漢 20234 才茂街項目 100% X區(qū)域 重慶 20239 寶圣項目 23 51% 24標(biāo)桿企業(yè)深度分析萬科深度分析萬科的應(yīng)對調(diào)整手段 —— 降開工量，降資金的流出量萬科果斷進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整原定銷售目標(biāo)（萬平方米）調(diào)整后銷售目標(biāo)（萬平方米）下調(diào)面積（萬平方米）開工面積 848竣工面積 689 中報調(diào)整開工面積： 683 竣工面積： 586開工面積縮減 165竣工面積縮減 103三季度調(diào)整開工面積： 573 縮減 110華東萬科先后實施產(chǎn)品調(diào)整，視情停工，其他區(qū)域城市武漢等調(diào)整開始得更早上海： 8月份琥珀郡園、金色城市先后做出封盤，進(jìn)行產(chǎn)品調(diào)整、
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