典型房產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前發(fā)展環(huán)境分析與建議(文件)
【正文】 素震蕩較大 銀河花園 華新園 降價(jià)幅度較大，達(dá) 15%以上 規(guī)模較大，資金壓力嚴(yán)峻觀望中前進(jìn) 山川文苑 文馨花園 逆市漲價(jià)， 50元 /平米以上 原價(jià)較低，漲后價(jià)格仍有一定競(jìng)爭(zhēng)力逆市開(kāi)發(fā) 柳岸御府 文峰花園 多層居住項(xiàng)目，建筑規(guī)模較大 拿地較早，被動(dòng)開(kāi)發(fā)逆市飄紅 金領(lǐng)山莊 鐵通房產(chǎn) 銷售業(yè)績(jī)居文登房地產(chǎn)市場(chǎng)前列 價(jià)格非常低，為文登價(jià)格最低之列44企業(yè)應(yīng)對(duì)策略建議典型企業(yè)策略企業(yè)狀況策略總綱 土地策略 開(kāi)竣工策略 銷售策略 融資策略類型 當(dāng)前特征特大型（如萬(wàn)科、中海外等）錢地平衡經(jīng)營(yíng)積極穩(wěn)健、適度控制規(guī)模發(fā)展西、北，逢低吸納以銷定產(chǎn)，加強(qiáng)研判 積極營(yíng)銷，但避免大規(guī)模促銷正常融資，力求股權(quán)融資機(jī)會(huì)型（無(wú)典型特征企業(yè)，如瑞成置業(yè)）地多錢少尋找合作伙伴，加強(qiáng)現(xiàn)金回收，強(qiáng)力控制規(guī)模停止任何拿地，積極尋求退地市場(chǎng)前景不良區(qū)域應(yīng)跑完現(xiàn)貨，停止生產(chǎn)降價(jià)促銷，安全為上積極融資，控制負(fù)債錢多地少安全為上，等待市場(chǎng)回暖，杜絕抄底情緒市場(chǎng)環(huán)境較好城市逢低吸納選擇市場(chǎng) 穩(wěn)健營(yíng)銷 控制融資錢地平衡逐步發(fā)展，現(xiàn)金為王；多頻次推出活動(dòng)營(yíng)銷穩(wěn)步前行，謹(jǐn)慎獲得放緩節(jié)奏，謹(jǐn)慎放量批量出售，穩(wěn)妥出售正常融資精品型（如仁恒、綠城等）錢地平衡適度控制規(guī)模，放慢擴(kuò)張腳步尋找機(jī)會(huì)，逢低吸納適度放慢節(jié)奏，調(diào)低目標(biāo)穩(wěn)健營(yíng)銷，不建議大幅促銷正常融資商辦型（如 SOHO、萬(wàn)達(dá)等）錢多地少適度控制規(guī)模，控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)尋找機(jī)會(huì)，逢低吸納控制節(jié)奏 穩(wěn)健營(yíng)銷 正常融資45數(shù)據(jù)來(lái)源：n 《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》n 《 中國(guó)財(cái)經(jīng)報(bào)道 》n 《 上市公司統(tǒng)計(jì)年報(bào) 》n 《 新地產(chǎn) 》n 《 中國(guó)房地產(chǎn)報(bào) 》n 《 中國(guó)房地產(chǎn) 》n 《 中國(guó)證券報(bào) 》n ……匯報(bào)結(jié)束，謝謝！演講完畢，謝謝觀看！。27” 政策的出臺(tái)成為市場(chǎng)發(fā)展的轉(zhuǎn)折點(diǎn)；“ 二九 ” ： 2023年 9月，期盼中的 “ 金九 ” 沒(méi)有出現(xiàn)，市場(chǎng)進(jìn)入中度調(diào)整階段的趨勢(shì)已經(jīng)很清晰；“ 三九 ” ： 2023年 9月，期待市場(chǎng)探底，出現(xiàn)拐點(diǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)折點(diǎn)2023年 9月 2023年 9月調(diào)整通道清晰2023年 9月期待市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)39市場(chǎng)趨勢(shì)研判市場(chǎng)反轉(zhuǎn)條件 中國(guó)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖需具備經(jīng)濟(jì)、金融、股市、政策、價(jià)格、輿論六大方面條件市場(chǎng)回暖需具備的 6大條件40經(jīng)濟(jì)形勢(shì)向好需要經(jīng)濟(jì)發(fā)展重轉(zhuǎn)入正常軌跡，世界經(jīng)濟(jì)局勢(shì)保持穩(wěn)定，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)出現(xiàn)積極信號(hào)金融環(huán)境放松金融環(huán)境向好，房款貸款政策股票市場(chǎng)復(fù)蘇股票市場(chǎng)見(jiàn)底反彈，社會(huì)大眾購(gòu)買力得以恢復(fù)國(guó)家政策支持需要國(guó)家在開(kāi)發(fā)、建設(shè)、交易繼續(xù)加大政策扶持力度，以及信貸融資等方面對(duì)企業(yè)出臺(tái)各類支持政策價(jià)格繼續(xù)回調(diào)在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格實(shí)質(zhì)性下調(diào)，回到相對(duì)合理程度，以此激活消費(fèi)者的購(gòu)買欲望社會(huì)輿論導(dǎo)向社會(huì)輿論導(dǎo)向開(kāi)始往積極方面報(bào)道，如網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、電視等各個(gè)渠道的報(bào)道均有利于樓市發(fā)展市場(chǎng)趨勢(shì)研判市場(chǎng)力量分析對(duì)于各個(gè)不同區(qū)域市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)回暖的時(shí)間主要取決于內(nèi)因和外因的共同作用外因 VS 內(nèi)因環(huán)境核心：整體經(jīng)濟(jì)關(guān)系核心：市場(chǎng)供求經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展走勢(shì)金融環(huán)境發(fā)展走勢(shì) 股市行情走勢(shì) 國(guó)家政策扶持力度 城市內(nèi)部購(gòu)房需求結(jié)構(gòu) 城市房地產(chǎn)價(jià)格下調(diào)水平 地方政府對(duì)政策執(zhí)行力度 地方政府獨(dú)有的救市政策力度國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r如何，股市能夠見(jiàn)底反彈，均決定了居民的購(gòu)買欲望能否恢復(fù)，居民購(gòu)房支付力能力能否提高。35標(biāo)桿企業(yè)深度分析金地深度分析金地銷售情況略好于市場(chǎng)平均水平，銷售回款足以應(yīng)付企業(yè)基本運(yùn)營(yíng)。金地、萬(wàn)科、中海與招商的凈負(fù)債率比較 金地 08年底現(xiàn)金余額＝ 09年三季度后到期的非流動(dòng)性負(fù)債合計(jì)為 94億元，長(zhǎng)期償債存在問(wèn)題 。33標(biāo)桿企業(yè)深度分析金地深度分析金地將為 07年高價(jià)取得的 6個(gè)項(xiàng)目付出 1525億左右的減值損失。 —— 金地高管32標(biāo)桿企業(yè)深度分析金地深度分析土地儲(chǔ)備增持節(jié)奏與市場(chǎng)節(jié)奏脫節(jié)，金地在節(jié)奏上一步踩錯(cuò)，步步錯(cuò)。 —— 金地高管 關(guān)于市場(chǎng)走勢(shì)：房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)進(jìn)行持續(xù)調(diào)整，調(diào)整周期還將持續(xù)一年n樓市低迷還要持續(xù)一年左右， 09年底或有起色。別墅 北京 中海國(guó)際城一期 20230827 / 普通住宅北京 中海國(guó)際城二期（圣朝菲） 20239 20231222 普通住宅北京 中海國(guó)際城三期（香克林） / 20231020 普通住宅特別提示：據(jù)悉，中海外有很強(qiáng)的政府公關(guān)能力，特別體現(xiàn)在 ： 推遲支付土地款；提前取得預(yù)售證30標(biāo)桿企業(yè)深度分析中海深度分析地價(jià)控制也是中海的拿手好戲，本年度所獲土地位置均較好，未來(lái)項(xiàng)目溢價(jià)空間較高。 林溪美墅 / 2023927 別墅成都 中海國(guó)際社區(qū)三期 快速周轉(zhuǎn)對(duì)規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)很有意義。 11月珠三角降價(jià)，但中海并不能確認(rèn)全國(guó)市場(chǎng)整體下行態(tài)勢(shì)。中海外重視稀缺性產(chǎn)品的市場(chǎng)，因此需求的客戶群相對(duì)固定，受市場(chǎng)變動(dòng)影響小 —— 中海外某高管言論 關(guān)于降價(jià)： “ 集團(tuán) ”—— 我們很安全 PK “ 城市公司 ”—— 我們要降價(jià)n一個(gè)成熟的企業(yè)，在夏天就應(yīng)想好如何過(guò)冬，而不是等到冬天來(lái)了再去考慮 中海外某高管言論n中海一向重視為市場(chǎng)提供稀缺性產(chǎn)品，在拿地和做產(chǎn)品時(shí)都充分考慮?！?中海外某高管言論 關(guān)于中海的自身安全：長(zhǎng)期的警惕性和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)確保了冬天的安全性n 孔慶平言論n對(duì)于能出售的樓盤盡量快速出售。利潤(rùn)雖然規(guī)模第一，但以利潤(rùn) (08年上半年 )排名，則為房地產(chǎn)行業(yè)第二排名 公司 利潤(rùn)總額（億）1 中海外 2 萬(wàn)科 3 富力地產(chǎn) 4 碧桂園 5 保利 6 世茂房地產(chǎn) 23標(biāo)桿企業(yè)深度分析萬(wàn)科深度分析萬(wàn)科應(yīng)對(duì)調(diào)整的手段 —— 土地儲(chǔ)備 “ 三調(diào)整 ”總量調(diào)整： 土地儲(chǔ)備增速放緩，但相對(duì)保持規(guī)模結(jié)構(gòu)調(diào)整： 調(diào)整土地儲(chǔ)備增量結(jié)構(gòu)，提高相對(duì)低風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域的土地增量空間調(diào)整： 由東往西、由南往北轉(zhuǎn)移，調(diào)整土地增量結(jié)構(gòu)2023年 110月萬(wàn)科新增土地區(qū)域 城市 獲得時(shí)間 項(xiàng)目名稱 占地 建面 權(quán)益 地價(jià)長(zhǎng)三角 杭州 20238 金色家園項(xiàng)目 55% 長(zhǎng)三角 杭州 20239 泉水灣項(xiàng)目 50 100% 長(zhǎng)三角 寧波 20235 首南路項(xiàng)目 57% 長(zhǎng)三角 上海 20231 羅店 C3項(xiàng)目 55% 長(zhǎng)三角 上海 20231 羅店 C5項(xiàng)目 55% 長(zhǎng)三角 上海 20239 趙巷晶園項(xiàng)目 55% 長(zhǎng)三角 蘇州 20236 金雞湖路項(xiàng)目 51% 珠三角 東莞 20231 宏圖路項(xiàng)
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