典型房產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前發(fā)展環(huán)境分析與建議-展示頁(yè)
2025-02-21 19:36本頁(yè)面
【正文】 銷售計(jì)劃調(diào)整的決定。萬(wàn)科面臨的兩個(gè)問(wèn)題市場(chǎng)下行存貨 存貨總量大。n面對(duì)當(dāng)前環(huán)境，萬(wàn)科能夠采取的策略就是 “ 應(yīng)對(duì)第一，預(yù)測(cè)第二 ”n引自萬(wàn)科集團(tuán)戰(zhàn)略投資部《市場(chǎng)研判報(bào)告、萬(wàn)科高管訪談》22標(biāo)桿企業(yè)深度分析萬(wàn)科深度分析萬(wàn)科面臨兩大問(wèn)題：存貨偏多，利潤(rùn)不高 n規(guī)模擴(kuò)張快經(jīng)過(guò) 0607年的快速擴(kuò)張，萬(wàn)科的土地儲(chǔ)備規(guī)模已達(dá)到1909萬(wàn)（截止 2023年 6月萬(wàn)科權(quán)益建筑面積）。n區(qū)域經(jīng)濟(jì)依賴金融產(chǎn)業(yè)和外貿(mào)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的區(qū)域房?jī)r(jià)會(huì)有更深幅度地調(diào)整。 “ 宏觀經(jīng)濟(jì)的軟著陸和資金面的持續(xù)緊縮，加之房?jī)r(jià)超漲和供求失衡，決定了 08下半年住宅市場(chǎng)整體將繼續(xù)下行， 09年也將持續(xù)盤整。nnn房地產(chǎn)市場(chǎng)至少要低迷 1年至 2年，但國(guó)家對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)的拯救可能會(huì)讓房地產(chǎn)逃過(guò)一劫。驚喜狂歡價(jià)： 95*96*99折21標(biāo)桿企業(yè)深度分析萬(wàn)科視點(diǎn) 基本層面變化：環(huán)境變化劇烈，但經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化可能會(huì) “ 迫使 ” 國(guó)家放松房地產(chǎn)行業(yè)萬(wàn)科上海 8月 萬(wàn)科金色雅筑 低于周邊 10%價(jià)格上市天津 8月 東麗湖萬(wàn)科城 一次性付款優(yōu)惠 3%，貸款優(yōu)惠 2%北京 9月 萬(wàn)科中糧紫苑 B區(qū)均價(jià)降 2023元 /平米金地天津 8月 金地格林世界 一次性付款優(yōu)惠 5%，貸款優(yōu)惠 2%北京 9月 金地格林小鎮(zhèn) 均價(jià)下調(diào) 2700元 /平米天津 10月 金地格林世界 十一黃金周整盤價(jià)格起步降至 4700元 /平米首創(chuàng) 成都 9月 愛(ài)這城 一期 75折，二期 9折天津 10月 首創(chuàng)寶翠花都 十一期間以震撼價(jià) 4990元 /平米， 45萬(wàn)元起恒大天津 9月 恒大金碧天下 開(kāi)盤特惠，成本價(jià)認(rèn)購(gòu)，白金客戶 79折廣州 10月 恒大山水城 前三十名客戶繼續(xù)享受開(kāi)盤成本價(jià)（ ）西安 10月 西安恒大名都 全部 86折太原 10月 恒大綠洲 前期排號(hào)客戶，通過(guò)開(kāi)盤當(dāng)天搖號(hào)選出可以購(gòu)房客戶， 85折富力天津 8月 富力灣 贈(zèng)送 8年物業(yè)管理費(fèi)、購(gòu)房契稅、維修基金、印花稅、 10000元健身基金廣州 9月 富力金港城 帶 1500元 /平方米裝修，均價(jià) 4500元 /平方米太原 10月 富力城 慶賀富力現(xiàn)代廣場(chǎng)奠基儀式隆重舉行特惠 95折。 企業(yè) 城市 時(shí)間 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目?jī)?yōu)惠情況碧桂園 廣州 10月 南沙碧桂園碧桂園為答謝業(yè)主推薦成功購(gòu)房，均為雙方代付總額為新成交單位一年的物業(yè)管理費(fèi)。 典型房地產(chǎn)公司近期推盤套數(shù)列表企業(yè)名稱 5月 6月 7月 8月 9月 10月萬(wàn)科 438 856 1323 3484 1821 3837中海外 560 3847 2229 1657 1277 583保利地產(chǎn) 2403 2440 1084 1529 3044 5789金地集團(tuán) 254 212 1406 930 262 898招商地產(chǎn) 260 133 0 979 410 /富力地產(chǎn) 155 300 2378 1289 150 131綠城中國(guó) 995 31 859 1062 1265 /雅居樂(lè) 0 0 475 583 1026 339首創(chuàng)置業(yè) 0 170 637 231 2035 /中新集團(tuán) 0 566 878 / / /重慶龍湖 0 699 893 397 993 369如果一個(gè)項(xiàng)目在這個(gè)城市里熬 1年能夠出頭，那就熬；如果要熬 3年才能出頭，那不如現(xiàn)在就拋掉。30典型企業(yè) 2023年 510月拿地情況18動(dòng)態(tài)跟蹤縮減開(kāi)工規(guī)模縮減開(kāi)工規(guī)模，尤其是縮減不符合市場(chǎng)剛性需求的產(chǎn)品的開(kāi)工規(guī)模是主流方向 。16動(dòng)態(tài)跟蹤拿地速度放緩（ 1）拿地?cái)?shù)量驟減，大部分 30典型企業(yè)本年僅新增土地 12塊，甚至沒(méi)有拿地30典型企業(yè) 2023年 110月拿地清單企業(yè)名稱 新增土地項(xiàng)目數(shù) 企業(yè)名稱 新增土地項(xiàng)目數(shù)企業(yè)名稱 新增土地項(xiàng)目數(shù)萬(wàn)科地產(chǎn) 29(22) 保利地產(chǎn) 13 合生創(chuàng)展 6華潤(rùn)置地 9（ 7） 中海外 10（ 4） 綠城集團(tuán) 6（ 3）上海復(fù)地 4（ 2） 世茂房地產(chǎn) 3（ 2） 中新集團(tuán) 2中糧地產(chǎn) 3 首創(chuàng)置業(yè) 2 瑞安房地產(chǎn) 2長(zhǎng)江實(shí)業(yè) 2 九龍倉(cāng) 2 和黃 2雅居樂(lè) 1 仁恒置業(yè) 1 沿海集團(tuán) 1上置集團(tuán) 1 中華企業(yè) 1 碧桂園 1SOHO中國(guó) 1說(shuō)明：萬(wàn)科 29塊土地中有 22塊 07年已經(jīng)開(kāi)始收購(gòu)流程；華潤(rùn)置地 9塊土地中 7塊和母公司注資行為有關(guān)；中海外 10塊土地中有 4塊為合作拿地；綠城 6塊地中有 3塊為合作拿地；上海復(fù)地 4塊地中有 2塊為合作拿地；世茂 3塊地中有 2塊地為合作拿地。A股 74家房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)水平變化 ?A股 74家房地產(chǎn)企業(yè)平均凈負(fù)債率?利潤(rùn)情況略有上漲，是由于目前結(jié)算項(xiàng)目的項(xiàng)目大部分是去年完成的銷售。A股 74家房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入變化 2023年 2023年 同比營(yíng)業(yè)收入 ↑%簽約預(yù)售收入 ↓%2023年 2023年 變化百分點(diǎn)銷售凈利率 % % ↑凈資產(chǎn)收益率 % % ↓2023年 2023年 變化百分點(diǎn)凈負(fù)債率 % % ↑?營(yíng)業(yè)收入屬于 07年結(jié)轉(zhuǎn)，并不能夠表示企業(yè) 08年實(shí)際收入。 保障房政策 搶市場(chǎng)中低端客戶 ；11客戶需求環(huán)境各層級(jí)需求環(huán)境市場(chǎng)均受到金融危機(jī)沖擊，房地產(chǎn)需求前景不容樂(lè)觀需求環(huán)境減弱 需求群體 下降程度 主要影響因素剛性需求高端需求改善需求 股市跳水政策支持不夠經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化收入預(yù)期降低12資本縮水企業(yè)倒閉利潤(rùn)降低B. 企業(yè)動(dòng)態(tài)篇上市企業(yè)基本面分析典型企業(yè)動(dòng)態(tài)跟蹤標(biāo)桿樣本深度分析13基本面分析 經(jīng)營(yíng)壓力大基本面數(shù)據(jù)惡化 ,房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力大A股 74家企業(yè)費(fèi)用變化2023年 3季度 2023年 3季度 變化百分點(diǎn)銷售費(fèi)用率 % % ↑管理費(fèi)用率 % % ↓財(cái)務(wù)費(fèi)用率 % % ↑A股 74家企業(yè)貨幣資金量變化2023年 3季度 2023年 3季度 同比貨幣資金量 (億) ↑%n銷售壓力 :銷售費(fèi)用顯著上升n成本控制 :管理費(fèi)用下降n財(cái)務(wù)緊張 :財(cái)務(wù)費(fèi)用上升n增持現(xiàn)金 :過(guò)冬意識(shí)明顯14基本面分析負(fù)債激增壓力大假象（左側(cè)數(shù)據(jù)）： 營(yíng)收數(shù)據(jù)看似景氣，但并非反映當(dāng)前業(yè)績(jī)，因?yàn)橛?07年的銷售結(jié)轉(zhuǎn)。 金融緊縮，造成企業(yè)資金流出現(xiàn)困難；252。 房?jī)r(jià)一路上揚(yáng)，出現(xiàn) 階段性成長(zhǎng)瓶頸 ；252。 對(duì)宏觀形勢(shì)判斷力不夠，尤其是對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期及房地產(chǎn)發(fā)展周期方面；252。道瓊斯指數(shù) 恒生指數(shù) 日經(jīng)指數(shù)一些國(guó)家面臨破產(chǎn)危機(jī)國(guó)際貨幣基金組織（ IMF）援助瀕臨破產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)體國(guó)家 援助金額冰島 21億美元烏克蘭 165億美元匈牙利 251億美元（歐盟、世界銀行共同援助）巴基斯坦 商議中其他 韓國(guó)、泰國(guó) ……部分企業(yè)裁員情況企業(yè)名稱 裁員人數(shù) 比例美國(guó)運(yùn)通 7000 10%花旗集團(tuán) 14000 10%高盛集團(tuán) 32500 10%匯豐銀行 1100 4% eBay 1500 10%雅虎 1500 10%百事可樂(lè) 3300 %
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