【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 開(kāi)發(fā)三級(jí)進(jìn)度計(jì)劃 的 定義： （一級(jí)計(jì)劃） ： 項(xiàng)目總體經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)目標(biāo) 計(jì) 劃是 對(duì) 項(xiàng)目 關(guān) 鍵性 的 進(jìn)度 目 標(biāo) 、 經(jīng) 營(yíng)目 標(biāo) 、 成本目標(biāo) 、 資金目 標(biāo) 等進(jìn) 行 控制 ， 涵蓋 項(xiàng) 目開(kāi) 發(fā) 全周 期 ， 確 保項(xiàng)目總體收益的綱領(lǐng) 性 計(jì)劃 和 指導(dǎo) 性 計(jì)劃 項(xiàng)目總 體 經(jīng) 營(yíng) 開(kāi)發(fā)目 標(biāo) 計(jì) 劃 屬于長(zhǎng) 期 類 計(jì) 劃，通 常 包 括 項(xiàng)目進(jìn) 度 、 銷售、成本費(fèi)用、利潤(rùn) 收 益率 、 資金 等 關(guān)鍵 指 標(biāo)和 進(jìn) 度節(jié) 點(diǎn) 的控 制。如有項(xiàng)目分期，一 般 要求 應(yīng) 按分 期 分別 編 制 標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)的三級(jí)計(jì) 劃 管理 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)三級(jí)進(jìn)度計(jì)劃 的 定義： （一級(jí)計(jì)劃） ： （里程碑節(jié)點(diǎn)）原 則 ： ■ 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)里程碑節(jié)點(diǎn)的設(shè)置不 應(yīng) 只關(guān) 注 靜態(tài) 的 產(chǎn)品 線 ： 在項(xiàng)目一級(jí)計(jì)劃里程碑節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)時(shí)，不應(yīng)只關(guān)注相對(duì)靜態(tài)的產(chǎn)品線， 忽視了對(duì)受政策、市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)等環(huán)境影響較大，動(dòng)態(tài)性較高的銷售線 節(jié)點(diǎn)控制 萬(wàn)科地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的一級(jí)開(kāi)發(fā) 進(jìn) 度節(jié) 點(diǎn) 示 例 ： 可研 報(bào)告 取得 項(xiàng)目 項(xiàng)目 定位 立項(xiàng) 營(yíng)銷 方案 銷售 預(yù)熱 銷售 蓄客 開(kāi)盤 定價(jià) 銷售 開(kāi)盤 銷售 60％ 銷售 95％ 認(rèn)籌 結(jié)案 規(guī)劃 單體 初步 設(shè)計(jì) 施工圖 設(shè)計(jì) 方案 方案 總包 預(yù)售 條件 結(jié)構(gòu) 封頂 開(kāi)工 竣工 監(jiān)理 關(guān)注點(diǎn)：進(jìn)度、指 標(biāo)點(diǎn)（關(guān)鍵路徑） 集中 入住 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)里程碑節(jié)點(diǎn)的設(shè)置 拓展報(bào)建 營(yíng)銷 設(shè)計(jì) 工 程 采 購(gòu) 成 本 客服 開(kāi)工 萬(wàn)科地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的一級(jí)開(kāi)發(fā) 進(jìn) 度節(jié) 點(diǎn) 示 例 ： 里程碑節(jié)點(diǎn) 集團(tuán)增加的 15個(gè)節(jié)點(diǎn) 城市公司 （精裝） 增加 11個(gè) 1. 2. 3. 4. 項(xiàng)目定位 規(guī)劃方案 單體方案 初步設(shè) 計(jì) （實(shí)施 方案） 施工圖 設(shè) 計(jì) 開(kāi)工 達(dá)到預(yù)售 開(kāi)盤 竣工備案 集中入住 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 投資分 析 完成 概念設(shè)計(jì) 規(guī)劃用 地 許可證 基礎(chǔ)施 工 圖 施工報(bào) 建 圖 建設(shè)工 程 規(guī)劃 許可 證 節(jié)能審 批 通過(guò) 室外綜 合 管網(wǎng) 與景 觀施工圖 建設(shè)工 程 施工 許可 證 基礎(chǔ)開(kāi)工 銷售展 示 區(qū)實(shí) 施計(jì) 劃確定 銷售展 示 區(qū)開(kāi) 放時(shí) 間 外腳手 架 拆除 室外配 套 園建 完 成 模擬驗(yàn) 收 及整 改完 成 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 項(xiàng)目啟 動(dòng) 時(shí)間 施工至 177。 第一次 工 地開(kāi) 放 日 交付風(fēng) 險(xiǎn) 檢查 完 成 精裝修 施 工圖 裝修樣 板 房施 工（ 總包） 裝修樣 板 房驗(yàn)收 總包與 精 裝單 位工 作面交接 裝修大 面 積施工 裝修樣 板 房?jī)?nèi) 部客 戶體驗(yàn) 工地開(kāi) 放 日（ 第二 次） 5. 6. 7. 8. 9. 龍湖地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的一級(jí)開(kāi)發(fā) 進(jìn) 度節(jié) 點(diǎn) 示 例 ： 里程碑節(jié)點(diǎn) 集團(tuán)增加的 9個(gè)節(jié)點(diǎn) 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 項(xiàng)目定位 規(guī)劃方案 單體方案 （ 無(wú)） 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 取得國(guó) 土 使用 權(quán) 證 交地（ 開(kāi) 發(fā)部 向項(xiàng) 目部交 地 ） 建設(shè)工 程 施工 許可 證 景觀施 工 進(jìn)場(chǎng) 售樓部 、 樣板 區(qū)開(kāi) 放 取得預(yù) 售 許可證 完成 40％ 銷售 完成 70％ 銷售 完成 95％ 銷售 （ 規(guī)劃 方案單 體 方案 合并 ） 初步設(shè) 計(jì) （實(shí) 施方 案） 施工圖 設(shè) 計(jì) 開(kāi)工 達(dá)到預(yù)售 開(kāi)盤 竣工備案 （ 無(wú)） 集中入 住 （交房 95％） 8個(gè) 標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)的三級(jí)計(jì) 劃 管理 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)三級(jí)進(jìn)度計(jì)劃 的 定義： （二級(jí)計(jì)劃） ： 項(xiàng)目實(shí)施控制計(jì)劃是根 據(jù) 項(xiàng)目 開(kāi) 發(fā)一 級(jí) 計(jì)劃 ， 按項(xiàng) 目 開(kāi)發(fā) 完 整 周期或自然年度為周期 ， 對(duì)項(xiàng) 目 經(jīng)營(yíng) 開(kāi) 發(fā)從 項(xiàng) 目組 織 管理 的 角 度 ， 進(jìn)行細(xì)化和分解 ， 明 確各 專 業(yè)部 門 的職 能 工作 目 標(biāo) 、 階 段 性成果目標(biāo)和不同專業(yè) 職 能部 門 的協(xié) 調(diào) 配合 組 織計(jì)劃 項(xiàng)目實(shí)施控制計(jì)劃屬于 項(xiàng) 目開(kāi) 發(fā) 的二 級(jí) 計(jì)劃 ， 是在 項(xiàng) 目總 體 開(kāi)發(fā) 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的基礎(chǔ)上互為 驗(yàn) 證依 據(jù) 。強(qiáng) 調(diào) 對(duì)項(xiàng) 目 開(kāi)發(fā) 的 業(yè)務(wù) 組 織、 階段性成果明確、部門 工 作及 部 門配 合 的整 體 協(xié)調(diào) 和 規(guī)劃 萬(wàn)科地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的二級(jí)開(kāi)發(fā) 進(jìn) 度節(jié) 點(diǎn) 示 例 ： 進(jìn) 度的 過(guò) 程控制 點(diǎn) / 項(xiàng) 目難 點(diǎn) /進(jìn) 度瓶頸 財(cái) 務(wù) /現(xiàn)金 流 影響 產(chǎn) 品品質(zhì) 報(bào)批報(bào) 建 類 1. 五證（ 尤 其是 規(guī)證 、萬(wàn) 科 節(jié)能 審 查） 2. 規(guī)劃驗(yàn)收 前期 /設(shè)計(jì)類 資金影 響 類 景觀類 1. 景觀概 念 設(shè)計(jì) 方案 完成 2. 景觀施 工 進(jìn)場(chǎng) 精裝修 項(xiàng) 目類 1. 2. 3. 4. 開(kāi)工 177。 結(jié)構(gòu)封頂 竣工 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 精裝修 施 工圖 精裝修 樣 板房 施工 （總包） 精裝修 樣 板房 驗(yàn) 收 總包與 精裝單 位工 作面移交 精裝樣 板施工 （精 裝單位） 精裝大 面積施工 精裝樣 板 房?jī)?nèi) 部客 戶體驗(yàn) 工地開(kāi) 放 日（ 第一 次） 內(nèi)部驗(yàn) 收 （預(yù) 驗(yàn)收 ） 促進(jìn)銷 售 類 1. 2. 景觀施 工 圖 樁基施 工 圖（ 萬(wàn) 科 基礎(chǔ) 提前施 工 圖） 施工報(bào) 建 圖（ 用于 加快 報(bào)建工作 規(guī) 證、 開(kāi) 工證 幕墻二 次 設(shè)計(jì) 施工 圖 精裝修 施 工圖 1. 2. 3. 4. 5. 6. 接受認(rèn)購(gòu) 銷售展 示 區(qū)開(kāi) 發(fā)方 案 銷售展 示 區(qū)施 工 圖 銷售展 示 區(qū)開(kāi)放 外腳手架 拆除 銷售至 40％ /70％ /95％ 銷售至 60％ /80％ /95％ 3. 4. 5. 工程施 工 類 1. 2. 3. 基礎(chǔ)施 工 （提 前施 工） 施工至 177。 室外配 套 、園 建完 成 萬(wàn)科地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的二級(jí)開(kāi)發(fā) 進(jìn) 度節(jié) 點(diǎn) 示 例 ： 管 理精 細(xì) 化 成 本 /費(fèi)用 控 制 客 戶品 牌 導(dǎo)向 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 項(xiàng)目運(yùn) 營(yíng) 策劃 項(xiàng)目目 標(biāo) 成本 項(xiàng)目采 購(gòu) 策劃 項(xiàng)目營(yíng) 銷 策劃 總 案 項(xiàng)目開(kāi) 盤 前價(jià) 格策 略復(fù)核 首次開(kāi) 盤 全套 資 料 項(xiàng)目工 程 策劃 項(xiàng)目報(bào) 建 策劃 項(xiàng)目室 外 綜合 管 網(wǎng) （包括 與 景觀 的綜 合） 1. 2. 目標(biāo)成 本 分解 設(shè)計(jì)成 本 控制 （技 術(shù) 應(yīng)用措 施 要求） 項(xiàng)目銷 售 費(fèi)用 計(jì) 劃 項(xiàng)目管 理 費(fèi)用 計(jì) 劃 項(xiàng)目資 金 管理 計(jì) 劃 關(guān)注客戶 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 物業(yè)方 案 策劃 物業(yè)公 司 選定 銷售代 理 公司 選 定 銷售風(fēng) 險(xiǎn) 檢查 認(rèn)籌客 戶 關(guān)注 點(diǎn)分 析 交付風(fēng) 險(xiǎn) 檢查 模擬驗(yàn)收 客戶增 值 服務(wù) 方 案 3. 4. 5. 標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)的三級(jí)計(jì) 劃 管理 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)三級(jí)進(jìn)度計(jì)劃 的 定義： （三級(jí)計(jì)劃） ： 項(xiàng)目實(shí) 施 操 作 計(jì)劃是 根 據(jù) 項(xiàng) 目開(kāi)發(fā) 的 二 級(jí) 計(jì)劃， 按 部 門 、按業(yè) 務(wù) 、 按權(quán)責(zé)將側(cè)重于組織管 理 和業(yè) 務(wù) 開(kāi)展 的 二級(jí) 開(kāi) 發(fā)計(jì) 劃 ，轉(zhuǎn) 化 為部門員工可依據(jù)其實(shí)施具 體 詳細(xì) 操 作的 業(yè) 務(wù)實(shí) 施 計(jì)劃 和 執(zhí)行 計(jì) 劃 項(xiàng)目實(shí)施操作計(jì)劃屬于 項(xiàng) 目開(kāi) 發(fā) 的三 級(jí) 計(jì)劃 ， 一般 是 采取 按 權(quán)責(zé) 按部門編制的方法，可 直 接拆 分 為各 部 門的 部 門月 度 工作 計(jì) 劃 標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)的三級(jí)計(jì) 劃 管理 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)三級(jí)計(jì)劃編審常見(jiàn)的 問(wèn) 題： ■ 項(xiàng)目計(jì)劃的制定是自上而下 還 是自 下 而上？ 方法一： 項(xiàng)目目標(biāo)計(jì)劃由集團(tuán)或地區(qū)公司高層下達(dá)，由執(zhí)行部門根據(jù)目標(biāo)計(jì)劃分 解制定項(xiàng)目控制計(jì)劃和項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃，驗(yàn)證項(xiàng)目目標(biāo)計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性 方法二： 暫不確定項(xiàng)目的目標(biāo)計(jì)劃 ， 由地區(qū)公司或項(xiàng)目公司的執(zhí)行部門根據(jù)項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)流程制定項(xiàng)目的控制計(jì)劃和實(shí)施計(jì)劃 ， 依據(jù)控制計(jì)劃推導(dǎo)出項(xiàng)目的 目標(biāo)計(jì)劃 標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)的三級(jí)計(jì) 劃 管理 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)三級(jí)計(jì)劃編審常見(jiàn)的 問(wèn) 題： ■ 項(xiàng)目計(jì) 劃 執(zhí)行的 開(kāi)始 時(shí)間、 前置 資源、 成果 需求如 何提 出？ 方法一： 由業(yè)務(wù)或任務(wù)末端的執(zhí)行部門提出自身計(jì)劃任務(wù)的開(kāi)始時(shí)間、前置資源、 成果需求，成果標(biāo)準(zhǔn)，向其上游直接的業(yè)務(wù)或任務(wù)執(zhí)行部門提出，由其 負(fù)責(zé)解決并確認(rèn) 方法二： 由業(yè)務(wù)或任務(wù)末端執(zhí)行部門其上游的業(yè)務(wù)或任務(wù)執(zhí)行部門提出完成時(shí)間、 完成成果、完成標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)務(wù)或任務(wù)末端執(zhí)行部門按邏輯順序確定自身計(jì) 劃任務(wù)的開(kāi)始時(shí)間并驗(yàn)證其成果需求、成果標(biāo)準(zhǔn)的符合性 標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)的三級(jí)計(jì) 劃 管理 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)三級(jí)計(jì)劃編審常見(jiàn)的 問(wèn) 題： ■ 誰(shuí)負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)優(yōu)化項(xiàng)目計(jì) 劃 ？ 由項(xiàng)目業(yè)務(wù)的具體經(jīng)辦部門或人員先進(jìn)行前期溝通，列出可能存在的 計(jì)劃矛盾和計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)，初步討論解決方案或建議，由業(yè)務(wù)分管、主管 領(lǐng)導(dǎo)最終協(xié)調(diào)解決矛盾 由集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理部門或公司高層領(lǐng)導(dǎo)統(tǒng)籌優(yōu)化項(xiàng)目計(jì)劃，解決不同業(yè) 務(wù)、部門之間的資源、時(shí)間、配合協(xié)調(diào)等矛盾 標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)的三級(jí)計(jì) 劃 管理 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)三級(jí)計(jì)劃的編審流程： 抓一級(jí)－主導(dǎo) 控一級(jí)－審批 看一級(jí)－可實(shí)施性、原因分析 項(xiàng)目總控計(jì)劃 項(xiàng)目年度計(jì)劃 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 （二級(jí)節(jié)點(diǎn)備案） （審批二級(jí)節(jié)點(diǎn)） 集團(tuán) 城市公司 項(xiàng)目部 控制意見(jiàn)（確定 七大節(jié)點(diǎn)） 審批一級(jí)節(jié)點(diǎn) 考核一級(jí)節(jié)點(diǎn) 審批二級(jí)節(jié)點(diǎn) （ 上 報(bào)二級(jí)節(jié)點(diǎn)執(zhí)行計(jì) 劃三級(jí)節(jié)點(diǎn)備案 ） 參與 組織編制一級(jí)節(jié) 點(diǎn)（ 35個(gè)節(jié)點(diǎn)） 上報(bào)一級(jí)節(jié)點(diǎn) 參與一級(jí)節(jié)點(diǎn)編 制，負(fù)責(zé)細(xì)化到 二級(jí)節(jié)點(diǎn)（ 99個(gè)） 動(dòng)態(tài)調(diào)整二級(jí)計(jì)劃 前置編制三級(jí)計(jì)劃 滾動(dòng)修正三級(jí)計(jì)劃 參與 編制（至各分 期的七大節(jié)點(diǎn)） 標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)的三級(jí)計(jì) 劃 管理 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)三級(jí)計(jì)劃的編審流程： ■ 運(yùn)營(yíng)管理 “看 ”三級(jí)計(jì)劃的 目 的與