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正文內(nèi)容

四川藍光地產(chǎn)項目可行性報告(編輯修改稿)

2024-07-21 15:00 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 ? 本案在開發(fā)中的營銷焦點問題 三、 區(qū)域市場目標(biāo)客層研究 各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍(建立在本區(qū)域參照項目的經(jīng)驗研究及全市的趨勢特征上) 結(jié)論:本案目標(biāo)人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關(guān)注點、訴求點。 四、 目標(biāo)市場定位及產(chǎn)品定位 市場定位 目標(biāo)人群特征 /來 源區(qū)域 /行業(yè)特點 產(chǎn)品建議 第四部分:規(guī)劃設(shè)計分析 一、初步規(guī)劃設(shè)計思路 設(shè)計概念:產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想,主要設(shè)計風(fēng)格、設(shè)計特點。 主要產(chǎn)品類型:多層、高層,還是聯(lián)排別墅或屋頂花園、頂層復(fù)式等其他類型,及不同類型產(chǎn)品的比例。 節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。 在所在城市中,生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性。 如果是大型、超大型項目,對營造大社區(qū)概念的考慮。 二、規(guī)劃設(shè)計的可行性分析 在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積 、控高、建筑密度條件下,制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性,是否符合前面提及的規(guī)劃設(shè)計概念和 藍光 所追尋的各種檔次高品質(zhì)住宅的要求。主要從規(guī)劃設(shè)計角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實產(chǎn)品的可能性。 容積率變化對產(chǎn)品設(shè)計概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。 土地本身特征對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如:地勢高低、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì)狀況、較深的溝壑(小峽谷)、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產(chǎn)品設(shè)計和環(huán)境保護的影響及解決的方法。 周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設(shè)計的影響及考慮。如:治安環(huán)境、噪 聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、“風(fēng)水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計和環(huán)境保護的影響及解決方法。 周邊市政工程配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如:道路狀況(可能與小區(qū)主要出入口有關(guān))、供水、排水、通訊(有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò))、永久性用電和臨時施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計的影響及解決方法。 周邊生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如:交通狀況(與是否開通業(yè)主班車有關(guān))、商業(yè)設(shè)施(大型購物中心)、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判 斷。 市場分析結(jié)果對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如:市場價格限制、總價控制原則與前面產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設(shè)計是否存在矛盾,對產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響,及如何解決。 第五部分:項目開發(fā) 一、 土地升值潛力初步評估。 從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。 二、 立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點分析 三、 工程計劃:工期計劃、各期開工面積、竣工計劃、開竣工時占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。 四、 銷售計劃:各期銷售時間、 價格、面積,預(yù)計銷售各期的市場占有率,銷售計劃實現(xiàn)的可行性分析。 第六部分:投資收益分析 一、 成本預(yù)測 說明測算假設(shè)和主要運用指標(biāo),如產(chǎn)品類型假設(shè),總建筑面積,住宅和非住宅面積,容積率,項目總投資(直接建造成本加期間費用,不包括營業(yè)稅和所得稅)等。并參照下面表格列示: 項 目 投資總額(萬元) 單位成本(元 /m2) 土地成本 前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)施費 建安工程費 配套費用 開發(fā)間接費 直接建造成本小計 營銷費用 管理費用 總 計 二、 稅務(wù)分析 營業(yè)稅及附加 所得稅 土地增值稅 上述稅種的基本稅率,能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時的稅率,項目本身適用的稅率,若享受地方政府的優(yōu)惠政策,要特別說明該項優(yōu)惠與國家政策是否有沖突,以及如何解決,具體的操作的過程是什么。 三、 經(jīng)濟效益分析 經(jīng)濟效益分析的假設(shè)條件,如:是否享受政府各種稅費的減免等 項目利潤率、投資回報率及主要經(jīng)濟指標(biāo)。參照以下表格: 經(jīng)濟指標(biāo) 單位數(shù)值(元 /m2) 項目總金額(萬元) 銷售收入 直接成本 總投資 毛利率 稅前利潤 稅后利潤 銷售凈利率
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