【文章內容簡介】 滿足了人們親近自然的需要。 其三，雪梨澳鄉(xiāng)住宅功能齊全，是普通公寓住宅無法比擬的。雪梨澳鄉(xiāng)雖然沒有獨立豪華型別墅 那樣更加舒適的空間和環(huán)境，但在住宅功能上已經和獨立別墅相差無幾。而且除了具有高級公寓所具備的基本功能外，還有門廳、車庫、私家花園、閣樓等，并在儲藏、露臺、退臺、走路式衣柜、工作陽臺等功能上放大，雪梨澳鄉(xiāng)所具有的這些功能，同時也滿足了自有空間和私密性的要求，是普通公寓所無法比擬的。 此外在規(guī)劃設計、項目風格及其戶型等方面項目也具有相當?shù)膬?yōu)勢。用相當于公寓的價格購買一套高品質的別墅，這是本項目最突出的一個賣點。 二 .項目市場形勢及競爭對手分析 市場形勢 雪梨澳鄉(xiāng)項目以其獨特的澳洲風情，絕佳的環(huán)境品質，良好的 基礎設施，較低的價位等競爭優(yōu)勢在市場上將具有極強的競爭力。 隨著居民收入的提高，人們對于改善居住條件意愿日益強烈，在成都消費者購房出于這方面考慮的占到 90%以上，反映出 成都居住水平在 進入小康之后，人們對居住環(huán)境和空間條件有了更高的要求。住宅郊區(qū)化、 “5+2” 生活模式是后小康之居住宅的發(fā)展趨勢之一；山水住區(qū)和山水摟盤也是后小康住宅的追求之一；綠色、生態(tài)、環(huán)保是后小康住宅的環(huán)境要求。 未來對住宅的需求將特別注重以下幾個方面： 崇尚生態(tài)型、環(huán)保型的環(huán)境設計 ； 突出房型的多樣化和個性化 ； 人們的居住健康意識已經得到了極大的 提升。本 項目作為低密度低容積的高尚住宅區(qū)，不僅體現(xiàn)了后小康生活對居住水平的需求，更承載著二十一世紀文明的生活模式，上市后前景將非常光明，銷售上有很大的把握。從宏觀面上來看， 今年初國土資源部明確規(guī)定停止別墅類用地的土地供應， 5 年內不再批準別墅項目的規(guī)定對已獲批并上市的別墅及聯(lián)排別墅是一大利好消息，該政策從源頭上堵住了可能存在的競爭對手，使別墅項目逐漸奇貨可居，也可進一步促進本項目的銷售。 龍泉陽光體育城的輻射作用 本項目與陽光體育城相距 60 米，陽光體育城豐富的運動元素為項目提供了良好的運動、健康、休閑概 念。 龍泉陽光體育城是大行宏業(yè)由地產向體育產業(yè)擴張的產品。根據(jù)龍泉的區(qū)域環(huán)境特點，強調了人與自然、地域文化與地形生態(tài)的和諧統(tǒng)一。“體育城”以其健身、度假、投資、居家為一體的“四合一生活方式”。 600 畝的運動、生態(tài)、休閑中心在陽光、水波、樹林、綠草蔭蔭中孕育而生，由足球、籃球等 10 多項體育項目組成的體育場館以及各類運動場地，讓人充分體驗置身于運動海洋中的無窮魅力。與運動區(qū)相間的生態(tài)娛樂休閑區(qū)，小橋流水，鳥語花香，融合了各類棋牌、茶室、咖啡廊、野趣營地、游泳池等，為入住其間的客人和主人營造了一種詩意般的仙境，勾畫 出了一座緩坡新城的基本雛形。 雪梨澳鄉(xiāng)緊鄰陽光體育城，將吸引一批對體育、 健身、休閑及度假感興趣的人士來此居住；同時陽光體育城巨大的客流量為項目帶來了人氣，同時對 雪梨澳鄉(xiāng)的形象展示、品牌宣傳和市場促銷來說都是很好的機會。 競爭對手 目前龍泉陽光城及其鄰近地區(qū)的地產開發(fā)項目已有一定規(guī)模，龍泉的商品房銷售也持續(xù)走高，從去年６０萬平方米的銷售面積到今年的８０ ~１００萬平方米，今年的施工 面積達到了１５０萬平方米。同安的別墅項目也是風起云涌，從占地１５００畝的國際名城、占地面積 1100 畝天泉聚龍國際生態(tài)別墅到總 占地 2021 畝 的玉龍山莊還有陽光假日、優(yōu)詩美地等等。雪梨澳鄉(xiāng)作為低密度小別墅社區(qū)類高品質住宅區(qū)，其目標消費群體主要為城市中產階級，與純別墅類項目的消費群體有所差別；其競爭對手主要為一般聯(lián)排別墅和高層小高層住宅項目。 我們選擇陽光假日、山水人家、戀日家園三個項目與雪梨澳鄉(xiāng)進行比較，來分析 雪梨澳鄉(xiāng)與它們之間的差異及優(yōu)勢。（見下圖） 本 項目與同類型陽光假日比較，綠化率幾乎相同，容積率相差也不多，只比對方高 17個百分點，樓盤名稱 雪梨澳鄉(xiāng) 陽光假日 山水人家 戀日家園 位置 同安鎮(zhèn) 同安鎮(zhèn) 龍泉驛馬河側 洪河鎮(zhèn) 類型 聯(lián)排別墅 聯(lián)排別墅 高層小高層 多層 均價 2100 2280 1800 1200 占地面積 547 畝 154341平方米 畝 80畝 建筑面積 90000 78750 平米 91000 平米 63000 平米 綠化率 60% 62% 45% 34% 容積率 戶型 110－ 206 140－ 218 90－ 255 83－ 128 但陽光假日均價比本項目高了將近 200 元平米。此外，在樓盤具體位置、項目風格、戶型上項目也比陽 光假日勝過一籌。而且目前陽光假日的銷售已超過九成，更增添了本項目運作的信心。與山水人家和戀日家園這類多層項目相比，在綠化率、容積率這些環(huán)境指標上本項目優(yōu)勢明顯，位置上也優(yōu)于它們，在價格上，本項目僅比山水人家高 300 元平米。整體上看，項目以其優(yōu)秀的品質環(huán)境及較低的價位對城市白領階層中產階級的誘惑是顯而易見的，這也是其他樓盤不具備的。綜合來看，雪梨澳鄉(xiāng)有著顯著的優(yōu)勢。陽光城的建成吸引了大量資本，房產開發(fā)的條件已經具備；雪梨澳鄉(xiāng) 作為公寓和別墅的中間形態(tài)――聯(lián)排別墅既滿足了人們親近自然，實現(xiàn)別墅夢想的愿望，又有比較 方便的交通條件。本項目作為一類聯(lián)排別墅居住人群多為收入水平較高的中產階級，他們對公寓嗤之以鼻，對別墅卻望而興嘆。 雪梨澳鄉(xiāng) 正是為了這一群中產階級度身打造的優(yōu)質住宅。雪澳梨鄉(xiāng)相對于 天泉聚龍、國際名城這些別墅項目有著明顯價位優(yōu)勢。比起這些別墅動輒高達 3000 元以上每平方米的價格，雪梨澳鄉(xiāng)更容易為白領階層所接受。 再從雪梨澳鄉(xiāng)與公寓相比較來看， 龍泉的公寓一般都在 1200 元／平方米與 1500 元／平方米范圍內， 雪梨澳鄉(xiāng) 2021 元／平方米的價格與其距離并不大，然而 雪梨澳鄉(xiāng)的居住環(huán)境與品質遠遠好于高層及小高層等公寓。 三 . 雪梨澳鄉(xiāng)目標消費群體 雪梨澳鄉(xiāng)作為介乎城市公寓與郊區(qū)別墅之間的一種住宅模式， 主要的客戶群是中等收入以上的家庭。本項目標消費群體細分為以下幾類： 成都市區(qū)中高等收入白領階層 。 本項目作為一種 澳洲園林式、低密度高尚住宅區(qū)，將 吸引一批向往自然健康高品質生活的小資人士，中間將有很大一部分是拿來做第 一居所的； 或是作為第二居所，適宜于 “5+2” 生活模式 。 其支付能力在 20 萬元以上，對居住空間的健康性和休閑性需求大，強調高品位及服務功能。這部分人群在成都已有很大基礎，已占成都家庭總數(shù)的 10%以上；成都 私 家車擁有量居全國第三位，這為項目成功銷售提供了基礎 。 龍泉當?shù)馗呤杖氤晒θ耸?。 成都向東戰(zhàn)略的實施，東部城市副中心的形成，將使龍泉經濟及消費能力提升一個檔次，也將形成當?shù)氐母呤杖腚A層包括成都經濟技術開發(fā)區(qū)一批大型企業(yè)的中高收入管理人員。高收入階層其家庭財產 30萬左右，有堅實的事業(yè)基礎，具有理性消費觀念，對高尚住宅有充分的認同和需要。 周邊城市部分高收入階層 。 外地人在成都的購房比例已超過 35％，成為成都市住房消費的重要力量。本項目地處成渝高速龍泉出口附近，將吸引沿線及附近城市如重慶、內江、瀘州的市民入 住；同時項目的優(yōu)秀品質也將吸引川內其他城市居民及四川周邊省份如西藏的部分人士來此居住。 這些地方的部分高收入階層由于看好成都的投資及生活環(huán)境，紛紛到成都安家落戶。這部分人數(shù)量雖不算太多，但大多數(shù)已考慮在蓉安家，他們看重房產的品質、檔次，考慮的條件已不是一般市民所能達到的，高品質的別墅更易成為他們的目標。 第五章 項目地址與建設條件 一、項目地址 位于成都市東郊龍泉驛區(qū)， 其基礎環(huán)境完全可以滿足項目建設的需要。 1. 區(qū)位特征 在競爭日趨白熱化的城區(qū)，開發(fā)商已難有更大的發(fā)展空間，于是將目光紛紛投向周邊二級市場 及郊縣的開發(fā)，房地產總體開發(fā)戰(zhàn)略偏向于龍泉、雙流、溫江等郊縣市場 ,而各周邊城區(qū)也抓住西部大開發(fā)機遇，發(fā)展自身城區(qū)特色，對房地產開發(fā)起到明顯促進作用。本項目位于成都市龍泉驛區(qū)同安鎮(zhèn)，該區(qū)不僅以自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)美著稱，是四川省“花果山風景名勝旅游區(qū)”和成都市“旅游度假區(qū)”，被譽為“成都市的后花園”，而且該區(qū)還是“國家農業(yè)高新技術產業(yè)試驗區(qū)”、“國家農業(yè)資源綜合開發(fā)型三高農業(yè)示范片區(qū)”，“國家級成都經濟技術開發(fā)區(qū)”，是成都市最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘行聟^(qū)；同安鎮(zhèn)是四川省五大旅游開發(fā)區(qū)之一，是成都市龍泉花果山風景區(qū)，是西南地 區(qū)唯一的國家級農業(yè)科技推廣示范園區(qū)，是國家級成都經濟技術開發(fā)區(qū)高科技工業(yè)園區(qū)，被列為國家級綜合改革試點單位；由于便利的交通條件，該區(qū)幾乎已與成都市區(qū)合而為一，并且輻射包括重慶、瀘州、宜賓等市區(qū)。 2. 自然特征 龍泉驛區(qū)位于成都市的東郊，距市中心 公里，面積 559 平方公里，其自然特征表現(xiàn)為： ⑴氣候特點 ：龍泉驛區(qū)屬亞熱帶濕潤性季風氣候，海拔 501— 722 米，平均氣溫 ℃，年降雨量 950— 980 毫米，年均日照 1216 小時，無霜期 280 天以上，森林覆蓋率為48%，大氣懸浮微粒平均值為 毫克 /立方米， 二氧化硫日均值為 毫克 /立方米，大氣環(huán)境為“清潔級”?？傊?，龍泉驛區(qū)日照充沛，濕度、溫度適宜，空氣清新，水質優(yōu)良，自然環(huán)境優(yōu)美，是成都市市郊理想的湖泊、森林、山地相融的大型生態(tài)空間，是理想的人居環(huán)境。 ⑵地理特點 ：龍泉驛區(qū)東傍龍泉山麓，西連成都平原，地勢平坦，地質構造穩(wěn)定，屬于典型的淺丘地形，有山（龍泉桃花山）、有水（東風渠、百工堰與驛馬河、并排著五大湖泊），區(qū)內有 100多處名勝古跡和優(yōu)美的自然景觀。 3. 交通條件 龍泉區(qū)作為成都市向東延伸發(fā)展的重鎮(zhèn)，經過十年多的基礎設施建設，“五縱三橫”的立體交通體系已 經形成。同安鎮(zhèn)位于成渝高速公路出成都首座互通式立交橋旁，是成都市東部“五縱三橫”立體交通網(wǎng)絡的樞紐，東距重慶 327 公里，西距成都市中區(qū) 15公里，北距成渝鐵路洪安火車站 公里，南距國家級經濟技術開發(fā)區(qū) 5公里，離西南航空港（成都雙流國際機場） 28 公里，離西南最大的鐵路貨運站 —— 成都火車東站 15公里，交通極為便利。 龍泉驛是千年古鎮(zhèn)，漢代開始設置郵亭，元朝時改稱為龍泉驛，全區(qū)現(xiàn)轄 13 鎮(zhèn) 6 鄉(xiāng)，人口 萬（其中非農業(yè)人口 萬），城市化水平高達 %；人均國內生產總值11975 元，人均消費零售額 4406 元，農民人均純收入 3155 元，企業(yè)人均月工資 893 元。龍泉驛區(qū)經濟發(fā)展?jié)摿ψ?，近幾年來，該區(qū)堅持以經濟建設為中心，走開放促開發(fā)的路子，形成了工業(yè)、農業(yè)、旅游、市場四個開發(fā)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)高速發(fā)展的新局面，經濟建設已進入持續(xù)、高速、健康發(fā)展的新階段， 1998 年被四川省委、省政府授予“小康縣”光榮稱號，該區(qū)不僅是國家級成都經濟技術開發(fā)區(qū)，還是國務院命名的“中國水蜜桃之鄉(xiāng)”、“全國無公害水果示范（縣）區(qū)”、“全國造林綠化百佳（縣）區(qū)”，“四季花不斷，八節(jié)瓜果香”；龍泉驛區(qū)基礎設施配套齊全 ，為房地產業(yè)的開發(fā)奠定了堅實的基 礎，如投資 12 億元進行基礎設施建設，資本運作 9 億元進行舊城改造，同安鎮(zhèn)累計投入 億元，已完成了水、電、路、氣、通訊、教育、醫(yī)院、郵政等基礎及市政設施，其中已有香港標榜學院、四川自修大學、成都信息工程學院、四川聯(lián)合經濟學院、陽關中學等院校。 龍泉驛區(qū)抓住三次機遇，大力推進房地產業(yè)發(fā)展：一是抓住西部大開發(fā)的機遇，出臺一系列優(yōu)惠政策；二是抓住國務院批準在龍泉驛設立國家級的成都經濟技術開發(fā)區(qū)的機遇，大力開發(fā)建設為高新區(qū)配套服務的高品質精品住宅區(qū)；三是抓住國務院批準成都市總體規(guī)劃， 成都市城市向東向南發(fā)展的機遇，主動與之“接軌”，積極配合建設成都市副中心，帶動房地產業(yè)迅速發(fā)展，是成都市政府“騰籠換鳥”戰(zhàn)略實施的受益者。在成都市政府提出向東向南發(fā)展戰(zhàn)略目標后，南面房地產繼續(xù)保持良好發(fā)展，東面的房地產開發(fā)也逐漸回暖，特別是東面的龍泉驛區(qū)，近年來的投資增長率均超過 50%，從近年來的房價和地價來看，兩年前龍泉地價為 12— 15萬 /畝，現(xiàn)已漲到 25— 30 萬元 /畝；普通商品房房價由 2021 年的 800— 900 元平米漲至現(xiàn)在的 1300 元平米。 二、建設條件 項目所在區(qū)域水、電、氣、光纖、道路均已配 套接通，土地平整已完成，能滿足項目投入使用后的有關要求。 第六章 項目總體規(guī)劃 項目規(guī)劃方案由澳大利亞 DRA 設計師事務所規(guī)劃設計，項目總體規(guī)劃見附圖。該方案結合城市建設、道路規(guī)劃、周邊環(huán)境、基礎配套等進行設計，整體規(guī)劃設計一流。 項目在現(xiàn)有一期地塊用地規(guī)劃的前期設置為大型自然生態(tài)別墅社區(qū)，別墅形態(tài)以歐式澳州風情為主，園區(qū)內結合成都氣候特征配以熱帶及亞熱帶植物，方案設計中充分考慮到自然生態(tài)的環(huán)境和建筑規(guī)劃布局后期的完美結合。 作為高尚的聯(lián)列式別墅社區(qū)，相對完整的社區(qū)配套和休閑活動空間是提升小區(qū) 生活品質的關鍵。因此，在小區(qū)的景觀入口處，方案分別設置了社區(qū)商務中心 (前期售樓及物業(yè)管理用房 )，自由 GOLF 和果嶺推桿場，網(wǎng)球場地，及兒童景觀泳池，社區(qū)樣板空間 (前期售樓樣板房 )，門房等等。后續(xù)二、三期開發(fā)中的大型社區(qū)中心及半掩土澳州植被全景溫室，均為小區(qū)的業(yè)主營造出和諧舒適的生活氣息。 (1)建筑布局 建筑布局是社區(qū)形態(tài)的基礎，穿插其間錯落有致的綠化則是生態(tài)居家的前提